哪個地方，是過去4年樓市最衰的地方？

　　是鶴崗、雙鴨山等人口流失、房價超低的城市嗎？其實不然，這些城市房價低迷是溫水煮青蛙的結(jié)果，也就是說購房者有足夠的時間撤離。

　　暴漲之后，突然暴跌甚至被“腰斬”的城市，才是真的慘，因為一切都太突然了。

　　這個地方就是廊坊，尤其是廊坊的北三縣。比如其中的香河縣，2016年1月的房價才7000多元，2017年4月飆升到均價接近2萬。到了2021年6月，均價跌到了每平米10283元。

　　但是，低迷的北三縣樓市，終于等來了大機遇。

　　據(jù)北京日報報道，2021年6月15日北京交通委協(xié)同發(fā)展處相關負責人做客首都之窗時透露，“十四五”時期將重點支撐雄安新區(qū)和北京城市副中心建設，還將還將推進城市副中心與北三縣交通基礎設施互聯(lián)互通。

　　報道的原文是：

　　還將推進城市副中心與北三縣交通基礎設施互聯(lián)互通，完善北京城市副中心南部與大廠、香河的骨架性通道網(wǎng)絡建設；加快跨區(qū)域軌道交通建設，重點推進北京城市副中心軌道交通線路向北三縣延伸；創(chuàng)新跨區(qū)域交通建設組織模式，建立城際軌道、公交運營補貼分擔等運營機制。

　　我之前多次在專欄里預言：北京和北三縣之間軌道交通規(guī)劃公布之日，就是北三縣樓市“價值再發(fā)現(xiàn)”之時。因為只有軌道交通，才是構(gòu)建都市圈最有威力的武器，它可以有效拓展城市半徑。

　　上圖就是河北省地級市——廊坊的地圖。其中上面那塊被北京、天津隔開的飛地，就是北三縣。

　　北三縣包括：三河市、香河縣、大廠回族自治縣；總面積1277平方千米，相當于中等略偏小的一個縣。

　　北京雖然面積高達1.64萬平方公里，但山地居多。其中北面和西面都是山地，所以只能向東面和南面發(fā)展。

　　北京在南面建設了新機場，跟廊坊的固安、廊坊市區(qū)毗鄰，并跟雄安新區(qū)相呼應；在東面設立同樣稱為“千年大計”的通州副中心，市委市政府已經(jīng)遷移過來了。

　　但通州區(qū)面積只有1166平方公里，扣除生態(tài)紅線保護區(qū)域，空間不大。所以，北京拿下廊坊飛地“北三縣”看起來順理成章。

　　但國家的考慮是：北京要紓解非首都功能，降低人口密度，這時候合并北三縣將增加100多萬常住人口，不符合規(guī)劃方向。

　　所以國家采取一個創(chuàng)新的辦法：廊坊北三縣與北京通州區(qū)“四統(tǒng)一”，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控。

　　隨后，由國家發(fā)改委發(fā)布了《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》。從某種意義上講，北三縣已經(jīng)是“半入北京”了。

　　國家給這個片區(qū)的定位是：國際一流和諧宜居之都示范區(qū)，新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)，京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)。

　　長三角的協(xié)同發(fā)展示范區(qū)在上海青浦、浙江嘉善和蘇州吳江；大灣區(qū)的協(xié)同發(fā)展示范區(qū)，是深汕特別合作區(qū)（深圳直接管轄的汕尾四鎮(zhèn)）。京津冀就是“通州+北三縣”。

　　所以，我們可以把這里看做是京津冀的小特區(qū)。

　　在發(fā)改委公布的規(guī)劃中，要求“通州+北三縣”到2025年，軌道交通建設取得突破性進展。具體要求還有：

　　完善多層次的城市軌道網(wǎng)絡。形成區(qū)域軌道快線（含市郊鐵路）、軌道普線、局域線等多層次的軌道交通網(wǎng)絡。區(qū)域軌道快線服務北三縣與北京城市副中心、北京中心城區(qū)的中長距離軌道聯(lián)系。

　　在北三縣各發(fā)展組團研究現(xiàn)代有軌電車等形式的局域軌道線布局，與區(qū)域軌道快線、軌道普線相銜接。結(jié)合軌道交通建設，在北三縣地區(qū)設置軌道交通車輛基地。完善北京城市副中心行政辦公區(qū)、運河商務區(qū)等主體功能區(qū)的軌道網(wǎng)絡支撐，推動北三縣城市功能和空間沿軌道廊道向縱深發(fā)展。推進城際鐵路樞紐及區(qū)域軌道快線主要站點綜合開發(fā)利用。

　　北京市交通委的最新表態(tài)，就是要落實上述規(guī)劃。

　　目前已經(jīng)有兩條穿越北三縣的軌道交通正在施工中：

　　其中最著名的是北京地鐵22號線（上圖），它從北京東部出發(fā)穿越北三縣，最終到達北京平谷區(qū)。全長81公里，有21個車站，其中5個車站在北三縣。

　　最新的消息是，北三縣的2個站點即將開始施工。

　　另外一條不太為人關注、但也非常重要的軌道線路是：全長148.7公里，全線共設置車站8座的城際——京唐鐵路。

　　其8個站點是：北京城市副中心站、燕郊站、大廠站、香河站、寶坻南站、鴉鴻橋站、唐山機場站、唐山站。

　　也就是說，將在北三縣設置3個站點。

　　北京地鐵22號線的5個站點，以及京唐鐵路的3個站點，就構(gòu)成了第一批8個軌道站。以這8個站點為圓心，1公里為半徑，大約有20多平方公里的北三縣不動產(chǎn)，將面臨歷史性升值機遇。

　　可能是怕刺激房價，所以北京方面在公布軌道交通規(guī)劃的時候，非常謹慎。但國家發(fā)改委要求十分明確，2025年之前要有突破性進展?？梢韵胍?，隨著涉及北三縣的軌道規(guī)劃不斷公布，將有更多的“幸運點”被“天下掉下的餡餅”砸中。

　　每1個站點，就可以帶動3.14平方公里（半徑1公里）不動產(chǎn)價值的提升。

　　在這里多說一句：在都市圈的郊區(qū)，軌道交通的重要性不亞于學位，可以跟學位并列為決定不動產(chǎn)價值的兩大因素。然后，才是商業(yè)、醫(yī)療等配套，當然還要遠離負面環(huán)境因素（垃圾填埋場、殯儀館、傳染性的醫(yī)院等）。

　　上圖是京津冀地區(qū)第七次人口普查跟六普的增量比較。

　　雖然北京極力紓解非首都功能、控制人口增長，但仍然是京津冀地區(qū)人口增長的冠軍。增長第二的，就是廊坊。

　　廊坊的數(shù)據(jù)還顯示，北三縣的占了全廊坊增量的一半以上。廊坊一個普通的地級市，為什么人口增量可以超過京津冀兩大中心城市之一的天津，還超過河北省省會城市石家莊？

　　根本原因，還是因為廊坊的北京都市圈里的核心地位。

　　我之前多次強調(diào)，北京都市圈的核心，就是北京+廊坊，其他的都不算。廊坊戶籍人口增量里，很大一部分就是京漂。由于很難落北京戶口，只能在天津和廊坊之間二選一。

　　高學歷、高職稱的，大多選了天津，天津畢竟是直轄市、有高考紅利。也有很多人選廊坊，因為廊坊畢竟距離北京近，而且北三縣限購。拿了戶口，至少可以在北三縣買兩套房子。萬一若干年之后，北三縣劃歸了北京呢？

　　廊坊一度是中國發(fā)展最快的地級市，至少在2013年到2017年是這樣，其增速顯著超過蘇州、無錫、東莞、佛山。

　　但一場樓市強調(diào)控，讓廊坊跌落神壇，再加上產(chǎn)業(yè)底子比較薄弱，所以2010年到2020年的10年增長，看起來不算突出。

　　但隨著北三縣跟通州副中心“起飛”，固安和廊坊市區(qū)跟著北京新機場一起“起飛”，“廊坊南三縣”受益于雄安新區(qū)的發(fā)展，未來廊坊一定是中國非常耀眼的地級市。

　　目前的廊坊尚未走出房地產(chǎn)強調(diào)控和環(huán)保標準收緊的“調(diào)整期”。再忍一忍，最難過的時候就過去了。

　　在通州和北三縣協(xié)同發(fā)展規(guī)劃里，還有三個非常有殺傷力的規(guī)劃：

　　第一，在產(chǎn)業(yè)方面，重點培育新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保三大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推動中關村(000931,股吧)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)相關政策向北三縣延伸，引導產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新資源向北三縣疏解和集聚。

　　第二，在教育方面，推動北京優(yōu)質(zhì)教育資源向通州區(qū)與北三縣布局。鼓勵以合作辦學、建立分校區(qū)等方式，促進北京優(yōu)質(zhì)教育資源向通州區(qū)與北三縣轉(zhuǎn)移。推動師資共享，大力促進師資在北三縣地區(qū)流動。強化市場化運營機制建設，鼓勵通過成立運營集團等方式，加速實現(xiàn)教育資源的整合與共享。

　　第三，在醫(yī)療資源方面，研究制訂鼓勵政策，引導北京優(yōu)質(zhì)健康養(yǎng)老資源向北三縣延伸。通過機構(gòu)合作、設置分院等方式，推動在京服務全國和區(qū)域的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源向北三縣縱深布局。

　　有產(chǎn)業(yè)、有人口、有優(yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療資源，還有軌道交通，以及優(yōu)美的環(huán)境，未來的北三縣顯然要“丑小鴨變天鵝”了。

　　根據(jù)國家規(guī)劃，“通州+北三縣”未來是“一中心、四組團”的結(jié)構(gòu)。

　　“一中心”當然是北京副中心（通州），“四組團”北三縣占了三個：

　　燕郊組團重點發(fā)展科技創(chuàng)新、商務服務、健康養(yǎng)老等功能，補齊公共服務短板，優(yōu)化提升城市品質(zhì)，與北京城市副中心形成更加緊密的功能協(xié)作關系。

　　三河組團重點發(fā)展科技創(chuàng)新和商務服務功能。

　　香河組團重點發(fā)展健康養(yǎng)老、智慧物流、科技創(chuàng)新等功能。

　　亦莊新城（通州部分）組團重點發(fā)展科技創(chuàng)新功能和城市綜合服務功能。

　　也就是說，雖然北三縣有三河、香河、大廠三個縣城（或縣級市政府所在地），但地位最尊崇的仍然是三河市的燕郊鎮(zhèn)，這里距離北京副中心最近，在人口熱力圖上也可以看出，最具人氣。所以，燕郊定位非常高，甚至放在了亦莊（通州部分的亦莊）板塊的前面。

　　此外，是三河市中心和香河縣城，大廠縣城沒有能進入四大組團。大廠落選，關鍵還是人氣偏淡。

　　根據(jù)此次人口普查，北三縣的人口分布是：三河市96.5萬人，大廠縣17萬人，香河縣44.9萬人。

　　廊坊的總?cè)丝谑?46萬人，市區(qū)常住人口（包括開發(fā)區(qū)）不到120萬人，距離修建地鐵的人口差距非常大（需要達到城區(qū)人口300萬以上）。

　　北三縣的城市級別和人口差距就更大，為什么仍然可以修地鐵？關鍵原因還是因為有北京，北三縣是北京都市圈的核心成員，是“小特區(qū)”。

　　這就符合我之前的一個判斷：一線城市和部分強二線城市都市圈內(nèi)部，修建地鐵的標準會有所突破。

　　總之，廊坊的發(fā)展正在進入一個歷史新階段，作為京津冀“特區(qū)”的北三縣，尤其如此。隨著越來越多軌道交通線路規(guī)劃的公布，北三縣樓市將走出低谷。

　　由于這個區(qū)域非常敏感，炒作現(xiàn)象也必然會受到管控，如果房價再次飆升，調(diào)控政策一定會全面升級。

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