北京二手房漲幅攀升至全國(guó)第一

　　6月17日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。整體來(lái)看，一線城市新房?jī)r(jià)格漲幅略升，二三線城市新房環(huán)比漲幅與上月持平；各線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，但漲幅均有所回落。

　　具體到城市，重慶5月新房漲幅1.9%，漲幅較4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，緊隨其后的是廣州和大連，漲幅均超1%；北京5月二手房漲幅1.1%，漲幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，但漲幅排名上升，和徐州并列全國(guó)第1位。

　　過(guò)半城市新房漲幅較4月擴(kuò)大

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月共有62個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲，上漲城市較4月減少1個(gè)，即在70城中，88.6%的城市保持新房?jī)r(jià)格上漲態(tài)勢(shì)，過(guò)半城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較4月有所擴(kuò)大。新房?jī)r(jià)格下降城市僅5個(gè)，即安慶、南充、蚌埠、常德和大理，均為三四線城市。

　　從城市能級(jí)來(lái)看，5月一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲6.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅略升。

　　5月二三線城市新房銷售價(jià)格漲幅略低于一線城市，二線城市和三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%，漲幅均與上月相同。去年同期受新冠肺炎疫情影響，房?jī)r(jià)基數(shù)較低，二線城市和三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比分別上漲5.0%和3.8%。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，新房市場(chǎng)熱度有所提升，主要是重點(diǎn)城市土地供應(yīng)不足，帶來(lái)新房項(xiàng)目供不應(yīng)求。很多新房項(xiàng)目要求限價(jià)銷售，導(dǎo)致部分城市新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛，更多購(gòu)房者進(jìn)入新房市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇供需矛盾。重點(diǎn)城市進(jìn)行首輪集中供地，部分地塊高溢價(jià)率成交，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有帶動(dòng)作用。

　　重慶5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.9%，漲幅較4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，居70城之首，繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)新房樓市。

　　“重慶市場(chǎng)還在漲，新房和二手房都很緊俏，目前整體都賣(mài)得很好?！币晃恢貞c頭部房企主管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)曾表示，重慶4月房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大是成渝城市群建設(shè)推進(jìn)，戶籍政策放松帶來(lái)大量外來(lái)人口和前期較大土地供應(yīng)長(zhǎng)期抑制房?jī)r(jià)使房?jī)r(jià)水平低于城市建設(shè)等因素共同作用的結(jié)果。

　　廣州住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，樓市熱度從一線城市到熱點(diǎn)二線城市再到重慶等非熱點(diǎn)二線城市，5月重慶房?jī)r(jià)上漲，前述因素繼續(xù)發(fā)揮作用。

　　4月28日到29日重慶進(jìn)行首輪集中供地，成交樓面均價(jià)9133元/平方米，平均溢價(jià)率42.99%，最高溢價(jià)率接近130%。5月多位重慶房地產(chǎn)從業(yè)人士和購(gòu)房者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，土拍之后重慶市場(chǎng)明顯變熱，去化明顯變快。

　　廣州5月新房?jī)r(jià)格上漲1.5%，漲幅較4月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，在70城中排名第2。對(duì)此郭毅認(rèn)為，廣州雖然近期調(diào)控密集，但政策從執(zhí)行到位到影響房?jī)r(jià)需要一個(gè)過(guò)程，政策效果還有待進(jìn)一步釋放。

　　許小樂(lè)預(yù)測(cè)，新房市場(chǎng)的局部熱度城市存在調(diào)控收緊可能。

　　北京二手房漲幅攀升至全國(guó)第一

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月共有50城二手住宅銷售價(jià)格上漲，上漲城市較上月減少4個(gè)，即在70城中，71.4%的城市二手房?jī)r(jià)格上漲。二手房?jī)r(jià)格下降的城市為17個(gè)，較4月增加3個(gè)，較3月增加8個(gè)。

　　從城市能級(jí)來(lái)看，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)；深圳由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲10.8%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　5月二三線城市二手房銷售價(jià)格漲幅略低于一線城市，二線城市和三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，二手房下跌城市連續(xù)兩個(gè)月增加，意味著更代表市場(chǎng)走勢(shì)、具有領(lǐng)先特征的二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始見(jiàn)頂回落。相較于新房，二手房信貸政策收緊更明顯。很多銀行二手房貸款或拉長(zhǎng)周期到3-4個(gè)月，或降低二手房貸款評(píng)估價(jià)，變相提高首付，或暫停二手房貸款，這對(duì)二手房的沖擊是非常大的。

　　環(huán)比來(lái)看，二手房漲幅前5的城市分別是北京、徐州、重慶、西安、杭州和廣州（杭州、廣州漲幅相同），漲幅在0.9%-1.1%之間；同比來(lái)看，二手房漲幅前5城市分別是廣州、徐州、深圳、寧波和上海，漲幅在9.4%-13.5%之間。

　　李宇嘉表示，漲幅靠前的熱點(diǎn)一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)或在新冠肺炎疫情后率先反彈，或受棚改和都市圈政策利好影響?！氨M管受到調(diào)控打壓，但前期調(diào)控政策主要集中在新房市場(chǎng)，二手房調(diào)控從今年‘參考價(jià)’開(kāi)始，信貸控制也從今年一季度才開(kāi)始，二手房?jī)r(jià)格上漲具有一定慣性?！?/p>

　　在二手房環(huán)比漲幅前5城市中，除西安外，其余城市漲幅較4月均有所收窄。李宇嘉表示，這意味著這些熱點(diǎn)城市的同比漲幅也將開(kāi)始觸頂回落。

　　具體到城市，北京、徐州5月二手房環(huán)比漲幅1.1%，領(lǐng)漲全國(guó)二手房市場(chǎng)，北京的漲幅排名從4月的第4位，上升到5月的第1位。

　　李宇嘉指出，北京二手房市場(chǎng)在2017年“317”調(diào)控后橫盤(pán)了三年，2019年和2020年第一季度價(jià)格還出現(xiàn)了10%-15%的下跌。貨幣寬松等政策有助于北京樓市的反彈。

　　郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，最近幾個(gè)月北京二手房?jī)r(jià)格上漲較快，年初上漲主要集中在北部片區(qū)和學(xué)區(qū)房等具備特殊資源特點(diǎn)的房產(chǎn)。但接近年中，整體二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一輪普漲。目前北京二手房市場(chǎng)整體掛牌房源相對(duì)較高，成交量也處于市場(chǎng)高位，“其實(shí)是一個(gè)供需兩旺的市場(chǎng)局面”。

　　郭毅認(rèn)為，北京購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房更多是出于自住或自住加改善，自住加保值、增值的訴求。

　　“我覺(jué)得大家購(gòu)買(mǎi)二手房還沒(méi)有一個(gè)很明顯的投資邏輯。”郭毅指出，北京5月二手房環(huán)比漲幅收窄，意味著漲幅控制住了，是房?jī)r(jià)恢復(fù)穩(wěn)定的開(kāi)始。

　　許小樂(lè)預(yù)測(cè)，從全國(guó)二手房市場(chǎng)來(lái)看，二手房業(yè)主預(yù)期整體穩(wěn)中有降，預(yù)計(jì)后期二手房?jī)r(jià)格整體趨穩(wěn)。

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