提問：北老師，你好。多年老粉絲了，一直很認同您的觀點?，F(xiàn)在關于換房，有幾個事情想跟您請教。目前的情況是，我和我老公名下有一個大望路三居，和一個團結湖老破小兩居。因為牽扯到未來要孩子，再加上團結湖的房子實在有點太舊了，所以最近在考慮想將團結湖老破小換成大望路附近的品質兩居，以后也方便父母過來就近照顧。目前總預算不超過900萬，我倆現(xiàn)金流一般。想向您請教一下：1.您看現(xiàn)在是一個好的換房時間嗎？目前大望路的房子已經(jīng)漲了不少，但團結湖老破小似乎還沒怎么漲價，我們很擔心現(xiàn)在賣掉團結湖的話，會不會剛好換在空擋，萬一板塊輪動到老破小，可能會損失潛在的賣房收益。所以您覺得有必要21年換完，還是索性再等等？2.我們目前有三種選擇：一是看過大望路附近金港國際、風度柏林、喜福匯、天之驕子等小區(qū)，但要不然就是價格略超預算，要不然就是還沒有合適的房源。二是還看了慈云寺板塊的東恒國際二期、愛這城二期等，還有金都杭城。但這個片區(qū)麗我家大望路三居似乎略遠了一點。三是我們在考慮要不要干脆一次性買個陶白或者廣渠門、東朝建附近的學區(qū)房。但我們現(xiàn)在還沒有孩子，又擔心未來學區(qū)變動大，房子會不會不保值。所以請問北老師，以上三種選擇您更建議選哪里呢？感謝您的時間！謝謝

回答：

1，科學來說，不是，大望路已經(jīng)漲不少了，應該早換的。兩個點，這個必須你們自己身體力行：不斷地觀測（實地踩盤不是問中介）團結湖和大望路的價格變化，如果大望路繼續(xù)漲，果斷定。如果團結湖老破小開始漲，就等等賣。

2，一是沒有合適的房子等是等不到的，等到那一刻，以現(xiàn)在市場情況看，一定比現(xiàn)在貴。二是你說的這些地方，漲幅都不少的。三是學區(qū)房漲幅更猛。

3，最專業(yè)的做法是，簽約一個超長周期漲幅低于10％的小區(qū)，等老破小漲了賣掉。所有的糾結都在于入場時間晚了點，所以要接受損失。市場的微觀變化，沒有任何人可以預判，一切都是人類無差別體力勞動付出，算下來總比上班那幾天假劃算。

提問：您好，請問老破大的優(yōu)勢在哪里？比如90年代初的房子，再過5到10年，能貸款的時間越來越短了，貸款時間短，月供就高了，會不會影響賣出？

回答：

任何房產(chǎn)都不存在絕對優(yōu)勢，市場是聰明的因為人是聰明的，真要有優(yōu)勢早被買光了。南方的買房思路很多不適合北京，北京98年塔樓算老破大嗎？嚴格意義來講，不算，因為北京房子都老，任何一個成熟區(qū)基本都是這樣。別說九幾年，就算八幾年的房子，實際上也不太影響貸款，銀行隨著時間推移，不斷放寬房齡限制，否則沒的賺。我們不建議買入年代太久的房子，考慮的是風險性。在可選的情況下，肯定新一點，接受度高。那些低單價老破大，主要是價格安全線好，你可以刻意搜索下，317以后，北京普跌25-30％，反而眾多老破大跌幅連20％都沒有，呈現(xiàn)的就是這個道理。跌的慢，但是漲的也慢。

提問：您好，北哥，本人疑問如下：1.現(xiàn)金400左右，大連一套100平房產(chǎn)市值約在250左右，出售中。有過貸款記錄，非首套，目前已可得北京房票，自主和投資兼顧，想近期入手一套，選擇總價在600-800間的是否合適？2.有些新盤信息如亦莊首創(chuàng)遠洋天著或未來科技城周邊，有投資價值嗎？3.如選擇二手，參考區(qū)域有推薦奧體、望京、酒仙橋、東壩、雙井，九龍山，四惠，百子灣，勁松，哪個板塊更有長遠發(fā)展？4.看上幾個次新，金地名京loft.76平，800萬；萬科星園，天暢園，國美第一城，天鵝灣loft，東壩的首開常春藤，酒仙橋的麗都壹號，哪個更合適些？謝謝！

回答：

1，大致算下你們的資金情況，怎么也有600＋了吧，我一直提到的一個，增值靠選籌，還要靠低成本的穩(wěn)定杠桿。北京不會拉多長的杠桿，但怎么也得貸40％以上才算心安理得呢。所以買到1000才對得起你們這樣珍貴的房票。如果有首房首貸那自然不必說，基本正好貸滿即可，如果沒有，目前可以疊加部分先息后本3到5年期XYd。有人說，那還不起咋辦，這都是被17-20嚇壞了，怎么會還不上，每多貸100萬，每年只多還6萬多塊錢，有什么還不起的？一漲解千愁，對于1000萬的房產(chǎn)，半漲都解千愁，5％漲幅就是50萬，夠還8年月供了，一切都是基礎算數(shù)題。

2，沒有價值。

3，這幾個地方，如果看長遠發(fā)展，那望京肯定是第一。其他的，五環(huán)內(nèi)這些都屬于成熟區(qū)且基本沒有啥空地，緊跟著大盤走，問題不大。東壩有點X因素，只要不買到新房，多半不會太差。但是我還是那句話，現(xiàn)在是樓市輪動期，有的地方先漲，有的地方后漲，先漲的地方現(xiàn)在繼續(xù)買的話，這一輪的后續(xù)漲幅可能會差點意思。目前市場輪動情況看，望京西和奧體1000萬的標的還是非常值得，其他幾個地方，買漲幅低于10％的，也可以。

4，有其他選擇的情況下，盡量不選loft，這種隨時可能會不時髦的東西，我們怕風險大，而且過去漲幅看，也沒有很好。800萬對應媒體村板塊的萬科星園、天暢園還可以，1000其實可以選麗都壹號。

你的疑惑和糾結在于，解決不了資金和杠桿的問題，導致了可選空間被擠壓。究其原因，北京對剛需太不友好了。

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