新一輪整治“風(fēng)暴”來襲海口監(jiān)管部門圍堵房企捂盤惜售

來源：智能家居時(shí)間：2021-05-19 16:10

財(cái)聯(lián)社（廣州，記者陳業(yè)）訊，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目捂盤惜售等違法違規(guī)行為，?？趯⑦M(jìn)行嚴(yán)厲查處、整治。

日前，海口市住建局發(fā)布的一則《關(guān)于清理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可售房源的通知》，再次引發(fā)業(yè)內(nèi)對海南樓市的關(guān)注。通知明確，已取得商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)房備案的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)須于5月18日前一次性公開銷售全部可售房源。

對此，海南省房協(xié)執(zhí)行秘書長王路向財(cái)聯(lián)社記者表示，海南政府在3月發(fā)布文件，進(jìn)一步深化整頓購房秩序，其中?？谥攸c(diǎn)針對清查開發(fā)企業(yè)加價(jià)捆綁銷售行為。而開發(fā)商之所以加價(jià)捆綁，主要因自貿(mào)港利好驅(qū)動房地產(chǎn)市場向好，而市場化商品住宅供地不足，供需矛盾較為突出。

“更重要的是?？诘囊坏肚邢迌r(jià)已實(shí)施近三年，對于房企正常銷售影響巨大。長期低利潤或負(fù)利潤，造成房企以‘時(shí)間換空間’，不愿意主動把房源全部放出，并且有個(gè)別房企選擇通過捆綁方式提升盈利能力?！蓖趼费a(bǔ)充稱。

對于上述通知，一家頭部房企海南區(qū)域相關(guān)人士表示，非常支持監(jiān)管部門的最新規(guī)范，公司也一直貫徹執(zhí)行公開透明賣房政策。

樓市升溫致亂象增多

記者了解到，海南自貿(mào)港建設(shè)總體方案去年6月落地后，海南雖然未放松樓市調(diào)控，但看房人數(shù)增多，交易量及價(jià)格有所上漲，違規(guī)行為也隨之增多，這使得海南監(jiān)管部門頻繁發(fā)出嚴(yán)打違規(guī)售房通知。

去年6月，曾有媒體援引知情人士消息稱，因交易量增多，海南部分大型開發(fā)商有意漲價(jià)，漲幅在四五個(gè)點(diǎn)左右。

海南樓市升溫局面延續(xù)至今年一季度。易居研究院在一份報(bào)告中指出，今年一季度海南新建商品房價(jià)格為18124元/平方米，在全國31個(gè)?。▍^(qū)、市）中排名第四，僅次于上海、北京和浙江。從漲幅數(shù)據(jù)看，海南今年一季度房價(jià)漲幅為11%，明顯超過全國8%的水平。

另據(jù)界面海南站不完全統(tǒng)計(jì)，一季度?？诠灿?3889套房源入市，其中住宅套數(shù)為3668套，占比約26.4%。?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局公布信息顯示，今年前兩個(gè)月?？诠灿?073套商品住宅進(jìn)行交易登記。僅從預(yù)售信息看供需關(guān)系，今年第一季度海口新建商品住宅市場“供不應(yīng)求”。

王路向記者表示，“?？诘谋镜乜蛻粝鄬Ρ容^充足，加之海南其它市縣有購買力的客戶因子女教育等多重因素，聚焦?？谑袌?，而海口市場化商品住宅供地有限，庫存有限，基本上不需要依賴島外客源，但其他海南城市，因?yàn)楸镜乜蛻糍徺I力不足，對外部客源依賴性強(qiáng)，存在渠道公司為投資客提供一些鉆空子渠道，幫助其騙取購買資格的可能?！?/p>

為抑制樓市亂象，今年3月，海南省人民政府辦公廳印發(fā)了關(guān)于海南省2021年房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作方案的通知，即瓊府辦函〔2021〕72號文。通知稱，全面清理整治房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊規(guī)避限購政策騙購、變相漲價(jià)、違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為。

一位海南業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南發(fā)布72號文之后，那些試圖通過加價(jià)平衡利潤的企業(yè)，或有意捂盤惜售。此次?？谑邪l(fā)布的最新通知，主要是針對房企的捂盤惜售行為。

海口在最新發(fā)布的通知中明確，已取得商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)房備案的項(xiàng)目，購房人預(yù)訂商品房后，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂買賣合同的，預(yù)訂予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)及時(shí)公開銷售。

如被查實(shí)存在捂盤惜售行為的開發(fā)企業(yè)，?？谑凶〗ň謱⒏鶕?jù)相關(guān)規(guī)定，采取關(guān)停網(wǎng)簽備案等措施，對拒不整改的，將依法從嚴(yán)查處。

值得一提的是，財(cái)聯(lián)社曾獨(dú)家報(bào)道，2018年9月，?？谑邢嚓P(guān)主管部門曾指導(dǎo)商品房備案價(jià)不得超過17300元/平方米，隨后多家開發(fā)商開始下調(diào)項(xiàng)目均價(jià)。據(jù)財(cái)聯(lián)社記者了解，這一限價(jià)政策至今仍未取消。只有在2019年末，曾允許房企根據(jù)人均收入漲幅，價(jià)格有一定程度的浮動，一年漲幅空間在1000元/平方米左右。

而?？诓糠指叩貎r(jià)項(xiàng)目因“一刀切”的限價(jià)政策，面臨虧損的尷尬境遇。

“包括原來?？诘牡赝蹴?xiàng)目，及一些二次收購的項(xiàng)目，例如富力此前收購海航的項(xiàng)目，如果按17300元/平方米價(jià)格賣，差不多是虧損狀態(tài)?！鄙鲜龊Ｄ蠘I(yè)內(nèi)人士稱。據(jù)了解，2018年，富力地產(chǎn)曾以57億元的價(jià)格，與海航地產(chǎn)合作開發(fā)海口地塊。

另外，2017年7月，北辰曾以23億元的價(jià)格拍下海口西海岸南片區(qū)160.14畝地塊，折合樓面地價(jià)11164元/平方米，溢價(jià)率142%，刷新海口樓面地價(jià)歷史紀(jì)錄。有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)?？谖骱０兜男路烤鶅r(jià)也不過1.4-1.5萬元/平方米左右。去年4月，北辰發(fā)布掛牌公告，以1490萬元底價(jià)轉(zhuǎn)讓?？陧?xiàng)目30%股權(quán)。

限價(jià)背景下高周轉(zhuǎn)與利潤取舍

限價(jià)遲遲不放松，意味著近兩年房企在?？诘捻?xiàng)目利潤率空間被大幅壓縮，這或許是開發(fā)商尋求捆綁銷售以獲取更高利潤的主要原因。而房企選擇以捂盤惜售方式應(yīng)對后，如今監(jiān)管部門要求房企放出全部房源，開發(fā)商尋求利益最大化的路徑，再次被圍堵。

未來，房企在海南將如何適應(yīng)新的監(jiān)管政策，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

海南一位長期與當(dāng)?shù)胤科蟊３置芮泻献鞯姆?wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房企對這種政策的敏感性及應(yīng)對能力并不一樣。高周轉(zhuǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流量的要求更高，一般不會選擇捂盤惜售，除非其業(yè)績已經(jīng)完成得很好，可以賣的慢一點(diǎn)。例如一些大企業(yè)，現(xiàn)金流考核指標(biāo)要求高，利潤率并不是單個(gè)項(xiàng)目最關(guān)鍵的考慮因素。

“但對于一些規(guī)模不大的房企，以及僅有單盤或者后面沒有可持續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的房企而言，如果本身項(xiàng)目賣價(jià)就很低、成本又過高，肯定希望維持較高銷售價(jià)格，否則難以盈利?！鄙鲜龇?wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。

該負(fù)責(zé)人還表示，限價(jià)背景下，對那些本身項(xiàng)目不多，但每個(gè)項(xiàng)目都有利潤要求的企業(yè)而言，要實(shí)行高周轉(zhuǎn)是很難受的事情。

一家頭部企業(yè)海南區(qū)域相關(guān)人士告訴記者，“公司堅(jiān)決支持海口發(fā)布的新通知。我們一直都是在拿到預(yù)售證之后，第一時(shí)間把房源公開推出。公司所有房源都是一房一價(jià)，全部都是公開透明的?！?/p>

對于利潤率問題，上述頭部企業(yè)海南區(qū)域相關(guān)人士透露，限價(jià)政策對公司利潤多少會有一些影響，但公司定的考核是把周轉(zhuǎn)速度放在第一位。因?yàn)榉吭幢M快銷售后，有利于資金的回籠。

“在當(dāng)前限價(jià)背景下，可能也兼顧不了太多的利潤，活著最重要?！鄙鲜鲱^部企業(yè)海南區(qū)域相關(guān)人士補(bǔ)充稱。

另有多家房企人士表示，當(dāng)前海南樓市較為敏感，不愿做過多表態(tài)。一位Top10房企海南區(qū)域相關(guān)人士指出，“現(xiàn)在海南幾乎所有開發(fā)商都是低調(diào)行事，違規(guī)行為被政府部門抓到可能面臨百萬元罰款，外加暫停網(wǎng)簽備案及預(yù)售，代價(jià)非常高。”

實(shí)際上，對于一些重點(diǎn)布局海南的房企，在限購疊加限價(jià)政策下，毛利率受損嚴(yán)重。以雅居樂為例，2019年整體毛利率為30.5%，同比下降13.4%，當(dāng)年海南區(qū)域毛利率貢獻(xiàn)減少，被指拉低了集團(tuán)整體毛利率。

就利潤被壓縮，開發(fā)商如何權(quán)衡在海南拿地的問題，上述服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“一些把海南作為重要布局區(qū)域的房企忍痛都要拿，如果不拿，在海南就沒有可開發(fā)的體量了。一些地塊可能不賺什么錢，但是對公司有一定的流量貢獻(xiàn)。否則，就要離開海南了?！?/p>

“也有部分房企在期待限價(jià)放松，從拿地到住宅現(xiàn)房銷售需要兩年左右的時(shí)間，兩年之內(nèi)如果限價(jià)政策有所松動，那么大家還是有一定銷售利潤的。”上述服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）