導讀：不管從土拍規(guī)模還是競拍規(guī)則來看，對北京而言，此次土拍都具有里程碑式意義。

　　來   源丨21世紀經(jīng)濟報道（ID：jjbd21）

　　記   者丨見習記者 李莎

　　編   輯丨周上祺

　　5月10日，北京首批集中供應土地現(xiàn)場競拍正式拉開帷幕，據(jù)不完全統(tǒng)計，超200家房企參與25宗地塊爭奪（未排除重復）。

　　現(xiàn)場競價上午9點40正式開始，但早上8點，21世紀經(jīng)濟報道記者在現(xiàn)場看到，陸續(xù)到場的部分房企投資團隊就在北京市政務服務中心5樓大廳圍坐著，一邊吃早飯一邊討論拿地策略和現(xiàn)場分工情況。緊接著，大廳的直播屏幕出現(xiàn)了舉牌調(diào)試的畫面，在工作人員的快速加價聲中，氣氛逐漸緊張。

　　圖 / 房企人士在5樓大廳觀看土拍直播

　　地塊資格和報價業(yè)務辦理窗口開放之后，迅速排起長龍。正式開拍后，觀摩大廳和五樓大廳聚集了大批房企人士圍觀拍賣廳的土拍直播。

　　10日共出讓12宗地塊，除海淀區(qū)樹村2宗地塊外，其余均位于朝陽區(qū)，據(jù)新浪樂居消息，12宗地成交總價合計516.19億元，卓越、融創(chuàng)、金地+保利+華潤、招商+城建、中冶等公司或聯(lián)合體成功拿地，7宗地塊由于觸及競拍規(guī)則上限轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，“花落誰家”尚不可知，其中就包括本次土拍最大熱門海淀樹村地塊。

　　圖 / 房企人士在觀摩大廳觀看土拍直播

　　在一家大型綜合房企做市場研究工作的何斌對21記者說，集中供地相當于“開卷考試”，“尤其是北京市場，政府把最高限價、指導價、容積率、地塊條件等都定死之后，各家房企在地塊上做的產(chǎn)品都差不太多，誰能拿到那塊地，就看誰的成本更低一些?！?

　　集中供地“開卷考”

　　不管從土拍規(guī)模還是競拍規(guī)則來看，對北京而言，此次土拍都具有里程碑式意義。

　　從土拍規(guī)模來看，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，本次北京共推出30宗宅地，總規(guī)劃建設面積近345萬平方米，約占2021年宅地供應計劃33%，高于2020年同期(2-6月)水平35%，高于近三年（2017-2020年）同期水平108%。2020年北京共推出宅地53宗，總規(guī)劃建設面積648萬平方米。

　　圖 / 房企排隊辦理地塊資格和報價業(yè)務

　　從競拍規(guī)則來看，在“房地聯(lián)動、一地一策”機制下，本次北京土拍首次引入房屋銷售價格引導機制，不受限制的純商品房地塊僅有9宗，并在15宗地設置競配建公租房面積，6宗地競政府持有產(chǎn)權份額。

　　從公布的地價上限看，超九成地塊溢價率不超15%，業(yè)內(nèi)人士認為，土地低溢價率成交可能會成為北京市場的未來趨勢。

　　與其他6個已經(jīng)進行首輪土地集中拍賣的城市相比，北京的成交溢價率并不高，這也顯示了北京控制地價的決心。

　　圖 / 完成首批土地集中出讓城市土拍情況

　　資料來源：中指、克而瑞等公開數(shù)據(jù)

　　在已經(jīng)進行首輪土拍的城市中，重慶的溢價率最高，平均溢價率接近43%，最高溢價率接近130%。

　　這一方面是因為重慶本輪出讓地塊整體條件優(yōu)質，熱門區(qū)域地塊多，競拍激烈。這一定程度能在推出樓面價上有所體現(xiàn)，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，此次重慶土拍地塊平均樓面價為6387元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　另一方面，也受重慶土地市場供求關系影響。在重慶某品牌房企工作的佳穎告訴21記者，重慶土地連續(xù)四年供不應求，首次集中出讓土地疊加1-3月已成交土地，供應量已達全年供應的60%，“錯過機會就可能再等一年”。

　　重慶雖然在核心板塊對溢價率進行管控，但對地價的影響有限。“重點是重慶地價低，溢價率超50%后付款節(jié)奏對大房企的壓力并不會太大?！奔逊f說。

　　與重慶的高溢價率形成巨大反差的是長春，在首次推出的51宗地塊中，有2宗地流拍，有11宗地終止掛牌，38宗成交地塊中32宗底價成交，溢價地塊平均溢價率也僅為3.3%。

　　克而瑞研究院分析認為，這一方面是由于長春人口外流比較嚴重，需求基本面不佳，樓市整體表現(xiàn)也未完全從疫情中恢復，另一方面是因為長春作為首個集中供地城市，機構向總部申請保證金的時間較短，資金量緊張。另外，地塊區(qū)位等條件不理想也是原因之一。

　　目前在一家品牌房企投資部門就職的張陽告訴21記者，溢價率有時候不一定準確。張陽向記者透露，在土地不以公開市場交易為主的城市，一些政府有地價上漲預期，會在土地推出價格的基礎上設置一個成交“底價”，競拍到一定溢價率才能達到“底價”。另外，不同城市經(jīng)濟基礎、產(chǎn)業(yè)基礎、人口情況、房地產(chǎn)市場健康程度、地塊條件、競拍規(guī)則不同，都會影響成交溢價率。

　　房企拿地像“趕集”

　　與以往的土地出讓相比，以北京為首的集中供地土拍條件更復雜，對房企的限制和要求更高，將其稱為“盛宴”多少有些牽強。

　　但這并不影響房企的拿地熱情。10日上午，王四營三宗地塊進行現(xiàn)場競價，由于是朝陽區(qū)五環(huán)內(nèi)的臨鐵地塊，基本面較好，在競拍前就悉數(shù)達到“土地合理上限價格”，現(xiàn)場直接進入競“公租房”面積環(huán)節(jié)。其中王四營01地塊中鐵率先舉牌1000平方米，以500平方米為競價階梯，最后經(jīng)過28輪舉牌，金地+保利+華潤舉牌13900平方米，觸及上限，進入高標準商品住宅建設方案投報程序。

　　圖 / 圖蟲

　　這只是北京土拍市場上的一個縮影，北京的好地，從來都不乏追逐者。本輪土地集中出讓過程中有4宗地塊在現(xiàn)場競價前就已底價成交，其中大興區(qū)2宗、懷柔區(qū)和門頭溝區(qū)各1宗，距離中心城區(qū)較遠，地塊整體條件不及其他地塊，但也有房企愿意為其買單。

　　這一方面折射出房企在集中拿地中的焦慮情緒，擔心在后續(xù)現(xiàn)場競價中拿地愿望落空，提前拿地續(xù)命。另一方面，也意味著房企對北京房地產(chǎn)后市抱有信心和期待。

　　張陽指出，北京的經(jīng)濟和人口條件好，北京郊區(qū)房地產(chǎn)市場的堅挺程度和購買力穩(wěn)定程度，比很多城市的市區(qū)強。

　　與之前分散的土地出讓方式相比，集中土拍能提高政府對土地市場的把控程度，同樣也能讓房企的拿地行為變得更謹慎和理性。在張陽看來，集中土拍對房企來說就像“趕集”?！跋窳鲃拥奶槭袌鏊频?，地全都擺在這兒了，能降低偶然因素帶來的土地隨意成交現(xiàn)象。”

　　雖然如此，但集中供地嚴格的出讓條件也會變相提高房企的拿地成本，對房企的開發(fā)能力和管理能力提出更高的要求?！皬闹澳欠N躺著都能賺錢的狀態(tài)，轉向精細化管理，注重成本管控。”張陽說。

　　圖 / 圖蟲

　　政府通過集中供地加強對市場的把控，但對價格的把控并不意味著對熱度的把控。在浙江某大型房企從事投資業(yè)務的崔華在接受21記者采訪時表示，他觀察杭州集中土拍發(fā)現(xiàn)，杭州土地集中拍賣并未減緩土地市場熱度，一些未能在杭州土拍市場有所斬獲的房企，會積極尋求其他一線城市土地集中出讓的機會。

　　馬堯在一家專注核心城市市場的房企投資部門工作，他向21記者透露，他所在的公司今年沒有參與北京首輪集中供地土拍，押寶杭州土地市場，最后并未成功拿地?！氨緛矶紲蕚浒l(fā)喜報了，后續(xù)只能等杭州第二批次土地集中出讓，還有上海第一批次土地集中出讓。”

　　房企“趕集”拿地，也會帶來購房者“趕集”買房。上半年集中成交的地塊很可能在年內(nèi)集中入市，購房者的選擇更多。

　　張陽認為這對于市場和購房者而言都是好事，因為央企、國企和資金實力雄厚的大型房企成功拿地的概率更大，他們開發(fā)能力和成本管控能力更強，也更愛惜羽毛，注重客戶口碑，因而房屋質量有保證。

　　但崔華認為其中也有隱憂，在加高房企拿地成本和限制房價的情況下，房企為了賺取利潤，很可能會壓縮建筑成本。另外，為了避開房企集中拿地帶來項目集中上市的情況，房企很可能會為了提前上市趕工期，這也可能導致房屋質量下降。

　　本期編輯 黎雨桐 實習生 蔡嘉欣

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