近期，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，為進(jìn)一步吸引客戶(hù)及市場(chǎng)關(guān)注，廣州部分公寓項(xiàng)目趁機(jī)推出優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)。事實(shí)上，今年公寓新品不斷，不少是中心區(qū)的項(xiàng)目，地段優(yōu)越。2020年廣州公寓市場(chǎng)就涌現(xiàn)一批“豪宅化”的公寓，今年以來(lái)新推公寓中價(jià)格“跳高”狀況更多，近期有機(jī)構(gòu)在一季度分享會(huì)上也表示，預(yù)計(jì)單價(jià)10萬(wàn)元+的公寓將會(huì)在廣州市場(chǎng)增多。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去五年高單價(jià)公寓產(chǎn)品成交量逐漸上升，市場(chǎng)對(duì)高端公寓產(chǎn)品的價(jià)格接受度越來(lái)越高。

商服用地供應(yīng)充足

今年是公寓供應(yīng)大年

從去年下半年到今年，公寓產(chǎn)品成交勢(shì)頭挺猛。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2020年廣州一手公寓共入市超2萬(wàn)套，供應(yīng)面積超121萬(wàn)㎡，最終全年僅成交15015套，同比下跌47%；成交面積為86.2萬(wàn)㎡，同比下跌45%。雖然2020年廣州一手公寓的供應(yīng)同比增長(zhǎng)44%，但成交量卻同比下跌近五成，創(chuàng)下歷史新低。今年以來(lái)，公寓產(chǎn)品成交勢(shì)頭一直不錯(cuò)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月廣州公寓成交量為9.1萬(wàn)平方米，同比上升36%，環(huán)比大漲77%。

廣州中原研究發(fā)展部預(yù)期,廣州2021年商業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)井噴，供應(yīng)總量有望突破350萬(wàn)㎡。其中，公寓市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)160萬(wàn)㎡，供應(yīng)將集中在科學(xué)城、知識(shí)城、明珠灣、慶盛、白云新城板塊以及魚(yú)珠、金融城、琶洲等地。第一太平戴維斯廣州策略顧問(wèn)服務(wù)部董事張曉遠(yuǎn)表示，去年公寓市場(chǎng)受到疫情影響明顯，并非正常市場(chǎng)表現(xiàn)，今年的公寓市場(chǎng)必然有明顯復(fù)蘇。

單價(jià)10萬(wàn)+公寓

主要集中在二手市場(chǎng)

近期南沙、天河、海珠都有新推出的公寓產(chǎn)品，高端化趨勢(shì)明顯，“7字頭”“8字頭”的公寓增多，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間10萬(wàn)元+的公寓也將在市場(chǎng)上增多。

張曉遠(yuǎn)對(duì)記者表示，目前廣州10萬(wàn)元+的公寓主要集中在二手，新的供應(yīng)則多在規(guī)劃階段，預(yù)計(jì)未來(lái)三到五年才會(huì)有明顯供應(yīng)。從高端公寓的成交數(shù)據(jù)可以看到，市場(chǎng)對(duì)于高端公寓產(chǎn)品的價(jià)格接受程度越來(lái)越高。一般來(lái)說(shuō)高端公寓的主要購(gòu)買(mǎi)人群是看好城市價(jià)值，可能受購(gòu)買(mǎi)條件限制，或格外看好的區(qū)域內(nèi)沒(méi)有住宅產(chǎn)品供應(yīng)等原因而選擇購(gòu)買(mǎi)高端公寓。

李茂喆也表示，目前的“豪宅化”公寓主要集中在中心城區(qū)，且坐擁一線(xiàn)稀缺資源。這些項(xiàng)目所在片區(qū)往往住宅項(xiàng)目較少，或者其資源條件比住宅項(xiàng)目更好。

公寓價(jià)值判斷

不僅看“大區(qū)域”地段

從最近新推出的一些公寓產(chǎn)品來(lái)看，南沙的公寓和天河的公寓，盡管地段相差甚遠(yuǎn)，但定價(jià)都是“3萬(wàn)元+”。影響公寓定價(jià)的因素和市場(chǎng)價(jià)值判斷的邏輯是否和普通住宅產(chǎn)品不同呢？對(duì)此，李茂喆表示，公寓項(xiàng)目定價(jià)還是和地段有較大關(guān)系，但這個(gè)地段并不一定指大的行政區(qū)域。而是在更微觀層面：所處片區(qū)是否有規(guī)劃利好、是否有稀缺資源、是否靠近核心商務(wù)區(qū)等等。

張曉遠(yuǎn)也表示，公寓不僅僅是看所在的區(qū)域，還需要看其本身的素質(zhì)條件和定位。南沙公寓本身定位是高端產(chǎn)品，而天河的項(xiàng)目也不一定都位于核心地段，因此出現(xiàn)定價(jià)相似的項(xiàng)目并不奇怪。

近年成交數(shù)據(jù)分析

貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆表示，公寓市場(chǎng)在2017年受政策影響以來(lái)，持續(xù)處于相對(duì)低迷的狀態(tài)，成交規(guī)模大概為住宅市場(chǎng)規(guī)模的17%左右。2020年廣州公寓市場(chǎng)成交幾乎腰斬主要由于2019年對(duì)比基數(shù)相對(duì)較高所致。而2019年成交大幅增加主要由于2018年年末廣州對(duì)2017年3月30日之前所批地塊的項(xiàng)目解除了個(gè)人限購(gòu)。

到2020年，公寓市場(chǎng)需求已逐漸被釋放。實(shí)際2020年銷(xiāo)售規(guī)模和2017年、2018年平均水平相當(dāng)。目前公寓市場(chǎng)并未發(fā)生能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)格局的本質(zhì)性事件，所以預(yù)計(jì)2021年公寓市場(chǎng)相比2020年相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)大概率維持現(xiàn)有水平。

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