住房租賃二十年：從市場(chǎng)補(bǔ)益到鼓勵(lì)發(fā)展，住房租賃將迎REITs時(shí)代

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-15 10:50

　　近年來(lái)，住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了從資本青睞到資金爆雷的困局，而其在社會(huì)民生中的重要性卻不斷上升，成為城市新市民和青年緩解住房困難的重要手段。十四五開(kāi)局之年，《政府工作報(bào)告》、《十四五規(guī)劃綱要》等黨和國(guó)家的重要文件均以較大篇幅關(guān)注住房租賃發(fā)展。

　　面對(duì)政策端的變化，4月14日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《住房租賃20年：政策·邏輯·未來(lái)》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”），首次梳理我國(guó)20年間住房租賃市場(chǎng)的政策變遷，深度挖掘供給端、需求端、資金端與及監(jiān)管端的新變。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正處于鼓勵(lì)發(fā)展與加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范并重的新時(shí)期。對(duì)照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)住房租賃REITs時(shí)代即將到來(lái)，預(yù)計(jì)規(guī)模將達(dá)3000億人民幣。

　　從市場(chǎng)補(bǔ)益到鼓勵(lì)發(fā)展，住房租賃走進(jìn)民生聚光燈

　　以《第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》等政策文件為標(biāo)志，報(bào)告指出我國(guó)住房租賃市場(chǎng)從2001年便已初步培育，而不同時(shí)期政策端對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的定位則有所差異。

　　趙然分析指出，過(guò)去20年里，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)先后承擔(dān)了補(bǔ)充健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、去杠桿保民生工具等等角色定位。而2016年，“購(gòu)租并舉”的提出才使得我國(guó)以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發(fā)展。時(shí)至今日，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)已發(fā)展至機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的第四階段，政策開(kāi)始向鼓勵(lì)發(fā)展與加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范并重的方向傾斜?？梢?jiàn)，住房租賃20年的演進(jìn)，亦是其從房地產(chǎn)市場(chǎng)補(bǔ)益部分向重要民生部門不斷靠攏的進(jìn)程。

　　在激勵(lì)與約束并重的當(dāng)下，報(bào)告以供給端、需求端、資金端、監(jiān)管端為視點(diǎn)細(xì)察我國(guó)住房租賃市場(chǎng)。在供給端，趙然表示“以增量盤活存量是主要思路”。供給端的存量主要指是住宅存量、商業(yè)存量、工業(yè)存量的改造，都存在改造難度大、合規(guī)成本高等方面的難題。相對(duì)而言，增量則是指住房租賃專項(xiàng)用地新建項(xiàng)目。據(jù)ICCRA測(cè)算，按照國(guó)土自然部要求，2021年在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地占比一般不低于10%，則未來(lái)3-5年內(nèi)可確定的新建潛在供應(yīng)為122.5萬(wàn)套（間）。但趙然同時(shí)指出，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的供給仍存在著供需錯(cuò)配的問(wèn)題，“真正的有效供給應(yīng)該是契合新市民生活需求的供給，它有著幾個(gè)特點(diǎn)：靠近產(chǎn)業(yè)園、交通便利、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施齊備。”

　　從需求端來(lái)看，2018年至今，多數(shù)城市從租房補(bǔ)貼、便利落戶、提供人才專項(xiàng)租賃住房等方面為人才解決困難，釋放人才安置政策，給予租客補(bǔ)貼和權(quán)益。但趙然認(rèn)為租售同權(quán)才是結(jié)題癥結(jié)，“實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)仍然有一段很長(zhǎng)的路要走，目前看來(lái)，在人才落戶、子女義務(wù)教育等方面都有政策需要突破的地方”。

　　住房租賃REITs時(shí)代將至，規(guī)?；虺?000億人民幣

　　報(bào)告同時(shí)回顧了美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展歷史。上世紀(jì)60年代，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，政策通過(guò)刺激供給來(lái)緩解大城市貧富分化及貧民窟矛盾。1967年美國(guó)開(kāi)始設(shè)立REITs，促成了美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的第一次發(fā)展。到90年代，寬松的貨幣政策和擴(kuò)張的財(cái)政政策進(jìn)一步促進(jìn)美國(guó)住房租賃行業(yè)的發(fā)展，房利美、房地美進(jìn)入多戶住宅領(lǐng)域，其在1991年推出權(quán)益型REITs，美國(guó)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入金融創(chuàng)新推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期?？梢?jiàn)，住房租賃市場(chǎng)邁向成熟，離不開(kāi)金融創(chuàng)新工具及其背后一整套的政策、稅收激勵(lì)。

　　反觀國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，截至2019年底我國(guó)已相繼推出了30多只住房租賃類REITs產(chǎn)品，對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行了有益探索。隨著市場(chǎng)供給的多元化，特別是租賃住房用地來(lái)源的拓寬，加之資金端擴(kuò)大租賃住房建設(shè)資金來(lái)源，政策端積極探索對(duì)租賃住房企業(yè)的稅費(fèi)支持，報(bào)告認(rèn)為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)即將邁入REITs時(shí)代。據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院估算，當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的整體規(guī)模為2.52萬(wàn)億人民幣，參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)則住房租賃REITs的規(guī)模約為3000億人民幣。

　　趙然表示：“未來(lái)住房租賃REITs的推出，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成低金融杠桿、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。借助REITs，住房租賃企業(yè)能夠‘輕裝上陣’，也就從真正意義上實(shí)現(xiàn)了“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、金融退出”的閉環(huán)。此外，由于REITs執(zhí)行的是長(zhǎng)期投資策略，并且具備專業(yè)的資產(chǎn)管理，其還將有助于整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的專業(yè)化發(fā)展，有效減少市場(chǎng)波動(dòng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的穩(wěn)定器?！?/p>（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）

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