觀點地產(chǎn)網(wǎng) 舊改蛋糕的切分依舊牽動著房企的神經(jīng)。即便是處于非核心價值地段、投資額僅有30億元的廣州黃埔新田村的舊改，也引來了龍湖和奧園這兩大房企的爭奪。

3月30日廣州公共資源交易中心公示，該村有2家申請合作企業(yè)通過資格審查，分別為重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司、(主)奧園集團有限公司(成)廣州東龍投資有限公司。

而隨著最終結(jié)果出爐，外界或許稍感意外。

4月8日，新田村舊改項目對合作企業(yè)進行投票表決。據(jù)悉，現(xiàn)場共有70個村民代表投票，奧園共獲得了69票，以絕對優(yōu)勢力壓龍湖，成功競選。

事實上，龍湖也頗有實力，只不過欠了些許運氣。從各項評選資格比對上，奧園在本土經(jīng)驗和團隊專業(yè)度上明顯更具優(yōu)勢。

而龍湖在羊城舊改戰(zhàn)場上還屬于“新兵”。從僅有的公開信息看，目前龍湖僅于去年11月簽約合作黃埔永和街永崗社區(qū)舊改項目，實現(xiàn)羊城舊改的破冰。本次參與競選新田村舊改，同樣是在已較為熟悉的黃埔片區(qū)，意欲拓開版圖。

接近奧園的消息人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體，在舊改獲取和推進上，奧園管理層高度重視，總裁郭梓寧亦是時常親力親為。而一般而言，由企業(yè)管理層親自帶隊攻關(guān)，可以很大程度上提升舊改談判的效率。

值得一提的是，在區(qū)域介入程度上，新田村項目屬于中新知識城板塊，與此前奧園聯(lián)合龍中國、科學(xué)城集團于今年1月拿下的旺村舊改項目相鄰，更利于進行連片規(guī)劃和開發(fā)。

根據(jù)公布的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，新田村舊改范圍東至增城區(qū)，南至鎮(zhèn)龍村，西至湯村，北至旺村、洋田村，整個舊改項目總建面約33萬平方米，拆遷安置總投資額約人民幣30億元，戶籍人口4052人。

其中，村民住宅30.57萬平方米，集體物業(yè)2.16萬平方米，歷史文保（集體）853.9平方米，公建配套1999.6平方米。另外改造范圍共有3處傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌線索，分別為新田村孖廳建筑群、道敬何公祠建筑群、啟榮何公祠建筑群。

區(qū)位優(yōu)勢上，新田村地處知識城南部，正好位于廣河高速與東部快速路交匯處，緊鄰九龍大道、地鐵14號線湯村站與鎮(zhèn)龍西、北站；另外，即將在2022年開通的廣州東環(huán)線城際還在附近設(shè)置新龍站（原平崗站），屆時可快速往返增城、花都等地。

根據(jù)黃埔區(qū)建設(shè)世界知識城、灣區(qū)創(chuàng)新源、國際人才港的總體規(guī)劃，知識城板塊以產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)為核心，將建設(shè)成為具有全球影響力的國家知識中心。

而新田村同樣有著廣州舊村“臟亂差”的通病，加上黃埔舊改推進加快，該村改造也較為迫切。

為此，新田村招標(biāo)文件中對于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的要求頗高，有業(yè)內(nèi)資深人士稱，這完全是按照新近頒發(fā)的《廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引》關(guān)于第三圈層引入企業(yè)的要求。項目或?qū)⒁雵壹壠髽I(yè)，涉及科技企業(yè)孵化器、制造業(yè)創(chuàng)新中心、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

據(jù)此前網(wǎng)傳消息，新田村舊改將為片區(qū)帶來星級酒店、休閑娛樂、旅游度假等業(yè)態(tài)，引入教育、文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新、配套服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。配套方面，也將配建一所54班九年一貫制學(xué)校、兩個18班幼兒園，滿足村民及周邊居民日常所需。

于奧園而言，本次拿下新田村，應(yīng)是其在廣州的第五個舊改項目。過往奧園在珠海、東莞等地有較多舊改布局，而進入2021年初，才在廣州舊改市場頻有斬獲。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

不難發(fā)現(xiàn)，前期作為“新兵”的奧園在舊改獲取上多選擇退而求其次，避開龍頭房企普遍關(guān)注的位置好、利潤高的舊改項目，而選擇區(qū)域價格相對低洼、改造難度小的項目布局。

另外值得關(guān)注的是，奧園在廣州拿舊改多是以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)，此前拿下的增城區(qū)南坣村村、橫塱村、黃埔區(qū)旺村項目也均是與合匯、科學(xué)城集團集團等進行聯(lián)合操盤。

這成為了奧園布局廣州舊改的重要路徑。單槍匹馬進入或許稍顯吃力，而舊改的地域性意味著企業(yè)需要對當(dāng)?shù)厥袌鲆?guī)則的熟悉程度、傳統(tǒng)觀念的接受程度更高。

不難發(fā)現(xiàn)，奧園尋求的合作伙伴，多是了解本地市場或是有政府背景的本土房企和國企。其中兩度合作的合匯，同時具備前述兩個條件。這對奧園在廣州舊改市場的角逐助力不少，此外在獲取更高利潤的同時也可降低操盤風(fēng)險。

近年來在拿地擴張方面，奧園需要更穩(wěn)定的獲取方式及更低的成本。舊改的傾斜以及或在項目獲取上加強合作，是奧園在三道紅線及毛利率下滑壓力下的“主動求變”。

在剛過去的2020年業(yè)績會上，奧園管理層亦表示，相比過去幾年以收并購和招拍掛為主，隨著產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的顯現(xiàn)，下一步在土地獲取上將向產(chǎn)業(yè)勾地和城市更新傾斜。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末，奧園共擁有60個不同階段的城市更新項目，總規(guī)劃建筑面積4285萬平方米，規(guī)劃可售面積約2246萬平方米，預(yù)計額外提供可售貨值約6730億元，其中粵港澳大灣區(qū)占97%，約6552億元。

而去年全年，奧園實現(xiàn)10個城市更新項目實現(xiàn)轉(zhuǎn)化，其中8個項目轉(zhuǎn)入土地儲備，帶來可售貨值約382億元。該公司預(yù)計，未來三年轉(zhuǎn)化可售貨值約1600億元。

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