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4月1日首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池接受了中國青年報(bào)的采訪，就我國90年代住房制度改革情況進(jìn)行了探討。實(shí)錄如下：

趙秀池

1、1994年，我國發(fā)布了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，城鎮(zhèn)住房制度正式改革，想請(qǐng)教您當(dāng)時(shí)提出這項(xiàng)改革的背景是怎樣的？我國為什么要進(jìn)行住房的市場化、商品化改革？房改在當(dāng)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)體制改革中具有怎樣的作用？

趙秀池：

城鎮(zhèn)住房制度改革的背景是我國的住房出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求，國家單一出資不能實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，在住房福利制下只收取微乎其微的一點(diǎn)房租，連維修費(fèi)也不夠，不能實(shí)現(xiàn)住房的簡單再生產(chǎn)，就別說擴(kuò)大再生產(chǎn)了，因此，要進(jìn)行住房制度改革。

《深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的背景，是在我國已經(jīng)進(jìn)行了一些住房制度改革的試點(diǎn)，找到了推動(dòng)房改的一系列經(jīng)驗(yàn)，為深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)，而發(fā)布的。

住房市場化、商品化是對(duì)我國住房福利制的革命。住房商品化（市場化）將過去福利制時(shí)代不承認(rèn)住房是商品的觀念進(jìn)行了改革，把住房作為商品，從生產(chǎn)、分配、消費(fèi)、流通環(huán)節(jié)都要體現(xiàn)出來。即：開發(fā)商生產(chǎn)過程中，要核算成本，并取得盈利；住房分配要采取市場分配，與支付能力掛鉤（為此要進(jìn)行工資改革，提高工資，工資中應(yīng)包含住房補(bǔ)貼，住房補(bǔ)貼即固化為住房公積金）；住房消費(fèi)形式可租可買，鼓勵(lì)買房；住房流通環(huán)節(jié)要采取等價(jià)交換原則；住房購買后，可以得到產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)十四大的定位，我國要建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制。而住房市場是市場體系的一部分。不把住房作為商品，則沒有住房市場，社會(huì)主義市場體系及市場經(jīng)濟(jì)體制也不完善，因此，住房制度改革起到完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的作用。

2、該文件中，提出了多個(gè)“首次”，比如首次提出建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；首次提出全面推行住房公積金制度，首次提出鼓勵(lì)集資合作建房，多次提及的“首次”說明了什么？

趙秀池：

“建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系”。是在房改的歷史上，第一次提出了住房分層供應(yīng)體系，即根據(jù)不同收入的家庭，提供不同的住房。

“全面推行住房公積金制度”也是第一次提出，之前先在上海做的試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)之后，在全國推開，全面推行。

集資合作建房也是首次提出，后來不少住房是由住房合作社建設(shè)的。

3、事實(shí)上，從1980年開始，我國住房制度改革的大幕就在逐漸拉開，但當(dāng)時(shí)“住房商品化”仍是一個(gè)敏感問題，商品房市場悄然啟動(dòng)，采取了試點(diǎn)售房、提租補(bǔ)貼、出售公房等措施，這些措施都以失敗而終，這是為什么？

趙秀池：

試點(diǎn)售房、提租補(bǔ)貼、出售公房等措施失敗的原因，是租售價(jià)格不合理。租金與買房比較，用買房資金的利息租房綽綽有余，租房更換算。根本原因是在沒有提高房租的前提下進(jìn)行的住房制度改革。因?yàn)榉孔馑讲徽{(diào)整，租房與買房比較，租房更劃算。另外，工資制度沒有改革到位，住房補(bǔ)貼也沒有固化到工資中國，職工也沒有支付能力。這種情況下，沒有人買房，房改是推動(dòng)不了的。

4、1998年，我國發(fā)布了進(jìn)一步深化住房制度改革并加快住房建設(shè)的文件，該文件明確指出全國城鎮(zhèn)從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，其中，“住房分配貨幣化‘該如何理解？

趙秀池：

住房分配貨幣化，就是住房分配市場化，居民的住房獲得與個(gè)人支付能力掛鉤，需要手持貨幣到市場上買房。

5、1998年下半年 分配福利房全面停止，為什么會(huì)采取這一政策，這對(duì)房屋商品化的整體進(jìn)程有怎樣的影響？

趙秀池：

住房分配福利制是房改前的住房制度，我國住房制度改革的目標(biāo)是住房商品化。全面停止住房分配福利房，才能推動(dòng)住房商品化進(jìn)程，也才能完成住房制度改革的目標(biāo)。

當(dāng)時(shí)，提出了“兩點(diǎn)論”，即將住宅作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，將房地產(chǎn)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。事實(shí)證明，隨著住宅商品化的不斷推進(jìn)，住房建設(shè)日新月異，成為經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。

6、有人認(rèn)為1998年是我國房地產(chǎn)歷史上的一個(gè)分水嶺，您怎么看待這個(gè)事情？

趙秀池：

可以把1998年看做是我國房地產(chǎn)歷史上的一個(gè)分水嶺。因?yàn)?，如果不停止住房分配福利制，住宅商品化就不?huì)實(shí)現(xiàn)，居民的美好住房夢也不能實(shí)現(xiàn)。在住房福利制的情況下，住房由國家撥款投資建設(shè)，只收取微乎其微的一點(diǎn)兒房租，每年連維修費(fèi)都不夠，國家建的房子越多，負(fù)擔(dān)越重。住房建設(shè)不可持續(xù)，住房需求也不能滿足。

7、住房制度在不斷改革的同時(shí)，相關(guān)的配套制度，比如公積金制度，貸款等金融制度改革，這些制度借鑒了哪些國家，這是基于怎樣的考慮？帶來了怎樣的影響？

趙秀池：

住房公積金制度借鑒了新加坡的公積金制度，貸款制度參考了世界發(fā)達(dá)國家德國、美國等的制度安排。通過建立住房公積金，使職工積累買房資金，提高購房支付能力；通過貸款的介入，可以讓居民提前圓自己的住房夢。

住房制度改革的核心是資金從哪來問題。因此，住房公積金制度、貸款制度等配套制度的改革極為重要。

住房公積金制度的建立是住房制度改革的一部分，也是工資改革的一部分，使住房補(bǔ)貼貨幣化，使職工專門設(shè)立了住房公積金賬戶，積累了住房資金，使職工買房成為可能。

住房貸款制度的設(shè)立，使家庭提前圓自己的住房夢成為可能。通過貸款制度的設(shè)立，確實(shí)使絕大多數(shù)家庭購買了住房。也使居民有了負(fù)債意識(shí)，從儲(chǔ)蓄消費(fèi)向負(fù)債消費(fèi)轉(zhuǎn)變。

8、90年代的房屋改革有一些系列大動(dòng)作，據(jù)您觀察，為老百姓是實(shí)現(xiàn)居者有其屋帶來了怎樣的變化？

趙秀池：

90年代的住房制度改革有切斷福利分房、提高公房租金、建立住房公積金制度、允許貸款買房等一系列大動(dòng)作，才使住房制度改革的目標(biāo)——住房商品化得以實(shí)現(xiàn)，也使絕大多數(shù)家庭有了自己的產(chǎn)權(quán)房，實(shí)現(xiàn)了居者有其屋的愿望。

歷史不能忘記，改革的車輪不能倒轉(zhuǎn)。有人提出取消住房公積金純屬無稽之談。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 趙秀池 教授

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