我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：請問曾叔，如今的上海樓市是個什么情況？

回答：現(xiàn)在的上海樓市，正處于膠著狀態(tài)。比如是一二手的膠著，買家覺得房價還會松動，賣家覺得不漲就是跌，所以雙方互相死扛著，整體也無形中拉長了交易周期。比如新房二手房的膠著，新房通過限價壓著二手房市場，但開發(fā)商的各類神操作通過積分和付款方式雙重篩選著購房者，對于買房者來說，積分雖然夠，但付款方式一般，好的新房，往往買不到。

但是，這樣的窗口期或許只能維持3個月，到了7月份，各路獲得上海房票的應(yīng)屆生將紛紛趕來掃貨，為上海房價添磚加瓦。

提問：曾叔好！1、馬路邊的房子是越低樓層受噪音影響最小嗎？2、從投資角度，如果總額只能承受2000萬，是買一大一小的2套房好，還是買好地段的大戶型好？增值角度和居住角度是不一樣的吧

回答：樹木以下樓層和25以上的高層，相對受到噪音影響較小。

2000建議買一套好地段大戶型，一方面上海提高了落戶門檻，未來新增購買力都往頭部集中。另一方面預(yù)算越高，產(chǎn)品在市面上選擇就越少，更具備稀缺性。兩套1000，全市范圍的選擇多如牛毛。

提問： 曾老師您好，現(xiàn)在五大新城嘉定發(fā)展很快，嘉定新城的單價也5，6萬了，現(xiàn)在還能上車嗎？還是今年在等等？手上有套老破小，需求是改善加保值。另外這五大新城哪個能級會更高一些。暫不考慮通勤問題。主要是保值加升值，感謝老師。

回答：五大新城我更看好的是嘉定和青浦。你手上的老破小可以先賣掉，然后再置換。

提問：曾叔，夫妻雙方都是外地，社保滿五年，首付100萬左右。在虹橋開發(fā)區(qū)上班，現(xiàn)有小朋友上幼兒園，剛需。94年竣工的沙申新村，地理位置在七莘路滬青平公路，60.8個方，215萬，能入嗎？貸款公積金只能貸15面，請問哪種貸款方式比較合理，純商貸還是組合貸，還款選等額本金還是本息

回答：這個房子有點老，并不是非常建議買。你的預(yù)算有限，如果不加預(yù)算的話，這可能是你可選范圍內(nèi)還不錯的房子了。我建議你考慮增加點預(yù)算，想辦法把總價做到300萬，這樣就可以考慮買個閔行二梯隊的學區(qū)房了，畢竟首房首貸機會只有一次。如果你不加預(yù)算，那你就買這個房子好了。選擇組合貸，等額本息。

提問：曾叔您好，本人剛落戶，新上海人想買滬新房（主要不想交稅），希望可以三室100 平米左右，位置考慮在市區(qū)，楊浦優(yōu)先考慮，學區(qū)房更好。 希望您給點建議，謝謝！

回答：你這個預(yù)算不清楚，沒辦法具體建議。楊浦新房主要集中在東外灘和鞍山周邊，都是沒學區(qū)的?？梢詢?yōu)先考慮保利天匯，仁恒海上源這兩個項目，都有100平小戶型的三房。另外楊浦隔壁的北外灘和瑞虹，也有幾個類似的新盤產(chǎn)品。目前市區(qū)范圍，這一塊后續(xù)新盤是最集中的了。

提問：曾叔你好，請問一下楊浦鞍山的老破小樓梯學區(qū)房可以投資嗎 ？看到已經(jīng)漲到快十萬一平了，我家寶寶剛出生，預(yù)算有限，現(xiàn)在買是買小學學區(qū)還是初中學區(qū)比較好？

回答：學區(qū)要用就買，和投資沒有關(guān)系，你這是剛需。鞍山學區(qū)打一和二師附小，都是要報出生才保險的，已經(jīng)出生的話，打一肯定不行了，二師要看入學年的適齡兒童數(shù)量。楊浦在入學年限方面，全市最緊張，個人建議可以看看新靜安，除了閘北實驗總校外，一般三年都夠了。

小學學區(qū)管眼前，初中學區(qū)十年之后，變數(shù)很大，預(yù)算有限前提下，個人建議初中可以緩一緩。

提問：請問老師對淞南板塊怎么看，18號線開通后是雙軌交，但是商業(yè)比較落后，是否值得長期持有？記得看到老師的文章曾經(jīng)買過那里的房子，謝謝！

回答：淞南板塊比較適合居住，基本生活配套不錯，靠近3號線那一帶，城市界面比較新。但我自己那套持有10多年下來，淞南漲幅大概是大盤平均漲幅，沒有暴擊。我預(yù)計未來也是這個情況，更加適合自住。

提問：曾叔，請問如何做好買房子的工作？

回答：初級房產(chǎn)投資人，要做好買房工作，有兩面，一方面是融資+杠桿，盡可能多的通過一切渠道融更多的錢，從親朋處，銀行借款。但融資之外更重要的是多賺錢，少消費，以貸還貸、以融續(xù)融不會走的太遠，應(yīng)在自身力所能及的范圍內(nèi)投資。另一方面是選籌，自住和投資分離，自住圍繞工作生活半徑5公里內(nèi)尋盤，怎么喜歡怎么來。投資，原則上永遠追求收益最大化，遵循“好城市、好區(qū)域、好房子、好價格”十二字方針，不要為了買房而買房，入一堆沒有價值、沒有漲幅的貨，如公寓、鬼盤。綜合考慮“貸款+漲幅+租金”，保證未來能夠賣出變現(xiàn)或拆遷變現(xiàn)。

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