在房住不炒政策下，銷(xiāo)售規(guī)模已不是影響地產(chǎn)估值的最重要因素，市場(chǎng)更專(zhuān)注于預(yù)期較為穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)能力突出的公司。與此同時(shí)，中國(guó)一二線城市進(jìn)入深度城鎮(zhèn)化階段，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)更多城市整體規(guī)劃及提升的職能，擁有多元化業(yè)務(wù)、支持產(chǎn)業(yè)實(shí)心化的企業(yè)將獲得更多機(jī)會(huì)，也將享受市場(chǎng)給予的更多估值。

于2019年完成重組、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)能力領(lǐng)先的大悅城(000031,股吧)（000031.SZ），從傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等新產(chǎn)品探索發(fā)展，多業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，并計(jì)劃加速新商業(yè)項(xiàng)目的落地，2021年預(yù)計(jì)開(kāi)出6個(gè)購(gòu)物中心。當(dāng)下中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)清零、居民出游意愿大幅反彈，購(gòu)物中心作為城市地標(biāo)、拉動(dòng)消費(fèi)升級(jí)的定位，加上自身優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力，將讓大悅城的成長(zhǎng)空間仍然可觀。

經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健度持續(xù)提升

居民出游反彈將帶來(lái)業(yè)績(jī)?cè)隽?/strong>

3月27日，大悅城發(fā)布2020年年度報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，公司2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入388.45億元，同比增長(zhǎng)13.76%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)11.23億元，歸屬母公司股東凈利潤(rùn)-3.87億元。盡管受疫情影響出現(xiàn)虧損，不過(guò)與2020年中報(bào)披露的營(yíng)收同比下降33%、三季報(bào)同比下降20%相比，公司全年?duì)I收實(shí)現(xiàn)扭降為增，可見(jiàn)經(jīng)營(yíng)恢復(fù)態(tài)勢(shì)較好。

與住宅類(lèi)項(xiàng)目更具需求剛需不同，商業(yè)項(xiàng)目依賴(lài)線下客流，因此受疫情影響程度更深、時(shí)間更久，2020年，全國(guó)大于兩萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量不足300座，同比下降40%。不過(guò)，攜程、飛豬等在線旅游平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，清明節(jié)和五一假期旅游產(chǎn)品預(yù)訂火爆，機(jī)票預(yù)訂量超2019年同期，可見(jiàn)居民出游意愿強(qiáng)烈，線下商場(chǎng)的客流量亦將隨之提升，為大悅城2021年業(yè)績(jī)帶來(lái)新的增量。

回望2020年，大悅城在逆境中頗顯定力，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健度有顯著提升。2020全年，大悅城控股全口徑銷(xiāo)售額為694億元，并實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售回款648.73億元，同比增長(zhǎng)6.9%，由此實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流98.14億元，同比增長(zhǎng)149.29%。不僅如此，累計(jì)新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積456.73萬(wàn)平方米，且主要集中在西安、武漢、成都、廈門(mén)等重點(diǎn)城市，其中0溢價(jià)和低溢價(jià)獲取占比高，使得土地獲取成本保持低位，為后續(xù)利潤(rùn)空間打下了基礎(chǔ)。截至2020年末，公司可售貨值接近2500億。

另外，憑借穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和良好信用，大悅城實(shí)現(xiàn)了多渠道降低融資成本：如控股子公司成功發(fā)行15億元公司債券、公司獲批20億元公司債額度并完成發(fā)行，平均融資成本降至5.1%，保持較低融資成本水平。而截至2021年3月，公司債及中票產(chǎn)品已批未發(fā)額度為60.2億元，這為公司發(fā)展提供了有力資金支持。

值得注意的是，對(duì)于市場(chǎng)最關(guān)注的“三道紅線”指標(biāo)，大悅城也實(shí)現(xiàn)了優(yōu)化。報(bào)告期末，公司有息負(fù)債余額708.06億元，長(zhǎng)短期融資結(jié)構(gòu)合理并不斷優(yōu)化；報(bào)告期末，公司現(xiàn)金短債比1.76，公司短期償債能力較強(qiáng)；凈負(fù)債率85.53%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率71.76%。據(jù)了解，截至2020年末，大悅城控股在手現(xiàn)金超過(guò)300億元。

購(gòu)物中心精細(xì)化運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)突出

大悅城進(jìn)入“開(kāi)業(yè)爆發(fā)期”

歷經(jīng)多年發(fā)展，大悅城已成為北方房企商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性產(chǎn)品之一。自2007年西單大悅城開(kāi)業(yè)迎賓以來(lái)，到2020年末，大悅城已進(jìn)入了全國(guó)30多個(gè)城市，在營(yíng)、在建及儲(chǔ)備商業(yè)項(xiàng)目總量近30個(gè)。2020年底，大悅城開(kāi)出首個(gè)第二產(chǎn)品線——北京大興大悅春風(fēng)里項(xiàng)目，繼續(xù)成為區(qū)域現(xiàn)象級(jí)購(gòu)物中心。2020年，大悅城會(huì)員同比增長(zhǎng)28%至861.6萬(wàn)人，而在完整的產(chǎn)品線構(gòu)建基礎(chǔ)上，隨著輕資產(chǎn)項(xiàng)目成為重要戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)這一數(shù)字還將迅速增長(zhǎng)。

相比其他飛速擴(kuò)張的商業(yè)地產(chǎn)商，大悅城顯得頗為克制，2008年到2018年間，年均新開(kāi)購(gòu)物中心數(shù)為1-2家，不過(guò)經(jīng)過(guò)多年穩(wěn)扎穩(wěn)打的耕耘后，大悅城看起來(lái)正在升級(jí)打法。

公司管理層透露，到2021年末，預(yù)計(jì)將有6個(gè)新商業(yè)體開(kāi)業(yè)，其中包括位于重慶、長(zhǎng)沙和武漢的大悅城。這將創(chuàng)下近年來(lái)大悅城單年最大開(kāi)業(yè)量紀(jì)錄，也意味著大悅城將開(kāi)啟“開(kāi)業(yè)爆發(fā)期”，到2023年預(yù)計(jì)有15個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)上市。如北京將迎來(lái)第三個(gè)落地項(xiàng)目——京西大悅城，其計(jì)劃成為京西商業(yè)地標(biāo)。

大悅城擴(kuò)張的底氣或在于其對(duì)購(gòu)物中心的年輕化、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，在這方面，大悅城可說(shuō)是業(yè)內(nèi)標(biāo)桿之一。放眼全國(guó)，購(gòu)物中心都把客群定位在18-35歲，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，大悅城落實(shí)得更為純粹：通過(guò)大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)三條產(chǎn)品線將目標(biāo)人群劃分清晰，并獨(dú)創(chuàng)“主題街區(qū)商業(yè)模式”，真正打造出“年輕化”特色，這在商業(yè)中心領(lǐng)域是獨(dú)一無(wú)二的，也讓其成為對(duì)手難以復(fù)制的樣板。可以預(yù)見(jiàn)，更多購(gòu)物中心落地將拉動(dòng)公司業(yè)績(jī)的進(jìn)一步提升。

對(duì)于未來(lái)，大悅城表示，將堅(jiān)決貫徹執(zhí)行“精準(zhǔn)投資、科學(xué)運(yùn)營(yíng)、力控風(fēng)險(xiǎn)、良好回報(bào)”的高質(zhì)量發(fā)展經(jīng)營(yíng)方針，深耕城市運(yùn)營(yíng)和美好生活服務(wù)。對(duì)于具有較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)力和品牌影響力的大悅城來(lái)說(shuō)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力提升、后疫情時(shí)代恢復(fù)增勢(shì)，意味著公司或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)全新發(fā)展階段。