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#房產(chǎn)#

以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好，關(guān)于戶型選擇：都說現(xiàn)在是改善型市場，以后買房是不是要越大越好？

回答：現(xiàn)在改善型市場確實占很大比例，一個城市的所有房產(chǎn)其實一直處在交易置換的周期之中，只是快慢的差別，并且他們房產(chǎn)的置換模型是一個類金字塔模型。

每個一房、二房的小房業(yè)主其實都是潛在的賣家，賣掉小房置換大房，從下往上置換。而房子永遠是與承受能力掛鉤，而房子的價格永遠是與地段匹配。

對于具備優(yōu)質(zhì)學區(qū)、地鐵配套、環(huán)境優(yōu)良等條件的房子，購買大戶型不是一般人所能承受得了的，所以肯定是小戶型受青睞。

從升值情況來看，普通投資買房一般建議90-110平的三房。更大戶型的房子受眾比較小，想要轉(zhuǎn)賣脫手就比較困難了，而房子的升值和保值主要還是看附近的配套，并不是說房子的面積越大保值率就越高。

提問：成哥好，純投資，打算8年后進行置換，請問上海松江的復(fù)地二期，青浦東華新的房子如何？有沒有其它的投資建議？

回答：南九亭動遷戶多，選擇北九亭界面會更好一點，復(fù)地在南九亭，而且離地鐵比較遠。

華新地段還可以考慮，地理位置還算優(yōu)越，西面毗鄰徐涇板塊，東面與華漕連接，目前還有不少的次新商業(yè)樓盤。目前處在發(fā)展之中，學校資源，醫(yī)療資源和一些配套資源可能還存在著短板，伴隨著大虹橋的發(fā)展深入，配套會不斷完善，價值也會逐漸體現(xiàn)出來。相比之下還是優(yōu)先考慮青浦東華新的房子。

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提問：成哥好。本人福建寧德人，在上海重固鎮(zhèn)有一套89坪的房產(chǎn)，有總價貸款，這么多年漲幅有限，不溫不火的，而寧德當?shù)氐姆慨a(chǎn)這兩年，從16/年的開盤價六千多到現(xiàn)在的一萬八或兩萬，宜居的南岸二手房 都要一萬八，現(xiàn)在出手置換還是？買二手房還是靠時間換發(fā)展買一手房？或者有什么別的建議？

回答：上海和寧德城市完全不在一個等級，房價基數(shù)也更是相差甚遠，沒有可比性。所以如果你有上海房票，投資更應(yīng)該放在上海置換，而不是出手上海置換到寧德。

寧德屬于三線城市，在福建省也屬于經(jīng)濟比較落后的市， 非省會三四五線小城市一般都是人口流出性城市，目前價格紛紛破萬，總的來說是以下幾個原因：

1.zf去庫存目前走到了三四線

2.整體貨幣放shui通脹的外溢效果

3.三四線的棚改拆遷推動

但這些城市簡單來說會有兩個大的問題：

1.價格表現(xiàn)為一手房價格，整體價格筑基不穩(wěn)。

2.基本上沒有二手市場，退出機制有問題。變現(xiàn)基本上靠撞大運。所以職業(yè)短抄抄家短期可能有賺，大部分都是接盤俠交智商稅。

3.未來不會再有15-17年全國普漲行情。

如果考慮上海，重固區(qū)位不看好，可以出手置換，上海作為一線城市，未來還是領(lǐng)漲作用，投資價值一定是最大的，不要輕易放棄。

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提問：成哥好，請問上海金匯板塊發(fā)展?jié)摿θ绾?能否評價一下。

回答:金匯板塊在金虹橋以西，長寧西郊以南，在閔行區(qū)地段僅次于金虹橋，商業(yè)繁華度區(qū)內(nèi)第一，韓國風情濃厚。

近年又建了上海萬象城這種重量級的商場，周邊居民的幸福感進一步提升。

金匯沒有很好公辦學區(qū)，不過外籍業(yè)主占比高，本市戶籍的走海外路線的也不少，民辦的協(xié)和雙語虹橋校區(qū)就在金匯。

虹泉路沿線的小區(qū)品質(zhì)較高，單價在6-7萬左右，兩房總價600-700萬，三房總價800-1000萬左右。

金匯整體的層次要明顯高于閔行中部、南部區(qū)域，房子總價卻相差不大，是對孩子教育要求不高或確定走海外路線的家長的高性價比之選。

提問：成哥好，北方人在上海工作，請問昆山花橋的房子值得投資嗎？新房還是買二手次新更好，有推薦的嗎，謝謝!

回答：你好，工作在上海，環(huán)滬城市我只看好花橋。

上海限購不放開，花橋就可以長期享受價值外溢的紅利?；蚴悄壳半x上海較近的，重點是有軌交可以到達，方便上海通勤，這樣價值才能更好外溢。

如果你買房目的是為了投資，而非自住，我建議優(yōu)先買二手次新，配合出租，新房投資周期太長。

提問：成哥好，坐標5線小縣城，一般的樓盤房價6000多，品質(zhì)好些的帶精裝8000多。改善型剛需?？粗心硺潜P5室的戶型，戶型很喜歡。但目前在售的只有1~4層以及31層，總高33。4層的6000多，31層的8000多。很糾結(jié)是買4層還是買31層？是現(xiàn)在買還是再等等？

回答：根據(jù)你這個情況，是改善型的剛需。區(qū)別是買哪里以及什么時候買更合適。

整體而言，4~5線城市的房子在接過一二線城市的上漲大棒之后，自16年底起到18年基本都有一輪較大的上漲幅度，且不少地方房價上漲余溫尚存。

我的判斷是：

一、在經(jīng)過前一輪房價大漲之后，非大都市圈的四五線城市同樣有房價調(diào)整的需求。

二、目前的宏觀樓市調(diào)控”既控制大幅上漲，也控制大幅下跌”，金融去杠桿，房貸按揭利率高企，也都在客觀上會抑制房價繼續(xù)快速上漲。

三、既然房價沒有快速上漲的基礎(chǔ)，你是改善性的購房，那就不急在一時。精心挑選合適的區(qū)域以及喜歡的樓盤、戶型、樓層，有合適的在下手，不給將來留缺憾。

四、買房的時機，不妨選在年底或春節(jié)前后，這個時間段不少房企都有資金回籠的需求，會有一定的促銷讓利。抑或房貸利率上浮幅度會有一定的下調(diào)，能實質(zhì)性的降低購房成本。

提問：成哥好，請問寶安中心區(qū)的西岸觀邸小戶型怎么樣？寶安實驗的學位如何？

回答：你好，從學位價值來講，寶安實驗近年都在寶安排名top3，原因也是寶安實驗?zāi)依藢毎仓行姆浅?yōu)質(zhì)的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，這幾個盤也是上一輪的領(lǐng)漲盤。 但一街之隔的翻身寶安實驗學區(qū)，是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。 如果是單純考慮學位，翻身的性價比會高很多。投資更傾向西岸觀邸。

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