觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在那個鼓勵企業(yè)走出去的年代，房企猶如雨后春筍般在海外扎根。

據(jù)仲量聯(lián)行的研究報告顯示，截至2013年底，中國買家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項目的當(dāng)年投資額超過100億美元。

更瘋狂的事情發(fā)生在后面的2014、2015年，不少企業(yè)都拋出了數(shù)百億的投資計劃，其中不乏市中心的五星級酒店，金融城旁的明星公寓，數(shù)百米高的地標(biāo)寫字樓。

綠地、萬達、海航、碧桂園、保利、萬科，都曾是這場“出海夢”的締造者之一。

后來的故事我們都知道了，資金鏈斷裂、水土不服多少成了這些房企在海上“溺水”的緣由。

2021年3月15日，綠地宣布在澳大利亞的旗艦項目“悉尼綠地中心”（Greenland Centre Sydney）正式竣工交付，預(yù)計實現(xiàn)回籠資金約18億元。

算上韓國“濟州島第一高樓”夢想大廈項目2020年底正式竣工并交付，回籠41億元資金；加拿大多倫多綠地君峯公寓在2020年底交付，實現(xiàn)回款約22億元，以及主動輕資產(chǎn)化的悉尼Primus酒店、日本千葉海港城回籠的10億元，共回籠超過90億元。

承受著巨大的債務(wù)壓力，綠地終于得以摘下了8年前種下的夢想果實。

綠地悉尼故事

2013年，綠地集團向加拿大Brookfield資產(chǎn)管理公司收購了這個位于悉尼市中心的項目，共包含兩座建筑，項目計劃總投資額4.8億澳元（按當(dāng)時匯率約29億元人民幣）。

值得注意的是，這也是當(dāng)時中國開發(fā)商在澳大利亞最大的一筆投資。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，項目位于Bathurst Street和Pitt Street 的交界處，原來屬于悉尼水務(wù)局地塊，處于悉尼市中心最核心的地段，緊鄰市政廳、海德公園。

一位悉尼大學(xué)留學(xué)生告訴觀點地產(chǎn)新媒體，他在2014年來到悉尼念本科，從來的時候就看到這個大樓在建，直到其碩士畢業(yè)，大樓都沒有完全建好。

其坦言，這棟樓位于悉尼市中心的中心，在整個城市的心臟位置，有這么一棟高樓，你很難不注意到它。

按照綠地的計劃，這個項目中的兩座大樓，一座將改造成住宅，共67層，高235米（悉尼樓高限制），也將是全悉尼最高的住宅樓；另一座將改造成酒店，并由綠地旗下高端品牌“Primus”運營，共有172間豪華客房。

在綠地2015年財報中，綠地悉尼中心的酒店板塊已經(jīng)竣工，總投資額5.8億元，項目用地面積2229平方米，建筑面積18017平方米，并在2015年末開始了試營業(yè)。

目前，按照悉尼Primus酒店官網(wǎng)價格指示，其無任何早餐的豪華大床房最低價為259澳元，同級別的悉尼香格里拉酒店為250澳元，悉尼四季酒店為280澳元。

值得注意的是，這個酒店在近期被綠地主動輕資產(chǎn)化，但官方并未披露此次交易。

最高住宅樓起伏

相比起酒店板塊的順風(fēng)順?biāo)?，作為悉尼最高住宅樓的公寓板塊則顯得命運多舛。

2014年前后，悉尼綠地中心向外推出了旗下479套公寓，面積從39平方米到326平方米不等，還有數(shù)套價值近千萬美元的頂層豪華公寓。

一位澳大利亞置業(yè)顧問表示，在澳大利亞買樓花（期房），一般是付下5-10%的定金，隨后雙方簽訂定交房日期等合約，等在房地產(chǎn)商交付時再交尾款。

項目在入市后便迅速被各個買家訂下，作為悉尼市中心核心區(qū)位少有的一手公寓放售，且同時是最高住宅樓，去化對于這樣一個眾多光環(huán)加身的樓盤來說不是問題。

綠地集團董事長張玉良表示：“作為移民的目的地，澳大利亞來自新移民的穩(wěn)定需求預(yù)計將支持我們公司的可持續(xù)增長?！?/p>

華人眾多且宜居的澳大利亞是除了英美兩個發(fā)達國家外的海外置業(yè)第三極。當(dāng)年，“炒房團”甚至一度占據(jù)澳洲媒體的版面。

據(jù)悉，在炒房團被相關(guān)國內(nèi)金融條例和澳洲政府重手打壓后逐漸退出市場，造成了不少澳大利亞城市的樓市下跌了10%-20%。

以2015年財報為例，綠地悉尼中心的可供出售面積4.16萬平方米，已出售面積4.04萬平方米，推盤去化率極高。

據(jù)綠地澳洲官網(wǎng)披露，項目僅剩少量公寓可供出售。

然而，作為一個市中心核心區(qū)域的項目，如何建設(shè)才是最大的難題。在海外，眾多法律法規(guī)對于開發(fā)商和建筑商都有著嚴(yán)格的管控，這也是為什么眾多開發(fā)商在海外水土不服。

此外，這棟樓的建設(shè)計劃在原悉尼水務(wù)局大樓基礎(chǔ)上改造加建完成，項目保留利用了原址舊樓體的鋼結(jié)構(gòu)，這也加大了建設(shè)難度。

2016年，綠地集團發(fā)布聲明稱不再與原建筑商Brookfield Multiplex合作，并在聲明中提到，“關(guān)于目前正在進行的合同，雖然雙方有誠意達成一致，但由于在某些商業(yè)條款上的觀點不同，雙方?jīng)Q定中止合作。澳洲綠地公司將繼續(xù)進行該項目，五月開始施工拆除原建筑?！?/p>

有消息人士表示，Brookfield Multiplex認(rèn)為很難與綠地達成一致，工期本來就很緊后來又耽誤了很多時間，這對建筑商來說有很大的風(fēng)險，因為工程延期的話他們會被罰款，罰款金額每天可能高達六位數(shù)。

隨后，綠地找到了另一位建筑商Probuild方才得以繼續(xù)推進。

2020年9月3日，悉尼綠地中心終于迎來封頂儀式，這也是綠地澳洲封頂完工的第6個項目，大樓主體結(jié)構(gòu)正式完工預(yù)示著項目在經(jīng)過多年的等待后，終于來到了尾聲。

果實與現(xiàn)實

在成為“世界的綠地”道路上，綠地背上了超過萬億的負債。

綠地近半年通過交付和出售海外項目已經(jīng)回籠了超過90億元，在三條紅線的壓力下，能夠摘下多年前種下的果實，任何一筆回款對它來說都是一場及時雨。

綠地方面表示，海外回籠資金將主要用于償還海外負債等。

在去年踩中全部三條紅線、被列為紅檔企業(yè)的綠地，提出“三年三步走”降負債計劃，力求一年降一檔，從2021年到2023年分別實現(xiàn)現(xiàn)金短債比和凈負債率降至綠檔、有息負債降至2800億。

據(jù)綠地控股(600606,股吧)消息稱，截至2月底，公司順利實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，提前完成一條紅線的整改。同時，這也是綠地最容易調(diào)整的紅線。

在綠地的報表中，上萬億的資產(chǎn)與上萬億的負債，如果要在資產(chǎn)負債率和凈負債率上有所改善，無一不不要刮骨療傷的舉措。

綠地控股表示，其有息負債總額再度下降60億元，自推進去杠桿計劃以來，累計較高點已下降超過500億元。

綠地管理層和股東們最為期待的救星或許仍是那個尚處于傳聞中的戰(zhàn)投。

2020年11月份，彭博社報道稱，綠地控股股權(quán)轉(zhuǎn)讓有望在春節(jié)后完成、擬引入的戰(zhàn)投可能包括有金融背景的央企。

隨后，眾多媒體跟進報道并指出，該次融資規(guī)模在60億元左右，并將在春節(jié)前后完成；同時，推動旗下金融、貿(mào)易港業(yè)務(wù)分拆上市。

張玉良在年初媒體會上也表示：“引進金融背景的央企戰(zhàn)投，是大股東之間的合作，正在進行中，計劃在春節(jié)后，目前尚正常開展，無具體時間表。”

然后，春節(jié)都過去了一個多月了，關(guān)于綠地引進戰(zhàn)投的消息卻并沒有被再次提及。

熟悉綠地的相關(guān)人士表示：公司引進戰(zhàn)投股東還處在商談階段。

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