1-房地產(chǎn)短期不會(huì)崩盤(pán)

2-房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期必然回歸理性?xún)r(jià)值

3-超大型城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)還是會(huì)漲

4-房?jī)r(jià)趨勢(shì)要結(jié)合政策和資本來(lái)看

5-你買(mǎi)不買(mǎi)房不關(guān)我的事

在國(guó)人心目中，樓市的點(diǎn)滴變化，往往都會(huì)牽動(dòng)著很多人的心。2021年這些新政對(duì)房產(chǎn)有什么影響？

資本逐利的內(nèi)容我講了太多了，如果你還不能認(rèn)清資本的力量，我只能說(shuō)你很幼稚。今天我只解讀一些和房地產(chǎn)相關(guān)的政策，你買(mǎi)不買(mǎi)得起房，你想不想買(mǎi)房，那都是你個(gè)人的問(wèn)題。

1.

“舊改”和“居住權(quán)”

棚改退場(chǎng)，舊改接力。拆遷，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，就是“暴富”的代名詞。隨著房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲，拆遷對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)棘手的問(wèn)題。

不搞大規(guī)模拆遷，舊改成為主角，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響顯而易見(jiàn)。舊改不能改變房型主體結(jié)構(gòu)和空間，即不能從根本上改變房子的品質(zhì)。但老房子不拆遷，從居住屬性和價(jià)值屬性講，老房子大概率迎來(lái)“貶值潮”。

首部“法典”實(shí)施，增設(shè)“居住權(quán)”。實(shí)際上是把房屋居住權(quán)和所有權(quán)分離開(kāi)來(lái)，凡設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其交易自然受到限制。

因此，對(duì)于二手房交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，從2021年起，購(gòu)買(mǎi)二手房的人不僅要查房屋的產(chǎn)權(quán)、司法查封、抵押情況，還要查證房屋是否登記有居住權(quán)。對(duì)于有些房子，在居住期內(nèi)，只有居住價(jià)值，沒(méi)有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，貶值也是自然的。

無(wú)論是“棚改退去，舊改上場(chǎng)”，還是民法典設(shè)立“居住權(quán)”，其根本意圖就是讓房子回歸到居住屬性，而這與國(guó)家這兩年多次在不同場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”精神相一致。

2.

對(duì)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行集中管理

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)手頒布了一條關(guān)于房貸的重磅政策，自2021年1月1日起直接實(shí)行。這是自房地產(chǎn)領(lǐng)域“三條紅線(xiàn)”融資新規(guī)后的最重磅規(guī)定，且沒(méi)有給任何過(guò)渡期?！蛾P(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》出臺(tái)了。

按這條新規(guī)，以后銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款，均有上限，不得突破。文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。根據(jù)《通知》，兩部門(mén)根據(jù)不同銀行的資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類(lèi)型，分成5檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，具體來(lái)看：

值得注意的是，有兩種情況暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算：

一是住房租賃有關(guān)貸款，目的是為支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

二是為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過(guò)渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

3.

為什么要突然對(duì)貸款比例做出限制？

其實(shí)央媽的公告中已經(jīng)把目的說(shuō)得清清楚楚，注意看這句話(huà)：“為增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的能力，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”。

中國(guó)金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴(lài)和集中度太高，中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款，占銀行業(yè)貸款的39%。而且這些僅僅只是銀行體系內(nèi)的貸款，那些房企自行發(fā)行的債券，融資的股權(quán)，以及信托等影子銀行的資金，均不在這39%里面。

還有很多人，直接用經(jīng)營(yíng)性貸款去全款買(mǎi)房，這其實(shí)也算房貸，只不過(guò)在表內(nèi)看起來(lái)，像發(fā)給工廠(chǎng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性貸款而已。加上這些七七八八的表外貸款，房地產(chǎn)貸款會(huì)占到我國(guó)金融體系的40~50%左右。這是一個(gè)非?？植赖谋壤?，真正的半壁江山。

過(guò)去世界上總共產(chǎn)生了130多次金融危機(jī)，其中100多次和房地產(chǎn)有關(guān)。最近的一次，2008年的美國(guó)金融危機(jī)，起因也是房地產(chǎn)。日本金融崩潰，起因也是房地產(chǎn)。

所以現(xiàn)在規(guī)矩改了，直接通過(guò)放貸上限來(lái)壓制全體金融系統(tǒng)。和現(xiàn)狀比壓得不算多，因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款占中國(guó)金融體系的比例實(shí)在是太大了，大到不能動(dòng)，不敢動(dòng)。

但這是首次以行政令的形式頒布貸款占比紅線(xiàn)，給各銀行都戴了一個(gè)緊箍咒。

防范銀行過(guò)多的貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，或出現(xiàn)一些不符合貸款要求的做法，比如近兩年很火熱的首付貸。

4.

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR

自2021年開(kāi)始，貸款購(gòu)房者將會(huì)面臨兩方面的新變化：

一是用商業(yè)貸款按揭購(gòu)房者，如果其重定價(jià)日定在1月1日，在本年度其月供將自1月起有所減少；

二是本年度新貸款購(gòu)房者，其貸款將會(huì)受到“住房貸款占比”的影響。

2019年12月28日，央行網(wǎng)站發(fā)布《中國(guó)人民銀行公告[2019]第30號(hào)》，進(jìn)一步推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。LPR是由我國(guó)18家報(bào)價(jià)銀行綜合考慮資金成本、貸款市場(chǎng)供求、信用溢價(jià)所報(bào)出來(lái)的結(jié)果。18家銀行報(bào)價(jià)去掉最高和最低，其他數(shù)據(jù)平均構(gòu)成LPR數(shù)據(jù)。

這意味著從2021年1月開(kāi)始，住房貸款利率更多地將由市場(chǎng)機(jī)制決定。

自2021年開(kāi)始，存量浮動(dòng)利率貸款如果轉(zhuǎn)為固定利率，未來(lái)貸款利率就固定不變了；如果轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，貸款利率會(huì)隨著市場(chǎng)利率變化。根據(jù)新通告，今后貸款浮動(dòng)利率將參照LPR，其定價(jià)模式為：房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差（固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù)）。具體怎么算，我以后有空再說(shuō)。

和世界許多國(guó)家相比，我國(guó)當(dāng)前利率較高，回旋余地較大。從長(zhǎng)期來(lái)看，LPR進(jìn)一步下降的可能性較大，如果這樣，那么房貸利率還有望再降低，貸款購(gòu)房者未來(lái)還有希望再減少利率支出。

第二個(gè)變化有點(diǎn)意思，是個(gè)人貸款購(gòu)房開(kāi)始受到“住房貸款占比”影響，這里出現(xiàn)了兩個(gè)新的概念名詞。

“房地產(chǎn)貸款占比”，是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例?！皞€(gè)人住房貸款占比”，是個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

值得一提的是，這些對(duì)普通購(gòu)房者而言，意味著以往“小銀行”通過(guò)更“靈活”的個(gè)人住房貸款政策，拓展該部分業(yè)務(wù)的空間將受到限制，個(gè)人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴(yán)格。

有意思的是，我們個(gè)人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過(guò)家庭收入的30％，這被視為一個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)的“安全線(xiàn)”，如此能保證個(gè)人月還款后的正常家庭生活開(kāi)支。7大國(guó)有銀行的“個(gè)人住房貸款占比”最高，達(dá)到總貸款的32.5%。說(shuō)明央行也把國(guó)有銀行“總貸款的30%”附近，視為一個(gè)國(guó)家“住房金融”的安全線(xiàn)。

5.

稅費(fèi)優(yōu)惠政策變化了

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知，2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。

契稅：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。并且新政策不再區(qū)分普通和非普通住宅（房屋建筑面積是否超過(guò)144平方米）。

營(yíng)業(yè)稅方面，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。而此前政策僅對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房（單套建筑面積在144平方米以下）對(duì)外銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅。

6.

大力推行去庫(kù)存

有關(guān)部門(mén)針對(duì)房屋租賃情況，給予補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)租售并舉，從而減少庫(kù)存。居住證申請(qǐng)門(mén)檻降低，只要在事業(yè)地居住滿(mǎn)半年（部分地區(qū)），就可以領(lǐng)居住證。居住證為申請(qǐng)人的就業(yè)、社保、積分落戶(hù)和公積金等提供福利，以后想要落戶(hù)買(mǎi)房，也會(huì)更加容易。

為去房產(chǎn)庫(kù)存，政府鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房。目前，各地也加緊時(shí)間出臺(tái)各種農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房的補(bǔ)貼政策。河南最先出臺(tái)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房補(bǔ)貼政策：農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房可享受每平方米200元的補(bǔ)助，為農(nóng)民工省去一部分買(mǎi)房成本。

而且公積金貸款可以降低貸款首付。首套房首付20%；二套房貸款首付20%，部分城市30%。商業(yè)貸款首套房首付也不過(guò)25%，部分城市20%；二套房首付30%。

其他政策也許對(duì)你也有用

住宅房產(chǎn)土地到期可以自動(dòng)續(xù)期，但需要依據(jù)法律法規(guī)繳納續(xù)期費(fèi)用。有抵押的房子不用解押可直接過(guò)戶(hù)，但必須經(jīng)債權(quán)人同意簽字認(rèn)可。夫妻過(guò)戶(hù)和子女繼承房產(chǎn)免征契稅。停車(chē)位租期最長(zhǎng)20年。租賃期內(nèi)，房東不能單方面提高租金。房子出售所有權(quán)變更不影響租賃協(xié)議，租房人可繼續(xù)居住，也就是買(mǎi)賣(mài)不破租賃正式寫(xiě)入法律。承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房子的權(quán)力。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

以上就是全部，如果你也有要補(bǔ)充的，歡迎留言。

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