新春伊始，北京甲級寫字樓市場又將踏上新一年的征程?；仡?020年，北京市場經(jīng)歷了不平凡的一年，全年數(shù)據(jù)刷新了多項歷史記錄：實際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來的新低；空置率創(chuàng)近十年新高；市場迎來近十年的租金同比最大降幅。然而，就在這樣的市場環(huán)境下，一些子市場的需求仍實現(xiàn)了逆勢增長，其中，麗澤子市場的表現(xiàn)非常亮眼。2020年2月24日，全球頂尖房地產(chǎn)服務上市公司高力國際（Colliers International）發(fā)布北京麗澤商務區(qū)市場報告，就2020年麗澤商務區(qū)的表現(xiàn)進行回顧并對2021年做出展望。

北京“第二金融街”

麗澤金融商務區(qū)，位于北京的西南二環(huán)和三環(huán)之間，規(guī)劃范圍包括盧溝橋東區(qū)、萬泉寺、西局和太平橋等4個行政單位，總面積8.09平方公里。就其目前的商業(yè)價值來講，可以說是京城四通八達寸土寸金的絕版之地。麗澤區(qū)域自古就是建都的風水寶地，金中都就曾建都于此，區(qū)域內(nèi)每一處都蘊含著千年的古都文明。據(jù)悉麗澤的道路命名依然延續(xù)其歷史和文化傳承，超過六成的道路命名沿用其歷史名稱，其中一半多的地名都恢復了金中都時的名稱。時至今日，麗澤又被賦予了新的時代使命，正在逐步朝著北京的”第二個金融街”的目標邁進。

地理和交通

從戰(zhàn)略定位來看，《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》已經(jīng)把麗澤金融商務區(qū)定位為新興金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和首都金融改革試驗區(qū)。從交通規(guī)劃來看，麗澤金融商務區(qū)在建及規(guī)劃的軌道交通線路達到5條，包括地鐵11號線、14號線、16號線、新機場線、麗澤-金融街直連線。其中14號線、16號線及新機場線已開工；麗澤城市航站樓于2020年12月開工，建成后將實現(xiàn)5線換乘，20分鐘即可到達大興國際機場。麗澤內(nèi)部及周邊共有4條城市快速路和7條城市主干路，正在擴建的麗澤路將成為麗澤最重要的城市快速路。據(jù)麗澤管委會披露，截止到2020年底，麗澤金融商務區(qū)入駐企業(yè)共計618家，其中金融類企業(yè)占比65%。2020年已引進企業(yè)109家，其中金融類企業(yè)30家。

麗澤南區(qū)新項目預計將于2021年集中入市， 截止到2024年整體市場可租賃面積存量預計將超過152萬平方米。麗澤市場的存量甲級寫字樓從2018年開始陸續(xù)入市。截止到2020年，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)擁有了近77萬平方米的市場化租賃面積。由于當前整個麗澤市場依然處于大規(guī)模建設時期，該區(qū)域的空置水平依然較高。2018-2020年，市場年均新增供應量約26萬平方米。預計2021年麗澤將迎來近60萬平方米的新項目入市，這也將是整個麗澤區(qū)域未來五年之內(nèi)最后一次的大規(guī)模新項目入市。從2022年開始，整個麗澤區(qū)域?qū)⑦M入去化周期。

2020年麗澤市場租賃需求快速回升，去化速度加快，空置率大幅降低?；仡?020年整體北京市場，麗澤區(qū)域的表現(xiàn)在所有子市場中位列首位。2020年全年去化面積接近10萬平方米，若加上華為中國區(qū)總部落戶麗澤的去化面積，市場去化量接近16萬平方米。得益于此，空置率同比下降了12.5個百分點至77%，預計2021年將降至70%以下。從租賃成交的行業(yè)來看，目前主要集中在科技、金融和企業(yè)服務。該區(qū)域突出的去化表現(xiàn)，主要有三個核心因素：

1.麗澤區(qū)域的性價比優(yōu)勢巨大。麗澤目前是北京唯一一個租金低于200元每月每平米的甲級寫字樓市場，已入市及在建項目多數(shù)具備LEED認證。麗澤毗鄰金融街，而金融街甲級寫字樓的租金水平要比麗澤高出了三倍，乙級樓宇的租金都是麗澤甲級寫字樓平均租金的兩倍多。

2.麗澤區(qū)域有著足夠的高品質(zhì)辦公空間資源供大型機構(gòu)進行選擇。就北京西部區(qū)域來看，金融街和中關村的甲級寫字樓空置率都只有5%左右，無法滿足一些機構(gòu)的大面積辦公需求。因此麗澤成為了該類大面積需求企業(yè)的首選。

3.疫情導致企業(yè)更加重視成本管控，麗澤性價比優(yōu)勢進一步凸顯。在疫情后，不少企業(yè)都對各項成本非常敏感，因此麗澤超高的性價比在疫情的助推下更加凸顯出來。

展望未來，加速空置面積的去化依舊是麗澤市場未來三年的主旋律。雖然市場的空置水平依然維持高位，但會逐年降低。同時，市場也將在未來較長一段時間內(nèi)處于租戶市場，租金承壓。隨著內(nèi)部道路和軌道交通施工在今年的大幅推進，麗澤將在十四五期間進入快速發(fā)展期。特別是華為、銀河證券等科技和金融頭部企業(yè)的落戶，麗澤的商業(yè)價值將會進一步提升，吸引更多的高品質(zhì)企業(yè)入駐，引領北京南部區(qū)域的發(fā)展，成為輻射京津冀發(fā)展的重要高地，并在不遠的未來成為北京又一個高標準規(guī)劃的綠色生態(tài)核心商務區(qū)。

相關知識

乘風破浪，麗澤商務區(qū)進入高速發(fā)展期
390家企業(yè)入駐麗澤金融商務區(qū)
麗澤金融商務區(qū)建設“路線圖”公示 麗澤城市航站樓15分鐘直達金融街
“麗澤金融主城科技住區(qū)”發(fā)布儀式在北京啟幕
華為中國區(qū)總部將落戶北京麗澤商圈
金融街-麗澤金融城區(qū)域價值論壇回顧 “首都金融科技住區(qū)”概念明確提出
金融街-麗澤金融城區(qū)域價值論壇回顧
麗澤城市航站樓要來了!年底開工,5條地鐵交匯,輕裝奔機場
? 乘風破浪的萬家麗路
北京首個央行數(shù)字貨幣應用場景落戶豐臺麗澤