2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求 部署 2021 年住宅用地供應(yīng)工作》指出，嚴格實行住宅用地 " 兩集中 " 同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

昨日（2 月 23 日），天津和鄭州已發(fā)布相關(guān)通知，要求 2021 年住宅用地出讓由市上統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。

值得一提的是，據(jù)近期一份網(wǎng)傳文件，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22 個重點城市實行 " 兩集中 "（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動），且 2021 年發(fā)布住宅用地公告不能超過 3 次。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，組織土地集中出讓，會在一定程度上對城市的土地溢價率以及房價產(chǎn)生一定的影響，但對開發(fā)商來說，集中在一個時點，對企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會很大。

青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)截圖

溢價率將得到有效控制

一家 TOP50 房企的投資總王楊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，集中供應(yīng)相當于是 " 排排坐分果果 "，為的是控制土地市場過熱，同時把一部分權(quán)利歸到市級來統(tǒng)籌，目的還是要把溢價率搞下來。原先零散不定時的供地，會把開發(fā)商的預期抬得很高，現(xiàn)在集中供應(yīng)對于開發(fā)商來說就能平均了。

58 安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則表示，此舉會降低土地市場的熱度對一二手房交易的傳導性影響。熱點城市的土地市場對于房價影響非常明顯，今年以來一二線城市不少核心區(qū)域的地塊入市，部分地塊價格甚至接近于周邊小區(qū)的房價，容易引發(fā)市場預期的變化。如果集中入市，土地市場的熱度有可能會得到有效控制，并弱化對房價的影響。

" 如果重點城市的土拍都集中在幾個時段進行，大開發(fā)商會擇優(yōu)選擇地方，原來是幾十家房企搶幾塊地，現(xiàn)在是幾十家房企去搶幾十塊地，反而撿漏機會會更多。同時單塊土地參與的人少，這樣溢價率就會得到控制了。" 張波認為。

" 雖然集中出讓土地的大方向是控制土地溢價，具體實施起來還是要看細節(jié)落實。防止房企找漏洞，政府措施基本都是組合拳，在實際操作中，這些措施還是會跟上。" 王楊認為，首先要控制溢價率就不能允許企業(yè)拿 " 馬甲 " 搖號，如果 20 幾個城市同時集中供地，對于大型房企肯定會把主戰(zhàn)場集中在重點城市。

值得注意的是，由于土地集中入市，對于房企來說選擇面也會增多，可以提前鎖定意向的多個地塊，而弱化在個別地塊上的爭奪，土地的市場亦會呈現(xiàn)熱度整體下降的態(tài)勢，有利于地價穩(wěn)定，并推動行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

王楊認為，從中央主管部門層面來講，是希望規(guī)范土地出讓市場。如鄭州這種城市土地市場很不規(guī)范，不單單是區(qū)，甚至街道也有權(quán)利出讓；再如武漢，公開招拍掛土地非常少，規(guī)范土地市場是一個主要因素。

對房企資金有更高要求

住宅用地采用 " 兩集中 "，將完善追責機制，把責任落實到市里。從時間節(jié)點來說，房企拿地的競爭程度也會降低。

" 很顯然，集中供地對于有實力的規(guī)模房企而言并未受到太大影響，主要的影響應(yīng)該是在資金周轉(zhuǎn)使用上，有可能打亂房企既定的資金周轉(zhuǎn)節(jié)奏。" 王楊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，集中供地、集中招拍掛對于房企來說集中在一個時點釋放資金，勢必會加大現(xiàn)金流壓力，企業(yè)要到處付保證金，這就大大降低了資金使用效率，考驗很大。

" 這就給房企的資金實力提出更高要求。" 張波表示，如果全年只在幾個時間點上推地，房企需要在短期內(nèi)籌集大量的現(xiàn)金來拿地，對于中小房企來說壓力明顯偏大，甚至大型品牌房企如果想獲得多個地塊也面臨著不小挑戰(zhàn)。同時，在 " 三道紅線 " 壓力之下，多家房企聯(lián)合拿地、共同開發(fā)的情況將可能會進一步增多。

" 這樣做的好處是降低土地出讓時單個地塊參與競爭的房企數(shù)量，提高出現(xiàn)高溢價地塊或地王的難度，從而達到‘穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期’的調(diào)控目的。不過，后續(xù)面臨的問題也不少。"

張波表示，由于可能涉及到的城市都是市場當下的熱點城市，或者長期以來土地供應(yīng)量排名靠前的城市，這一政策一旦落地，對于土地供應(yīng)節(jié)奏的要求也會同步提升。如何控制好分批次的土地供應(yīng)，讓市場能有效消化又不導致流拍率上升，是未來面臨的一個難題。

每日經(jīng)濟新聞

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