來(lái)源：鷹覓房產(chǎn)

左暉對(duì)做存量一直有執(zhí)念。

20年前，是左暉創(chuàng)辦鏈家的起點(diǎn)，也是房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)的前夜。這一路上，他應(yīng)該有無(wú)數(shù)次機(jī)會(huì)可以轉(zhuǎn)身蓋房子賣(mài)樓。

事實(shí)上，今天好些房產(chǎn)大佬們，都起家于二手房買(mǎi)賣(mài)，融創(chuàng)老孫、旭輝林中三兄弟、易居周忻，無(wú)不是那批最早闖入存量市場(chǎng)的人。后來(lái)他們一齊轉(zhuǎn)身新房市場(chǎng)，也可以看成是一種更理性的選擇——在罕見(jiàn)的歷史機(jī)遇下，賣(mài)新房明顯比二手房更加有利可圖。

左暉一直沒(méi)挪窩。他蹲在另一個(gè)風(fēng)口下，搭鍋起灶筑堤圍城，然后等風(fēng)來(lái)。最后，增量的，統(tǒng)統(tǒng)變成了存量。左暉笑到了最后。

眼下，貝殼的市值直接媲美原生互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，超過(guò)了所有房企。

運(yùn)營(yíng)企業(yè)就像走八卦陣，最終從正門(mén)口出來(lái)的，差不多都?xì)w因于運(yùn)氣加上謀略。左暉最終成事，離不開(kāi)那幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的神助攻，更主要的，還是其對(duì)存量市場(chǎng)的執(zhí)迷和謀局。

繼貝殼之后，左暉另一個(gè)對(duì)存量的布局日漸浮出水面，最近更是引來(lái)了融創(chuàng)的投資。這就是主要從事老舊社區(qū)微改造的愿景明德（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“愿景”）。據(jù)說(shuō)，老孫真正的投資并不是宣告的1.5億，而是更多的真金白銀。

老孫早年放棄了做存量，現(xiàn)在拐回頭來(lái)亦步亦趨地跟在鐵哥們左暉后面，不能說(shuō)丟了西瓜撿了芝麻，畢竟術(shù)有專(zhuān)攻，現(xiàn)在也算是揪住了存量的尾巴。

愿景的故事，所有人都知道了。2018年底，繼花100多億買(mǎi)了盈科大樓一炮而紅后，愿景便一頭扎進(jìn)了老舊社區(qū)微改造業(yè)務(wù)里。如今，小區(qū)微改造終成為各城市拉動(dòng)投資的拐杖，而愿景已經(jīng)拿出了“勁松模式”。

這樣的節(jié)奏拿捏，不可謂不老辣。

“勁松模式”的特點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)了社區(qū)和社會(huì)資本的各取所需。改造后，這個(gè)始建于上世紀(jì)70年代的老社區(qū)，擁有了煥然一新的基礎(chǔ)設(shè)施，以及年輕時(shí)尚、高科技感十足的配套；愿景這一方，簽約20年，享有物業(yè)停車(chē)管理、閑置商業(yè)面積、增值服務(wù)等方面的收益權(quán)。

在老社區(qū)微改造上，習(xí)慣了躺贏賺大錢(qián)的開(kāi)發(fā)商一直算不過(guò)來(lái)賬。這個(gè)既麻煩又只能賺點(diǎn)小錢(qián)的領(lǐng)域，看起來(lái)像個(gè)雞肋。

愿景對(duì)外公布了“勁松模式”的賬目：前期投入3000萬(wàn)，按每年收入500-600萬(wàn)、年利潤(rùn)200-300萬(wàn)來(lái)測(cè)算，10年可以回本；按照經(jīng)營(yíng)權(quán)限20年，盈利在5%-8%。其中，低效閑置空間經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的租金收入占回報(bào)的46％，物業(yè)費(fèi)占26%，停車(chē)費(fèi)19%，其他款項(xiàng)9%。

愿景如此大方公開(kāi)了核心商業(yè)機(jī)密和賺錢(qián)的法門(mén)，并非來(lái)源于奉獻(xiàn)精神，而是有自己的盤(pán)算。

老舊社區(qū)微改造屬于重資產(chǎn)投資。當(dāng)下各個(gè)城市絕大部分項(xiàng)目，都是由政府牽頭有關(guān)承建公司來(lái)完成，投入資金主要來(lái)自財(cái)政和專(zhuān)項(xiàng)債券，像愿景這種市場(chǎng)化社會(huì)資本的參與程度并不高。缺乏市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)力量，便很難獲得便宜的融資支持，從而造成運(yùn)營(yíng)成本高居不下，極大影響拓展規(guī)模。

愿景公開(kāi)自己的賬本，是想告訴市場(chǎng)，這個(gè)領(lǐng)域其實(shí)可以賺到錢(qián)。董事長(zhǎng)陶紅兵曾明確表示過(guò)，希望能有更多的社會(huì)性資本進(jìn)入這一領(lǐng)域，以便改善融資待遇。

大概沒(méi)人會(huì)低估左暉在這一塊的IPO野心。如今，連恒大賣(mài)個(gè)車(chē)攢些中介門(mén)店，都在向著IPO狂奔，做社區(qū)和社群的商業(yè)模式，明顯有著更多的想象力。近一兩年資本市場(chǎng)上火爆的物業(yè)板塊，底層的邏輯誘惑，正是由“人”衍生的生意模式帶來(lái)的收益想象力。

如果能將融資成本降下來(lái)，讓資產(chǎn)變得輕一些，規(guī)模迅速擴(kuò)張，愿景的估值無(wú)疑會(huì)被看好。

何況，愿景還有一個(gè)殺手級(jí)的業(yè)務(wù)。

如今的老舊小區(qū)都住著大量的獨(dú)居老人，比如勁松一個(gè)小區(qū)，就有上千名這樣的老人。對(duì)此，愿景創(chuàng)造出了一個(gè)兩全其美的商業(yè)模式：公司把獨(dú)居老人送進(jìn)養(yǎng)老院照顧，房子由公司裝修并出租，簽約10年以上。這正是愿景眼下運(yùn)作的業(yè)務(wù)。

這筆租賃收入，并沒(méi)有出現(xiàn)在愿景公開(kāi)的賬目里，卻是一筆相當(dāng)可觀的收益。以勁松小區(qū)為例簡(jiǎn)單計(jì)算一下，一套60平米房子的月租金是7000塊，一位能自理老人在養(yǎng)老院的成本為每月3500元左右，減去養(yǎng)老院成本和裝修成本，保守計(jì)算一套房子每月能賺2000元。一個(gè)小區(qū)有1000套這樣的房子，一年的收入就達(dá)2400萬(wàn)。

相比之下，愿景的租賃收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他所有收入的總和。

勁松小區(qū)當(dāng)然有特殊性，它的地理位置非常優(yōu)越，占地面積很大，這些給了租賃業(yè)務(wù)巨大的盈利空間。同時(shí)，愿景作為市場(chǎng)化的社會(huì)資本，超高的自由度也賦予了它選擇標(biāo)的的空間。沒(méi)有賺錢(qián)空間的項(xiàng)目，相信愿景也不會(huì)介入。

繞來(lái)繞去，還是一門(mén)租房的生意。

這就注定了，超高的收益率也僅屬于愿景。背靠貝殼、鏈家、德佑和自如的整合體系，只有愿景的租賃成本才可以降到最低，從而保證了其能獲得超過(guò)行業(yè)平均水平的利潤(rùn)率。

好賺錢(qián)的生意，大都有周期，老舊社區(qū)改造領(lǐng)域也不例外。

目前，全國(guó)老舊社區(qū)的數(shù)量有限，并且自然增長(zhǎng)緩慢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)需要改造的2000年底以前建成的老舊小區(qū)約22萬(wàn)個(gè)，涉及的居民近3900萬(wàn)戶，而去年一年就完成了3.9萬(wàn)個(gè)社區(qū)改造；并且，這一進(jìn)度還在提速。

如果按照去年的速度測(cè)算一下，這個(gè)市場(chǎng)只需五六年的功夫就萎縮了。

留給左暉的時(shí)間，已經(jīng)不算富裕了。這大概就是老孫入場(chǎng)的背景了。不過(guò)，權(quán)益性投資會(huì)稀釋原股東股份，并且估值也沒(méi)開(kāi)始做大，左暉應(yīng)該不會(huì)很快引入戰(zhàn)投，老孫無(wú)疑是被優(yōu)待的。

眼下，對(duì)愿景最具實(shí)際意義的，還是傾斜的信貸政策和長(zhǎng)期廉價(jià)的資金。

萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)，這大概就是左暉當(dāng)下最真實(shí)的寫(xiě)照了。

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