“無理由退房”是近年來一些房地產(chǎn)商推出的銷售策略。尤其自去年以來，受新冠肺炎疫情影響，樓市遇冷，“無理由退房”被多家房企當做吸引購房者的“破冰”利器。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2020年超過15家全國性房企發(fā)布了“無理由退房方案”。去年12月8日至今年1月8日，某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司承諾為消費者提供經(jīng)紀人專屬服務、無理由退房等服務，涉及樓盤數(shù)量超7000個，覆蓋全國62個城市，包括萬科、碧桂園、融創(chuàng)、保利、遠洋、藍光、華潤等知名品牌。

然而，現(xiàn)實情況是：不少購房者在退房時卻遭遇了“無限期退款”“拒絕退房”等情況。截至今年1月28日，中國裁判文書網(wǎng)上與“無理由退房”有關的案件多達1420件。

接受記者采訪的專家認為，“無理由退房”由好事變成營銷噱頭，與房企缺乏營銷誠意、消費者缺乏維權意識、有關部門缺乏監(jiān)管不無關系。因此，房企應在銷售前誠實說明情況，消費者要注意簽訂相關協(xié)議和留存證據(jù)，監(jiān)管部門和相應規(guī)范也要及時跟進，讓“無理由退房”真正變成“定心丸”。

無理由退房協(xié)議有效，購房者卻遭遇退款難

記者發(fā)現(xiàn)，在微信、QQ等社交平臺上，有不少因退房遇到困難而建立的維權群，廣西桂林的王先生就是眾多群友中的一位。據(jù)王先生介紹，他于2018年購買了廣西防城港恒大悅瓏灣的房子。當時售樓處貼的廣告、銷售人員都承諾可以無理由退房，他也簽署了無理由退房協(xié)議書。由于周邊建了一座化工廠，王先生擔心可能對自身健康產(chǎn)生影響，于是向開發(fā)商提出退房申請，但對方以協(xié)議書沒有寫明退款時限為由一直無限期推遲，從2019年1月申請到現(xiàn)在仍未退款。

記者在王先生提供的無理由退房協(xié)議書上看到，當中確實沒有退款時限的有關規(guī)定，簽署日期一欄也是空白。

據(jù)了解，除了王先生遇到的這種情況以外，還有些房地產(chǎn)商會以口頭承諾無效、退款情況多、需交違約金等理由來敷衍、搪塞購房者。

那么，房地產(chǎn)商承諾的“無理由退房”究竟有沒有法律效力？

北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，在現(xiàn)實中，存在房企給了一個只蓋有公司章但無相關人員簽字的無理由退房協(xié)議書。無理由退房協(xié)議可以看作是購房者和售房者約定的僅購房者一方享有的約定解除權，一般來說不存在違背法律行政法規(guī)和社會公序良俗的情形，如果是雙方真實的意思表示，應當認為是真實有效的。

樓建波說：“雖然沒簽字或只有口頭約定，但購房者已經(jīng)交了相應款項，開發(fā)商也接受了。依據(jù)民法典規(guī)定，雙方未簽訂書面合同，但一方開始履行另一方也接受的應認定合同有效。”

四川瀛領禾石律師事務所律師林紅玉向記者介紹，不管是口頭還是書面，根據(jù)民法典規(guī)定都應認定合同有效，但“司法實踐中往往存在這方面證據(jù)認定的問題”。

記者在中國裁判文書網(wǎng)搜索“無理由退房”案例發(fā)現(xiàn)，法院普遍認為無理由退房協(xié)議是合法有效的，并且多以消費者勝訴而告終。

樓建波說，“無理由退房”作為一種促銷手段，確實可以保障購房人權益。“商品房買賣合同司法解釋實際上規(guī)定了商品房買賣的法定解除權，假如開發(fā)商的行為沒有達到法定解除權要求，但確實影響到消費者購買商品房的，這時消費者就可以依據(jù)‘無理由退房’協(xié)議申請退款，這對消費者的權益是一種更為便利有效的保護。同時對開發(fā)商還有督促作用，如果開發(fā)商履行上出現(xiàn)問題，購房者可能就會直接行使此項權利?！?/p>

并非無條件全款退房，購房者承擔相應義務

“特別要引起注意的是，‘無理由退房’不等同于‘無條件退款’?！?/p>

在樓建波看來，除商家事先承諾、事后反悔外，“無理由退房”難的最主要原因就是買賣雙方在簽訂無理由退房協(xié)議時，賣方未說明買方可能存在的相應義務，買方對此也可能沒有在意。

在黑龍江綏化市民李先生提供的無理由退房協(xié)議上，記者注意到，根據(jù)協(xié)議規(guī)定，在辦理入住手續(xù)前的任何時間，李先生都享有無理由退房的權利，而若想行使無理由退房的權利，除自己不存在違約行為、按揭申請資料須經(jīng)銀行審核通過外，還需要再從退還的樓款中扣除已支付的兼職銷售員傭金。

這些讓李先生很不理解：當時簽協(xié)議的時候，工作人員并沒有多作介紹，自己也沒細看，并且簽完后原件就一直放在售樓處，而當初說好的無理由退房，為什么現(xiàn)在會多出來這么多條件？

據(jù)記者了解，現(xiàn)實中想要行使無理由退房的權利，幾乎都像李先生一樣困難。

一些房產(chǎn)銷售人員一邊告訴買房者，如果不簽無理由退房協(xié)議，就會獲得大禮包或者現(xiàn)金獎勵；一邊又將無理由退房協(xié)議貼在售樓處，通過口頭約定等方式大力宣傳，給買房者造成一種簽與不簽都不影響權利行使的假象，在退房時卻告訴消費者必須有簽訂的協(xié)議才能行使。即使簽訂了協(xié)議，也會在退款時限、入住時間如何起算等關鍵地方留白，到時作出有利于自己的解釋，還會約定在消費者不存在任何違約行為、繳納一定比例首付、按揭資料經(jīng)銀行審核、支付傭金通過等情況下，房企才選擇接受退款申請。

即便闖過這些難關，想拿到退款也不容易。

來源：澎湃新聞

相關知識

購房者簽了協(xié)議卻退不了房,“無理由退房”背后暗藏哪些坑
新華社調(diào)查:聽上去很美的“無理由退房”,為何變“鬧心藥”
承諾無理由退房,退車位卻要收違約金?法院判開發(fā)商全款返還
貝殼找房2020新品發(fā)布——“無理由退房”服務承諾，認購后可退房
購房合同附件暗藏貓膩，購房者務必小心這5大陷阱
一鍵秒房+7天無理由退房?。刻熵埡梅窟@個雙12又拼了！
男子花540萬買房，到手后大院子變過道，開發(fā)商這樣回應…
深圳龍崗：鼓勵房企探索7天無理由退房機制
可喜安床墊暗藏了哪些黑科技？
北京“最嚴租房新規(guī)”施行月余，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)押金還是難退