2月2日，北京賣地收入128.9億元，并且將競拍規(guī)則再次推上一個新高度。

當(dāng)天北京出讓3宗地塊，1宗通州多功能用地和2宗順義地塊。其中順義新城第23街區(qū)新國展三期不限價宅地，被保利和華潤置地組成的聯(lián)合體，以85.77億總價拿下。這一價格超過了2020年北京成交總價最高地塊：中海以79億拿下的亦莊不限價宅地。

順義新城第23街區(qū)新國展三期宅地項(xiàng)目競拍流程復(fù)雜，有三個競拍規(guī)則：一、先競異地建設(shè)會展設(shè)施（新國展二期）面積，上限面積是 162162平方米；二、達(dá)到異地建設(shè)面積上限后競地價；三、達(dá)到土地限價后，競自持面積。

上一次使用了“競異地配建”還是2013年融創(chuàng)拿下的農(nóng)展館8號地塊，要求“競配建異地醫(yī)院”。不過，在“競異地配建”方面，二者還是細(xì)微差別。

新國展三期宅地的“土地出讓第十七條”明確要求：競得人須按照競報(bào)的會展設(shè)施面積和會展設(shè)施建設(shè)單價標(biāo)準(zhǔn)向政府交納相應(yīng)的“會展設(shè)施異地建設(shè)資金”建設(shè)資金=競報(bào)的異地建設(shè)會展設(shè)施面積×?xí)乖O(shè)施建設(shè)單價標(biāo)準(zhǔn))，專項(xiàng)用于新國展二期建設(shè)，競得人不負(fù)責(zé)會展設(shè)施的具體建設(shè)工作會展設(shè)施建設(shè)單價標(biāo)準(zhǔn)為11100元/平方米。

這意味著，以“競報(bào)的異地建設(shè)會展設(shè)施面積×?xí)乖O(shè)施建設(shè)單價標(biāo)準(zhǔn)”對應(yīng)來計(jì)算建設(shè)資金，大約有18億隱形土地成本(162162平方米×11100元/平方米)。

雖成本高，但因位置優(yōu)越，這一地塊還是引起房企激烈競拍。

截止2月1日報(bào)名結(jié)束，有16家房企、11個競買主體競拍——金茂、金輝、萬科、平安、華發(fā)、融創(chuàng)、保利+華潤置地、中糧+金隅、中交+招商、首開+金地+旭輝、綠城。

根據(jù)開拍網(wǎng)上競買記錄，競買人進(jìn)行了11輪競買后，就將異地建設(shè)會展設(shè)施面積推至2.3萬平。在現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，歷經(jīng)16輪報(bào)價后，中交+招商觸及異地建設(shè)會展設(shè)施面積上限16.2162萬平方米，隨后轉(zhuǎn)入競價程序。

在競價階段，舉牌37輪后，首開+金地+旭輝報(bào)價67.77億元觸及上限，溢價率35%。

在競自持階段，保利華潤聯(lián)合體在第22輪時，以23%競自持比例勝出。

也就是說，經(jīng)過70多輪競拍，最終由保利華潤聯(lián)合體以18億元建設(shè)資金+67.77億元總價+23%自持成交，溢價率35%，刨除建設(shè)資金成本及自持面積，可售商品住宅及商業(yè)綜合樓面價為46529元/平方米。

從綜合樓面價來看，這一項(xiàng)目要想賺錢，未來售價至少要超過7萬元/平方米。

新國展三期項(xiàng)目總用地面積10.5萬平方米，總規(guī)劃建面為26.3萬平方米，地塊以二類居住用地為主，但要求配建7.5%的商業(yè)及公共設(shè)施約2.0萬平米，人防工程面積2.9萬平米，住宅最終規(guī)劃建筑面積為21.4萬平米，居住用地容積率為2.5。

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，該地塊優(yōu)勢明顯，21.4萬平米的規(guī)劃建面及2.5的容積率，是北京少有的具備良好質(zhì)素的商品住宅用地，地塊可塑性較強(qiáng)。

該地塊位于北京地鐵15號線花梨坎站西側(cè)2公里處，雖在順義，卻靠近朝陽，與潮白河一河之隔就是朝陽孫河別墅區(qū)。去年，恒基兆業(yè)以30.2億元價格拿下的朝陽孫河地塊、網(wǎng)紅打卡地中糧祥云都在附近。

貝殼研究院資料顯示，中糧祥云小鎮(zhèn)板塊自2017年以來僅成交1宗自住型商品房用地，由金隅以48.5%的較高溢價率取得，取地樓面價1.7萬元/平米。從溢價率看，當(dāng)時競價激烈，板塊整體被看好。

該地塊周邊在售3個新房項(xiàng)目，產(chǎn)品多樣化，共有產(chǎn)權(quán)房近期在售價格在2.7萬元/平米，限競房5.3萬元/平米，別墅1200萬元/套。

貝殼研究院監(jiān)測周邊二手住宅以中糧祥云小鎮(zhèn)生活區(qū)為例，掛牌113套，平均售價5.3萬元/平方米。

以目前周邊房價來看，保利和華潤置地此次聯(lián)合拿下的地塊盈利空間并不大，后續(xù)想要解套這幅高價地，還需后市的支撐。

來源：界面新聞

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