2020年初，疫情來襲，人人“禁足”，售樓處關(guān)閉，工地停工，原材料無法正常采購，房地產(chǎn)行業(yè)上下游資金流轉(zhuǎn)猛然陷入艱難局面。一時(shí)間，房企管理層“開源節(jié)流”雙管齊下，近兩年歷經(jīng)數(shù)次組織架構(gòu)變革和管理體系建構(gòu)的房企再度迎來巨變。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份70個(gè)城市中共有19個(gè)城市新房沒有成交，24個(gè)城市二手房沒有成交；到了3月，盡管行業(yè)陸續(xù)復(fù)工，一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅大多回落，受疫情影響最深的武漢，新建商品住宅和二手住宅仍無成交。

“一邊是銷售額減少、價(jià)格回落導(dǎo)致的回款減少、現(xiàn)金流吃緊；一邊是抗疫防疫增加了相應(yīng)的成本支出，兩頭同時(shí)擠壓。”有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向《證券日報(bào)》記者表示，在原本已經(jīng)受到限價(jià)等政策影響促使利潤率走低的房地產(chǎn)行業(yè)，不得不縮減投資戰(zhàn)線，裁撤冗余人員，向制造業(yè)學(xué)習(xí)“降本增效”，以“變”求生。

弱現(xiàn)金流重壓下要“活下去”

與以往的任何一場寒冬不同，這一次的“不確定性”充斥著整個(gè)房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)金回流不足預(yù)期的壓力，無論頭部企業(yè)還是中小房企，無一不在承受。

作為行業(yè)中的龍頭風(fēng)向標(biāo)萬科亦如是。日前，萬科執(zhí)行副總裁兼COO張旭在2019年業(yè)績發(fā)布上表示，“現(xiàn)金為王，手有余糧”是萬科活下去的法則。碧桂園總裁莫斌也提出，“必須通過競爭力的提升，使現(xiàn)金流更加充實(shí)”。

頭部房企的敏感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)可謂行業(yè)晴雨表，在其選擇“?，F(xiàn)金渡難關(guān)”策略之際，擺在部分資金鏈緊張且營銷能力弱的中小企業(yè)面前的是生死難題，原本目標(biāo)是“活得好”的可能只能調(diào)整為“活下去”。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，從2020年開年至今，全國已有超130家房地產(chǎn)商宣告破產(chǎn)，相當(dāng)于平均每天都有1家房企被清算。要知道，2019年全國才377家房企宣告破產(chǎn)，而2020年迄今為止破產(chǎn)的房企，已占2019年全年的34.4%。

毋庸置疑，疫情籠罩之下，難有房企可獨(dú)善其身，接下來的行業(yè)格局是，大中型房企一季度業(yè)績大幅下滑，小型房企被加速淘汰。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為296.5億元和173.3億元，分別同比降低17.8%和33.5%；TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額入榜門檻分別降低23.5%和30.2%至124.2億元和71.1億元。一季度，絕大多數(shù)房企銷售額同比下降超過兩成，少有上漲者未來可能也面臨退房壓力。

“等房企一季度業(yè)績預(yù)告出來后，估計(jì)有很多企業(yè)業(yè)績并不好看，包括依賴于經(jīng)營性資產(chǎn)收入的房企?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱，目前已經(jīng)發(fā)布一季度預(yù)告的房企中，就有因疫情導(dǎo)致計(jì)劃結(jié)利項(xiàng)目工程進(jìn)度受影響，結(jié)算收入下降，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入下滑，進(jìn)而使得歸屬于母公司股東的凈利潤下滑70%以上的房企。

縮編裁員優(yōu)化組織架構(gòu)

一邊是銷售回款難，現(xiàn)金流吃緊，償債負(fù)擔(dān)重，資金鏈承壓；一邊是固定成本源源不斷地支出，房企不得不想辦法控制成本，降低支出，勒緊腰帶過日子。

從開年以來《證券日報(bào)》記者與各位房企高管交流后的信息看，從成本壓縮的角度，裁員降薪向“管理費(fèi)”開刀，似乎成為房企的首選求變策略之一。一時(shí)之間，業(yè)內(nèi)也流傳起各家房企“不是在裁員，就是在裁員的路上”的說法。

率先對疫情影響作出反應(yīng)的是凱德集團(tuán)，其高管層自愿降薪，董事費(fèi)和基礎(chǔ)薪資將從4月1日起降低5%-15%，所有經(jīng)理級(jí)及以上級(jí)別的員工凍結(jié)漲薪。此外，華夏幸福、碧桂園等房企也傳出合并區(qū)域公司，優(yōu)化組織架構(gòu)的消息。

中小型房企的情況更是嚴(yán)峻，有的公司甚至無力支付工資，要求員工主動(dòng)離職。今年2月，四川小房企中迪禾邦被曝?zé)o力支付2020年1月和2月的工資，要求員工主動(dòng)離職，并延期領(lǐng)取工資。

《證券日報(bào)》經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，頭部房企是率先作出反應(yīng)的，部分區(qū)域性房企降薪裁員范圍更廣，即使有些企業(yè)不裁員，也會(huì)啟動(dòng)降薪機(jī)制。同時(shí)，不少房企都縮減了投資戰(zhàn)線，減少公開市場拿地支出，全力賣房?，F(xiàn)金流，甚至有些房企已經(jīng)開始賣資產(chǎn)割肉求生。

外部環(huán)境無法改變，但經(jīng)過多年粗放式發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，尚有向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向管理要效益的空間。

降本增效煉“精細(xì)化管理”內(nèi)功

面對增長速度放緩、現(xiàn)金流緊張、利潤下行，償債壓力巨大等多層壓力相繼而來的行業(yè)普遍現(xiàn)象，多數(shù)房企應(yīng)對“不確定性”市場的策略都是升級(jí)企業(yè)內(nèi)部的“確定性”要素，說白了，即是借助企業(yè)內(nèi)部的大運(yùn)營體系，聚焦“降本增效”式管理。

“對疫情有不同認(rèn)識(shí)和行動(dòng)的房企，將在未來行業(yè)格局中獲得不同的市場份額?！币拙?博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，若企業(yè)管理層和員工均能借助這一段時(shí)間，沉穩(wěn)內(nèi)修進(jìn)而思變，練好這一內(nèi)功，在未來高手過招的競爭格局中，這個(gè)企業(yè)可能就會(huì)贏得先機(jī)。

今年2月，中國奧園集團(tuán)董事會(huì)主席郭梓文呼吁全體員工“共同利用好這段加長版時(shí)光，不畏懼、不退縮、不止步，常學(xué)習(xí)、勤思考、再提升，養(yǎng)精蓄銳、夯實(shí)內(nèi)功?！?月10日，花樣年地產(chǎn)集團(tuán)CEO曾寶寶在《致全體花花的一封信》中表示，面對行業(yè)寒冬，只有咬牙扛過危，才有資格拼到機(jī)。

目前來看，有靈活應(yīng)變能力且戰(zhàn)略方向落位較快的房企均已行動(dòng)，優(yōu)化工作流程、提高工作效率、注重節(jié)能降耗、優(yōu)化企業(yè)成本，強(qiáng)化精細(xì)管理是多數(shù)有想法的房企共渡難關(guān)的行動(dòng)指南。

在這一方面，中國奧園去年底開始全面梳理各項(xiàng)目成本，在持續(xù)保持產(chǎn)品力的前提下，根據(jù)成本優(yōu)化目標(biāo)，逐步提升全周期成本控制能力，減少了開發(fā)過程中的浪費(fèi)、拆改等無效成本的發(fā)生，其細(xì)節(jié)甚至滲入到要節(jié)約一張紙、一度電、一滴水，且倡導(dǎo)全體員工參與工作和生活中所有于細(xì)微處的“節(jié)能降耗”。

不得不說，進(jìn)入微利時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，將因這場疫情產(chǎn)生巨變。過去習(xí)慣于靠粗放式管理和享受土地紅利的房企若不思變，將逐漸退出歷史舞臺(tái)。同時(shí)，改善大運(yùn)營體系，實(shí)施嚴(yán)格資金預(yù)算管理、嚴(yán)控非生產(chǎn)性開支等各項(xiàng)降本增效式管理制度的房企，將逐漸在艱難中嘗到“精細(xì)化管理”的甜頭，通過體系化、清單化、工具化的運(yùn)營管理體系來賦能組織，形成企業(yè)核心競爭力之一，贏得應(yīng)對多變市場的更大話語權(quán)，助力業(yè)務(wù)增長，保持企業(yè)良性發(fā)展。

來源：證券日報(bào)

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