租賃行業(yè)內(nèi)部會(huì)議流出：民營(yíng)房企有機(jī)會(huì)更多參與上海租賃用地項(xiàng)目

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-01-29 16:44

2021年初，由市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的上海市房屋租賃行業(yè)R4專(zhuān)題討論會(huì)于近期召開(kāi)。

該會(huì)議以“租可租，非常租”為主題，邀請(qǐng)行政管理部門(mén)、專(zhuān)家學(xué)者、行業(yè)代表及相關(guān)服務(wù)商，共同探討上海R4租賃地塊項(xiàng)目中企業(yè)、協(xié)會(huì)、管理部門(mén)等各個(gè)角色如何精準(zhǔn)發(fā)力、如何形成合力，共同促進(jìn)本市房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

會(huì)上，有專(zhuān)家表示，租賃行業(yè)的發(fā)展作為市場(chǎng)導(dǎo)向，民營(yíng)房企更高的敏感度有助于精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求。會(huì)議認(rèn)可了民營(yíng)企業(yè)在R4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的特殊優(yōu)勢(shì)，并表示，民營(yíng)房企有機(jī)會(huì)更多參與上海租賃用地項(xiàng)目。

目前，R4租賃地塊仍處于出讓和開(kāi)發(fā)階段，作為同樣具備社會(huì)責(zé)任的民營(yíng)房企，當(dāng)擁有了參與上海租賃用地的資格和條件，該如何在入局后借助自身優(yōu)勢(shì)攪動(dòng)租賃市場(chǎng)的一池“春水”？

01租賃用地向全社會(huì)開(kāi)放民企入局需有較高的綜合能力

作為國(guó)際化的金融大城，上海住房市場(chǎng)處于供需不平衡的狀態(tài)，同時(shí)每年大量的新增人口流入對(duì)住房租賃市場(chǎng)存在龐大的需求。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)重點(diǎn)40城中，上海平均月租金同比上漲4.5％，位居榜首，租房市場(chǎng)火熱他是一直持續(xù)到今年1月。

同時(shí)，上海樓市整體呈現(xiàn)升溫態(tài)勢(shì)，供需不平衡顯現(xiàn)凸顯。有項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)出現(xiàn)認(rèn)籌率達(dá)1000％的現(xiàn)場(chǎng)，13人搶一房的現(xiàn)象亦在上海上演。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，上海新房庫(kù)存僅760萬(wàn)平方米，去化周期不到9個(gè)月。而二手房去化周期更短，僅1.7個(gè)月。

而從需求端上看，上海作為全國(guó)人口凈流入最大的城市，如何解決外來(lái)新增人口的住房需求在供需失衡結(jié)構(gòu)下面臨巨大挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上海新增常住人口34.72萬(wàn)人，2016年后保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但截至2019年，平均每年仍保持3.22萬(wàn)人口增速。

房?jī)r(jià)不斷攀升，每年大量新增住房與租賃需求，上海住房市場(chǎng)供需失衡的矛盾凸顯，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)成為解決大城市住房問(wèn)題突出的有效思路。

在去年年末舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，會(huì)議提出，要加快完善長(zhǎng)租房政策，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜。

隨著租賃市場(chǎng)強(qiáng)管控的到來(lái)，租賃行業(yè)將迎來(lái)發(fā)現(xiàn)新階段。

上海作為租賃市場(chǎng)規(guī)模最大且模式最成熟的城市，緊跟政府發(fā)展租賃業(yè)務(wù)方向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上海共完成19宗租賃住宅用地的出讓。2021年1月共計(jì)會(huì)有13宗地塊出讓?zhuān)商峁┲辽?.7萬(wàn)套租賃住房。

上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)湯俊表示，市屬、區(qū)屬?lài)?guó)有土地或國(guó)企土地，符合條件的都可能考慮拿出來(lái)作R4租賃用地。

此外，租賃地塊是面向全社會(huì)開(kāi)放的，只要符合具體項(xiàng)目招標(biāo)要求，有意向的企業(yè)就可以通過(guò)招標(biāo)流程參與，這意味著民營(yíng)房企也具備參與租賃用地項(xiàng)目的資格。

“R4地塊的合作一般會(huì)有明確的要求，符合要求企業(yè)都可以參與競(jìng)標(biāo)……”湯俊表示。

對(duì)于拿地的企業(yè)需要具備的實(shí)力，上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦則提醒道，進(jìn)入租賃用地的開(kāi)發(fā)商首先需要具備資金實(shí)力，由于租賃土地成本較低，民營(yíng)房企拿地合算，但后期的運(yùn)營(yíng)管理則對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合能力有著較高的要求。

盧文曦同時(shí)指出，能否吸引房企投資發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，關(guān)鍵仍要看金融體系的支持力度，其次資金監(jiān)管等制度也亟需規(guī)范。

02經(jīng)驗(yàn)豐富實(shí)力強(qiáng)勁民企入局助力租賃市場(chǎng)發(fā)展

2021年對(duì)租賃住房的大力發(fā)展以及市場(chǎng)秩序的嚴(yán)格規(guī)范對(duì)房企而言意味著新的賽道機(jī)會(huì)。

此前，已有民營(yíng)房企通過(guò)多種渠道布局，發(fā)力租賃住房市場(chǎng)。

在去年福州推出3幅集體租賃住房用地后，福州龍湖十天內(nèi)拿下兩塊土地，并在昨日表示房屋租售將成為其新的重點(diǎn)業(yè)務(wù)之一。

回到上海R4租賃用地上，湯俊表達(dá)了目前上海在租賃用地項(xiàng)目上的難點(diǎn)并不在建造能力，而是在項(xiàng)目定位和后期運(yùn)維。

數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中逾6成涉足租賃住房業(yè)務(wù)，且大多為品牌房企。在管理紅利時(shí)代，各房企對(duì)自身打造產(chǎn)品的能力，資本管理能力愈發(fā)重視，這也意味著，在后期市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)階段，民企具備更多的能力優(yōu)勢(shì)。

目前已有大量民營(yíng)房企入局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，并在模式創(chuàng)新、運(yùn)營(yíng)能力提升等方面取得了突出成效。從前期的開(kāi)發(fā)、到后期的產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)維護(hù)方面，已經(jīng)形成一個(gè)較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)自身的經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)的入局對(duì)助力租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供重要力量。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰建議到，租賃市場(chǎng)是市場(chǎng)導(dǎo)向的，要發(fā)展租賃市場(chǎng)還需要國(guó)企民企攜手推進(jìn)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，國(guó)有企業(yè)具有更強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感，是穩(wěn)倉(cāng)石主力軍；但民營(yíng)企業(yè)更加靈活，效率高且市場(chǎng)敏感度高。雙輪驅(qū)動(dòng)下，租賃行業(yè)才可以發(fā)展更快。