今天想通過(guò)這篇文章，給大家提示一個(gè)很重要的房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)——冷得掉冰渣的遠(yuǎn)郊房產(chǎn)。

1

先從土地說(shuō)起。最近的土地市場(chǎng)，出現(xiàn)了冰火兩重天的兩極分化趨勢(shì)。前兩天，我在米宅《樓面價(jià)比房?jī)r(jià)貴、起拍就是地王！這幾個(gè)城市燃起來(lái)了！》一文中，提到了最近很多城市的土地拍賣(mài)開(kāi)始火熱了起來(lái)，尤其是廣州、廈門(mén)、紹興等城市，這兩個(gè)月土拍地價(jià)一次次被刷新，拍出了不少地王。

確實(shí)，最近為了提振市場(chǎng)信心，不少城市大手筆放出了一些核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，于是也就出現(xiàn)了搶地、地王、甚至“起拍價(jià)地王”的現(xiàn)象。其實(shí)背后還有另一個(gè)重要現(xiàn)象：在大量一二線城市外圍的遠(yuǎn)郊區(qū)域，土地流拍率非常高，高達(dá)67%，有些地塊接連掛牌兩三次照樣無(wú)人問(wèn)津。沒(méi)錯(cuò)，即便在搶地?zé)崾⑿械暮戏实瘸?，遠(yuǎn)郊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)冷的掉冰渣了！

2

數(shù)據(jù)來(lái)源于：克而瑞研究機(jī)構(gòu)如圖，這是2020年開(kāi)年以來(lái)土地流拍率TOP10城市和其2019年的流拍情況對(duì)比數(shù)據(jù)圖。這里面，有幾點(diǎn)非常值得關(guān)注：首先，合肥的土地流拍是最嚴(yán)重的。且連續(xù)兩年的流拍TOP榜單里，都有合肥；2019年土地流拍率為23%，2020年以來(lái)土地流拍率高達(dá)48%。這意味著，2020年以來(lái)，合肥每拍出兩宗地，平均就有一宗沒(méi)人要。

其次，2020年流拍率明顯比2019年更糟糕。2019年流拍率達(dá)到30%的只有深圳一個(gè)城市，但今年以來(lái)合肥、長(zhǎng)沙、太原土地流拍率均超過(guò)了30%。好，講到這兒，肯定有人要問(wèn)了：上篇文章中不是還說(shuō)合肥土拍溢價(jià)率高嗎？怎么流拍也如此嚴(yán)重？這不沖突嗎？的確，合肥4月份確實(shí)有14宗地塊溢價(jià)率都高達(dá)22%，其中經(jīng)開(kāi)、濱湖、瑤海等多宗優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率均超30%。

那另一半土地為啥全流拍了呢？都在哪兒？為什么沒(méi)人要？

數(shù)據(jù)來(lái)源于：克而瑞研究機(jī)構(gòu)如圖，這是流拍率較高的三個(gè)城市不同區(qū)域的流拍差異。我們選取了比較典型的合肥、長(zhǎng)沙、太原為例，按照土地流拍的中心城區(qū)和遠(yuǎn)郊縣區(qū)域劃分對(duì)比，遠(yuǎn)郊縣區(qū)域的土地流拍率要遠(yuǎn)高于中心城區(qū)，非常直觀且明顯，尤其是合肥。合肥今年整體流拍率高達(dá)48%，長(zhǎng)豐、肥西等遠(yuǎn)郊縣流拍率高達(dá)67%，中心城區(qū)流拍率為25%，差了2.7倍。

合肥流拍的這些地，絕大部分都位于長(zhǎng)豐、新站等這些偏遠(yuǎn)區(qū)域，要么根本沒(méi)有房企參與競(jìng)拍，要么出價(jià)過(guò)低，都逃不過(guò)流拍命運(yùn)。這種情況不止出現(xiàn)在合肥，長(zhǎng)沙、太原、甚至廣州、鄭州等都有這種現(xiàn)象。長(zhǎng)沙和太原流拍率均超30%，和合肥一樣，流拍地塊大多在偏遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊區(qū)域；

拍出“起價(jià)地王”的廣州，流拍率也有18%，近期6宗流拍地塊有5宗都沒(méi)人競(jìng)拍而撤牌；

寧波先后流拍7宗地，多位于，象山、慈溪、寧海等郊縣；

……

如此，環(huán)繞在一二線城市周?chē)?，遠(yuǎn)郊縣的土地已經(jīng)大量被開(kāi)發(fā)商們直接放棄！而這只是開(kāi)始。

3

如果你對(duì)土地市場(chǎng)并不敏感，或者覺(jué)得土地并不夠直觀，那我們移步到前端銷(xiāo)售市場(chǎng)，看看遠(yuǎn)郊區(qū)域的真實(shí)現(xiàn)狀。以鄭州為例，這是2017年和2020年三個(gè)環(huán)鄭區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)情況。

平原新區(qū)、綠博、滎陽(yáng)，這是鄭州周邊最典型的三個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)域，也是曾經(jīng)樓市最火的遠(yuǎn)郊。2016年大行情之后，2017年這三個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)域的新盤(pán)可謂火的一塌糊涂。平原新區(qū)，黃河北，挖了一個(gè)鳳棲湖，曾經(jīng)自稱鄭州“后花園”；

綠博，鄭州東，隸屬中牟，自稱“最舒適的低密純改善居住區(qū)”；

滎陽(yáng)，當(dāng)時(shí)最熱的洞林湖片區(qū)，自稱“城市旅游度假區(qū)”；

三年前，單靠概念，就把這幾個(gè)區(qū)域炒的火熱，一到周末，去售樓部看房買(mǎi)房的人特別多，根本不愁賣(mài)；但2018年下半年以來(lái)，全國(guó)樓市行情轉(zhuǎn)冷，這幾個(gè)區(qū)域也涼的最快，到今天，房?jī)r(jià)坍塌、全線跌價(jià)、人氣全無(wú)，苦不堪言。綠博區(qū)域，從均價(jià)1萬(wàn)4的巔峰狀態(tài)，一落千丈，如今高層淪落到8000+，仍然難賣(mài)；

平原新區(qū)，從巔峰期1萬(wàn)房?jī)r(jià)，如今高層跌至最低4900，洋房也不過(guò)5000+，連個(gè)看房人都找不到；

滎陽(yáng)，所謂的城市旅游度假區(qū)落空，產(chǎn)品迅速剛需化，房?jī)r(jià)也跌至7800左右，除了地緣性剛需，再?zèng)]人去買(mǎi)；

什么“后花園”、“度假區(qū)”、“改善區(qū)”，統(tǒng)統(tǒng)團(tuán)滅！前兩年，所有在這些地方投資買(mǎi)房的，如今都要在高高的山尖兒上站崗，等待下一波接盤(pán)俠來(lái)。什么時(shí)候接盤(pán)俠能到位？難，難于上青天。這是絕大多數(shù)一二線城市，遠(yuǎn)郊區(qū)域的縮影。

4

其實(shí)，遠(yuǎn)郊的風(fēng)險(xiǎn)一直存在，我在文章也強(qiáng)調(diào)了很多次，但仍然每年都有人不聽(tīng)勸，每年都有人貪圖一時(shí)的低價(jià)、便宜，揣著錢(qián)一頭扎進(jìn)遠(yuǎn)郊新盤(pán)里。在這里，我要再次強(qiáng)調(diào)，接下來(lái)99%的遠(yuǎn)郊縣市，都會(huì)成為投資高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，或者嚴(yán)重點(diǎn)說(shuō)，都是投資禁區(qū)。

為什么如此不看好遠(yuǎn)郊？

第一、單純炒概念，早晚要塌；炒概念，是每一個(gè)新興區(qū)域開(kāi)發(fā)初期最喜歡做的事兒，也最容易先把樓市炒起來(lái)，圈一波錢(qián)；但單靠概念能維持多久？能真正吸引來(lái)一批常駐民嗎？難。

第二、沒(méi)有實(shí)實(shí)在在的配套可用，自住、改善、養(yǎng)老都是瞎扯；很多去買(mǎi)遠(yuǎn)郊的人，都會(huì)置業(yè)顧問(wèn)們教育的明明白白，遠(yuǎn)離市區(qū)安靜啊、環(huán)境好啊、密度低啊，比市區(qū)住著舒服，給家人養(yǎng)老也不錯(cuò)。但交房后那一刻起，你就會(huì)迅速發(fā)現(xiàn)，都是瞎扯，沒(méi)有商業(yè)、沒(méi)有醫(yī)療、沒(méi)有教育配套，出了門(mén)什么都干不了，這你住著能舒服？真的會(huì)有人搬離市區(qū)來(lái)這兒住？扯。

第三、這里面，還有一個(gè)重要的問(wèn)題，遠(yuǎn)郊沒(méi)有流通性，房子變現(xiàn)只能是空談；對(duì)，這是最重要的一點(diǎn)。絕大部分遠(yuǎn)郊區(qū)域在你買(mǎi)房后的5-8年里，是沒(méi)有固定人流的，也就不能變現(xiàn)，沒(méi)有二手房買(mǎi)賣(mài)交易，這就意味著你花高價(jià)買(mǎi)的房，賣(mài)不出去、換不成現(xiàn)金，所謂投資、價(jià)值都是空談。

2020年以來(lái)，已經(jīng)有一大批城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，土地流拍率達(dá)到頂峰，這是一個(gè)重要信號(hào)：大量遠(yuǎn)郊土地已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商放棄，那么未來(lái)，在這些遠(yuǎn)郊區(qū)域上空畫(huà)的餅、炒的概念，都會(huì)成為泡沫。記住，這些都是高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，別再在這些地方投資了。

來(lái)源：米宅

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