新年首支物業(yè)股,榮萬(wàn)家年復(fù)合增長(zhǎng)率超30%

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-01-21 14:40

榮萬(wàn)家的毛利率增長(zhǎng)明顯。

陶婷Echo 2021/01/15 14:43 來(lái)源：界面新聞

圖片來(lái)源：公司官微

記者| 陶婷

新年第一支物業(yè)股，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門紅”，榮萬(wàn)家以破發(fā)開(kāi)局2021年物業(yè)上市潮。

1月15日，榮萬(wàn)家生活服務(wù)（02146.HK）（文中簡(jiǎn)稱“榮萬(wàn)家”）正式在香港掛牌上市，開(kāi)盤報(bào)價(jià)12.8港元，較發(fā)行價(jià)跌4.9%。

據(jù)跟蹤觀察，開(kāi)盤首日的整個(gè)上午，榮萬(wàn)家的股價(jià)表現(xiàn)一直飄綠。截至午市收盤，榮萬(wàn)家報(bào)價(jià)12.4港元，跌7.88%，總市值46.6億港元。截止發(fā)稿，其股價(jià)仍在下跌。

經(jīng)歷了去年近乎狂熱的物業(yè)上市浪潮后，資本市場(chǎng)已步入理性階段，2021年上市的物業(yè)公司想在資本市場(chǎng)大放光彩，更得拿出過(guò)硬的實(shí)力。

從基本經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，榮萬(wàn)家收益連年上漲。公司去年上半年實(shí)現(xiàn)收益7.65億元，同比增加37.4%，且2017年至2019年的營(yíng)收年復(fù)合增長(zhǎng)率為32.3%。

但在行業(yè)同質(zhì)化加劇的形勢(shì)下，脫胎于榮盛發(fā)展的榮萬(wàn)家還有長(zhǎng)路要走。

截至2020年6月末，榮萬(wàn)家總在管面積為5240萬(wàn)平方米，共管理272個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目；合約面積約8060萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)19個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的53個(gè)城市。

這些在管面積中，同期內(nèi)來(lái)自關(guān)聯(lián)方的占比達(dá)98.6%。相應(yīng)地，來(lái)自關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入占比也高達(dá)99.3%。

若看榮盛發(fā)展近兩年來(lái)的土地儲(chǔ)備，榮萬(wàn)家的確還能繼續(xù)享受關(guān)聯(lián)方的利好。數(shù)據(jù)顯示，2019年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積1098萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.7%；去年全年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1174萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.96%。

但資本市場(chǎng)最后看的還是榮萬(wàn)家自身的造血能力。

外拓市場(chǎng)上，榮萬(wàn)家還是個(gè)“新人”。2017年，公司沒(méi)有來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，2019年該部分貢獻(xiàn)的在管面積剛剛突破1%。

不過(guò)，去年上半年榮萬(wàn)家在參與第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的招投標(biāo)中，中標(biāo)率從2019年的33.3%大幅升至80%。

且上市后所募集的資金中，榮萬(wàn)家也將拿出六成來(lái)物色戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)，以進(jìn)一步擴(kuò)充公司業(yè)務(wù)規(guī)模、地域覆蓋范圍及公司服務(wù)組合。

公司副總經(jīng)理孟慶斌曾表示，2021年起公司將會(huì)通過(guò)單項(xiàng)目外拓、與第三方開(kāi)發(fā)商成立合營(yíng)企業(yè)及收并購(gòu)等三種方式外拓，預(yù)期每年可帶來(lái)約40%的面積增長(zhǎng)。

除了與關(guān)聯(lián)方深度捆綁，毛利率偏低是榮萬(wàn)家的另一個(gè)軟肋。

2017年至2019年，榮萬(wàn)家的整體毛利率分別為16%、16.7%及18.2%，位于行業(yè)低水平。盡管去年上半年增長(zhǎng)至28.6%，仍未達(dá)到2020年上半年上市物企平均29%。

細(xì)看其三項(xiàng)業(yè)務(wù)，去年公司毛利率的增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)，而拖后腿的則是社區(qū)增值服務(wù)。

2017年至去年上半年，榮萬(wàn)家來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的收入占總收入的比例分別為62.7%、61.3%、54.8%及58%。

相對(duì)應(yīng)的，去年上半年物業(yè)管理服務(wù)的毛利率從2019年年末的18.7%大幅增長(zhǎng)至32.5%。

誠(chéng)如榮萬(wàn)家在招股文件中所言，物業(yè)管理服務(wù)毛利率增長(zhǎng)明顯的原因有三，其一是公司在疫情期間降低了成本，減少了現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員數(shù)；其二是得益于物業(yè)管理服務(wù)外包規(guī)模擴(kuò)大而雇員福利開(kāi)支減少了34.4%；其三則是來(lái)自政府的抒解措施。

相比之下，行業(yè)內(nèi)毛利率水平普遍最高的社區(qū)增值服務(wù)，在其業(yè)務(wù)比例中占比微小。

數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，社區(qū)增值服務(wù)的收入占比僅在1成左右徘徊，分別為10.2%、9%和11.5%，去年上半年該占比還進(jìn)一步下滑至9.2%。

而該部分業(yè)務(wù)的毛利率也從2017年的35.5%一路下滑，至去年上半年的31.5%。

可以說(shuō)，榮萬(wàn)家在一定程度上吃到了疫情期間優(yōu)惠政策的福利。但疫情終會(huì)過(guò)去，隨著人員服務(wù)恢復(fù)和利好政策退去，榮萬(wàn)家提升盈利水平還是得靠?jī)?nèi)功。

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