地產(chǎn)股跌了，意味著什么？

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-04 20:00

　　5月4日，港股迎來了5月的第一個(gè)交易日，但并未迎來開門紅。

　　港股開盤后，內(nèi)房股、內(nèi)險(xiǎn)股、中資券商股全線下挫，其中SOHO中國、融創(chuàng)中國、中國恒大等跌幅較大。

　　內(nèi)房股，即內(nèi)地房地產(chǎn)股，其所屬的內(nèi)地企業(yè)股已經(jīng)占據(jù)港股上市公司數(shù)量半數(shù)以上，占港股市值占比近八成。而港股又與國際資金有著緊密的聯(lián)系，因此內(nèi)地股的一舉一動(dòng)都預(yù)示著某些信號(hào)。

　　內(nèi)房股與樓市有哪些關(guān)系？

　　1、長期看，內(nèi)地樓市的繁榮與否會(huì)直接從港股內(nèi)房股股價(jià)上面反映出來。從克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)可以看出，去年年中大約是內(nèi)地房企融資收緊政策出臺(tái)和房地產(chǎn)信托被約談的時(shí)候，內(nèi)房股指數(shù)經(jīng)歷了短暫的調(diào)整。而隨著去年下半年至最近深圳房價(jià)過熱被調(diào)控之前，內(nèi)房股指數(shù)在低息環(huán)境下穩(wěn)步上升。

　　克而瑞內(nèi)房股指數(shù)走勢

　　2、短期看，內(nèi)房股走勢是房企盈利的體現(xiàn)，因?yàn)楣善北緛砭头从持髽I(yè)價(jià)值和盈利。去年內(nèi)房股指數(shù)的回暖，也是房企盈利增長的體現(xiàn)。

　　根據(jù)克而瑞證券研究院對25家樣本房企的數(shù)據(jù)研究表明，2019年25家樣本房企營收24794.6億元，同比增長20.7%；歸母凈利潤2719.2億元，同比增長8.9%。

　　內(nèi)房股大跌，影響幾何？

　　內(nèi)房股在香港股市的“印象”其實(shí)蠻好的：估值較低，分紅卻不低，業(yè)績增速也不差，許多資金都想繞過A股投資港股內(nèi)房股。尤其在其經(jīng)歷短期較大調(diào)整后，抄底資金摩拳擦掌。

　　但是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)緊密相連，內(nèi)房股下跌，原因有很多，影響也有很多。搞清楚原因再抄底也不遲。

　　1、如果內(nèi)房股持續(xù)的調(diào)整，注意，是持續(xù)調(diào)整，那么這意味著這些房企的融資要出問題了。因?yàn)楣蓛r(jià)下跌，股權(quán)質(zhì)押貸款就越少，如果沒有“余糧”補(bǔ)充質(zhì)押物的話，房企就要面臨平倉還債的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，融資成本高低決定著房企的盈利能力。2019年融創(chuàng)和恒大部分海外債的融資利率分別高達(dá)7.95%，10.50%，而且A股上市地產(chǎn)公司融資成本比港股內(nèi)房股低很多。所以如果股價(jià)下跌，意味著它們在短期或長期內(nèi)不被資金所看好，高昂的融資成本會(huì)縮減房企的盈利空間，進(jìn)而縮減分紅派息等。

　　3、像中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園這種內(nèi)房股優(yōu)質(zhì)龍頭，在短期調(diào)整后，的確有不錯(cuò)的介入空間。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)中國、碧桂園等龍頭房企ROE位居行業(yè)前列，融創(chuàng)中國過去4年公司凈利潤翻了8倍，股價(jià)也漲了8倍；碧桂園在近幾年也有不錯(cuò)的業(yè)績，其中2017年到達(dá)了最高峰，凈利潤同比增長126%，營業(yè)收入同比增長49%。

　　但是低市盈率也不一定意味著極具投資價(jià)值。首先由于房企負(fù)債率高，一旦踩雷就很容易掉入估值陷阱?；蛘呷谫Y收緊，一些中小房企的投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)上升。其次，一些房企經(jīng)常會(huì)發(fā)行一些永續(xù)債，相當(dāng)于是一種無期限的債，這樣的話就會(huì)導(dǎo)致凈負(fù)債率指標(biāo)失真（負(fù)債率被稀釋），誤導(dǎo)投資者。

　　談一談對地產(chǎn)股的看法

　　總的來說，地產(chǎn)股的估值高與低都是相對的。放在過去地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，再高的PE都被認(rèn)為是合理的；放在當(dāng)下，即使盈利增長，資金也不敢輕舉妄動(dòng)。

　　但是如果拋開其他因素的話，當(dāng)下優(yōu)質(zhì)龍頭地產(chǎn)股是被低估的，不管是A股還是港股。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)在中國永遠(yuǎn)是一個(gè)有利潤的行業(yè)，而且由于房價(jià)的調(diào)整和調(diào)控，資金雄厚的龍頭房企黃金時(shí)代才剛剛到來。比如2019年三季度A股全部房企盈利統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前五名的凈利潤占全部房企利潤的45%，而且開發(fā)商的整體數(shù)量也在大幅降低。

　　多說一句，房企從融資、拿地、銷售到回款，存在著周轉(zhuǎn)的問題，所以業(yè)績上的亮眼可能是過去幾年盈利的表現(xiàn)。這點(diǎn)需要注意。

　　所以說優(yōu)質(zhì)的低估值地產(chǎn)股還有追的空間，但在當(dāng)下房住不炒的政策指導(dǎo)下，房地產(chǎn)很難再出現(xiàn)量價(jià)齊升的大牛市。告誡那些想抄底內(nèi)房股的朋友，謹(jǐn)慎些，有時(shí)候看上去便宜的東西，往往是最昂貴的。

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（責(zé)任編輯：何一華 HN110）