艱難去家族化后,這家廈門房企復(fù)牌首日股價暴跌

來源：智能家居時間：2021-01-19 10:15

在完成對董事會和管理層的去家族化洗牌后，隱居幕后的廈門黃煥明家族終于迎來了明發(fā)集團(tuán)（00846.HK）復(fù)牌，但等待他們的卻是股價狂跌。

1月18日，明發(fā)集團(tuán)復(fù)牌后一度下跌63%，創(chuàng)2009年上市以來最大跌幅，股價亦跌至上市新低。截至當(dāng)日收盤，明發(fā)集團(tuán)股價報收0.73港元/股，下跌61.38%，總市值44.48億港元。

明發(fā)集團(tuán)曾是較早上市的閩系房企之一，2009年登陸港交所，成為繼寶龍地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)之后在香港上市的第三家廈門民營房企。

上市之后，明發(fā)集團(tuán)在揚州、南京、上海、泰州等地的項目相繼落地，開啟規(guī)模化擴(kuò)張道路。明發(fā)集團(tuán)核心成員黃氏四兄弟身家隨之上漲。從2009年開始，廈門明發(fā)的黃煥明家族連續(xù)多年登上《胡潤百富榜》。

2016年成為明發(fā)的分水嶺。

2016年3月17日，明發(fā)集團(tuán)前核數(shù)師普華永道告知明發(fā)集團(tuán)，因其未能對明發(fā)若干股權(quán)轉(zhuǎn)讓、銷售交易以及多項與其他公司具資金流動性質(zhì)的事宜取得足夠且適當(dāng)?shù)膶徍藨{證，故對明發(fā)集團(tuán)2015年財務(wù)報表“不發(fā)表意見”。

此事直接導(dǎo)致港交所責(zé)令明發(fā)集團(tuán)于2016年4月1日停牌。

在明發(fā)停牌的近五年時間內(nèi)，其在房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)邊緣化，銷售額連年下降，債務(wù)高舉。

規(guī)模方面，停牌中的明發(fā)集團(tuán)發(fā)展步伐愈發(fā)停滯不前。2016年至2019年，公司合約銷售額分別為140億元、125億、163億元、113.1億元，在跨越百億之后未進(jìn)一步突破陣營。截至2020年上半年明發(fā)集團(tuán)僅實現(xiàn)合約銷售額43.22億元，同比減少18.71%。

營收方面，2016年至2019年明發(fā)的營收從50.9億元增至126.61億元左右；凈利潤則自11.69億元降至9.52億元，盈利逐年下滑。

自2017年至今，明發(fā)集團(tuán)的融資也顯得格外艱難，規(guī)模不大但利率高、時間短。債券規(guī)模都在2億美元左右、時間以一年為期，但票面利率從11%、15%攀升至22%。

在明發(fā)集團(tuán)復(fù)牌前，明發(fā)于1月15日完成發(fā)行8900萬美元于2021年到期的債券，該筆美元債按15%計息。

截至2020年上半年，明發(fā)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（受限制現(xiàn)金除外）為31.17億元，一年內(nèi)應(yīng)還借款為50.69億元，尚未能覆蓋一年短債。

匯生國際融資總裁黃立沖認(rèn)為，“明發(fā)停牌時間較長、公司信用評級受限，使得融資活動受到較大限制。為募得所需足夠資金，不得不開出較高的價碼來吸引投資人?！?/p>

停牌顯著影響了明發(fā)的發(fā)展，但明發(fā)復(fù)雜的、無法解釋的交易顯然更棘手，公司一再申請延發(fā)年報及多份業(yè)績報告。

直到根據(jù)港交所2018年5月頒布的新規(guī)，明發(fā)如未能于2019年7月31日前達(dá)成全部復(fù)牌條件，聯(lián)交所將展開取消該公司上市地位的程序。

面對摘牌壓力，明發(fā)才真正為復(fù)牌做出努力。

2019年3月31日，明發(fā)發(fā)布獨立法證調(diào)查主要結(jié)果概要，對普華永道提出的質(zhì)疑進(jìn)行了詳細(xì)解釋，同時對有關(guān)資金流動進(jìn)行了披露。調(diào)查報告顯示，明發(fā)集團(tuán)多宗資金流動交易都與家庭成員有關(guān)，包括主席黃煥明的兒子、配偶、小舅、堂弟都在其中。

以家族經(jīng)營為主的明發(fā)，自此開始對董事層、管理層隊伍進(jìn)行大換血，

2020年4月，明發(fā)創(chuàng)始人兼主席黃煥明辭任。公告中表示，黃煥明作出此決定經(jīng)過了仔細(xì)思量，其中已考慮明發(fā)集團(tuán)的發(fā)展歷史和未來的發(fā)展方向；同時，執(zhí)行董事黃麗水也辭任。

隨后于7月，黃慶祝辭任執(zhí)行董事兼集團(tuán)首席執(zhí)行官，黃連春辭任執(zhí)行董事、集團(tuán)首席運營官兼執(zhí)行副總裁。

至此，明發(fā)家族四兄弟均離開了一線管理職位，退居幕后。目前，明發(fā)集團(tuán)董事會由職業(yè)經(jīng)理人掌舵，林家禮任董事會主席兼非執(zhí)行董事，鐘小明任執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，鐘小明在2009-2014年期間曾出任明發(fā)集團(tuán)副總裁，2020年回歸明發(fā)集團(tuán)前在中冶置業(yè)福建公司擔(dān)任總經(jīng)理。

黃立沖認(rèn)為：“雖然黃氏家族的人全部離開了一線管理職位，但并不妨礙日后他們‘垂簾聽政’，繼續(xù)指引公司發(fā)展。”

明發(fā)復(fù)牌后，其過千萬平方米的土地儲備成為其重新出發(fā)重要源動力。

截至2020年6月30日，明發(fā)集團(tuán)應(yīng)占土地儲備增加5.6%至約2250萬平方米，合共包括133個項目。福建在明發(fā)總土儲中占比為10.4%，安徽和江蘇的土地儲備則分別高達(dá)36.8%、22.3%，此外在北上深一線城市占比1.2%；且這批位于江蘇、安徽的發(fā)展中物業(yè)，極大部分將于2021年完工。

當(dāng)然，在這千萬級別的土儲中仍暗藏隱憂。明發(fā)過往的擴(kuò)張城市級主要為三四線城市，土地儲備的類型中純住宅較少。

以其發(fā)展中項目為例，明發(fā)發(fā)展中項目共有66個，應(yīng)占總建筑面積1440萬平方米，純住宅項目只占17個。其他的更多為住宅/商用物業(yè)，或者商用、工業(yè)類物業(yè)。

而明發(fā)2020年中期報告顯示，截止2020年6月30日，住宅物業(yè)收入達(dá)72.19億元，商業(yè)物業(yè)收入達(dá)8300萬元，物業(yè)投資及管理收入達(dá)1.82億元，酒店收入達(dá)6540萬元，其他收入達(dá)1.42億元。

黃立沖認(rèn)為，目前三四線城市的房子很難賣，明發(fā)重倉的三四線城市未來去化也會大受影響。并且明發(fā)的資產(chǎn)流動性不太好，商用物業(yè)偏多，這類型物業(yè)目前也不受市場歡迎。

來源：界面新聞