首批試點(diǎn)的“新型共有產(chǎn)權(quán)房”地塊延期到下月交易

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-01-13 17:19

元旦前一天，北京宣布在三個(gè)地塊試點(diǎn)“限地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”土地出讓方式，這種“新型共有產(chǎn)權(quán)房”是一種商品房，購(gòu)房人購(gòu)買的時(shí)候只需要支付個(gè)人比例的房款，房屋五年內(nèi)不得出售，五年后可以再上市交易，屆時(shí)政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。

首批試點(diǎn)的這3個(gè)地塊分別位于海淀區(qū)樹(shù)村、朝陽(yáng)金盞。大家也都期待著這三個(gè)地塊的交易。根據(jù)市規(guī)自委最新發(fā)布公告，這三個(gè)地塊競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間調(diào)整為2月8日15點(diǎn)止，掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間調(diào)整為2月9日15點(diǎn)止。這意味著，下月9日下午這三個(gè)地塊才能最終成交，進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)。

這已經(jīng)不是這3個(gè)地塊第一次推遲交易時(shí)間了。這三個(gè)地塊是去年11月18日正式掛牌入市的，當(dāng)時(shí)計(jì)劃是在12月就出讓交易的。上月10日，市規(guī)自委就曾發(fā)布過(guò)延期出讓的公告，海淀樹(shù)村的和兩個(gè)地塊的掛牌競(jìng)價(jià)調(diào)整到今年1月21日，朝陽(yáng)金盞小店村地塊掛牌競(jìng)價(jià)截至?xí)r間調(diào)整到2月1日。而后在去年的最后一天，這三個(gè)地塊被宣布作為“限地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式的試點(diǎn)地塊。此次這三個(gè)地塊的交易再次延后到下月9日。

海淀樹(shù)村兩個(gè)地塊位置毗鄰，為北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹(shù)村棚戶區(qū)改造B-1北地塊R2二類居住用地、北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹(shù)村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地。從位置上看，這兩宗地塊區(qū)位非常優(yōu)越。位于北五環(huán)外側(cè)，農(nóng)大南路的南側(cè)，北京體育大學(xué)的西側(cè)，往北就是上地，往南五環(huán)內(nèi)就是圓明園。兩宗地塊均為純住宅地塊，居住用途全部用于建設(shè)商品住房，而且不設(shè)定房屋銷售限價(jià)，也沒(méi)有“9070”的戶型限制要求。其中，北側(cè)地塊用地面積57020.91平方米，建筑控制規(guī)模為92371平方米，容積率僅1.62，屬于中低密度的高檔項(xiàng)目。

南側(cè)地塊用地面積52686.19平方米，建筑控制規(guī)模為83160平方米，除去道路面積，容積率約1.7。朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊R2二類居住用地位于東葦路東側(cè)，蟹島附近。該地塊也是一個(gè)不限價(jià)的商品住房。建設(shè)用地38953.296平方米，建筑控制規(guī)模50639平方米。此次北京宣布試點(diǎn)“新型共有產(chǎn)權(quán)房”時(shí)，我們已經(jīng)做過(guò)了權(quán)威、詳細(xì)的解讀，不過(guò)可能有些粉絲當(dāng)時(shí)沒(méi)有看到，所以今天繼續(xù)把解讀分給大家，讓大家對(duì)這一新型住房有更多的了解。

產(chǎn)權(quán)比例怎么定？

按照公告，如果現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)到了預(yù)先設(shè)置的地價(jià)上限，那么就開(kāi)始競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)比例，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，將通過(guò)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)報(bào)來(lái)確定，宗地內(nèi)的每套住房政府產(chǎn)權(quán)份額一致。舉個(gè)例子（例子中為假設(shè)數(shù)字），現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商們報(bào)價(jià)，地價(jià)上限是50億，那么到了50億之后，開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始競(jìng)報(bào)政府產(chǎn)權(quán)比例。根據(jù)公告（此自然段的比例為公告中的真實(shí)比例），海淀樹(shù)村的兩個(gè)地塊起始的政府產(chǎn)權(quán)比例是5％，朝陽(yáng)金盞的地塊是0.3％，競(jìng)報(bào)階梯都是0.3％。以樹(shù)村地塊為例，如果到了地價(jià)上限，那么開(kāi)發(fā)商就從5％開(kāi)始競(jìng)報(bào)政府產(chǎn)權(quán)比例，接下來(lái)是5.3％、5.6％、5.9％……

政府產(chǎn)權(quán)比例也有一個(gè)預(yù)設(shè)的上限，比如10％（假設(shè)數(shù)字），如果現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商們競(jìng)報(bào)沒(méi)有到這個(gè)上限，只到了7％，就是競(jìng)報(bào)最高的那個(gè)開(kāi)發(fā)商拿地。這塊地里每套住房，將來(lái)的產(chǎn)權(quán)比例，都是個(gè)人占93％，政府占7％。而如果到了上限，那么就不再繼續(xù)競(jìng)報(bào)比例了，轉(zhuǎn)而是高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，誰(shuí)的建設(shè)方案好，誰(shuí)拿地。每套住房的產(chǎn)權(quán)比例就是這個(gè)上限的比例。這樣的土地出讓方式，首先是設(shè)置了地價(jià)上限，然后是競(jìng)報(bào)政府產(chǎn)權(quán)份額，最后是競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，一方面抑制開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，同時(shí)又體現(xiàn)了對(duì)房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。從政府層面考慮的是，開(kāi)發(fā)商可以因?yàn)槔麧?rùn)不高而不去高價(jià)拿地，但既然拿地了，就必須提供出高品質(zhì)的房屋。

這是共有產(chǎn)權(quán)房還是商品房？

這類住房和共有產(chǎn)權(quán)房還是兩碼事的。這也是為什么要在新型共有產(chǎn)權(quán)房上加引號(hào)的原因。說(shuō)是“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，是因?yàn)樗男问绞莻€(gè)人和政府共有產(chǎn)權(quán)。但公告里已經(jīng)明確，此類住房屬于政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，注意，它是商品住房！當(dāng)然，為了體現(xiàn)政府產(chǎn)權(quán)比例，它的“房本”上會(huì)有產(chǎn)權(quán)比例方面的體現(xiàn)。但其性質(zhì)就是一個(gè)商品住房。

哪些人可以購(gòu)買？

根據(jù)公告，這類住房將面向符合本市商品住房限購(gòu)政策的家庭銷售。其中購(gòu)買通州區(qū)住房的家庭，須符合通州區(qū)商品住房限購(gòu)政策。也就是說(shuō)，只要是符合購(gòu)房資格，就可以購(gòu)買這種“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，并沒(méi)有像共有產(chǎn)權(quán)房那樣，要求必須是無(wú)房和無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄。那么這類住房將來(lái)銷售的時(shí)候，是直接去開(kāi)發(fā)商那里買？還是會(huì)像共有產(chǎn)權(quán)房那樣有搖號(hào)？公告只是土地出讓的補(bǔ)充公告，不會(huì)涉及將來(lái)銷售的細(xì)節(jié)問(wèn)題。不過(guò)公告里也明確了，此類住房將按照我市屆時(shí)出臺(tái)的有關(guān)政策進(jìn)行管理。因此將來(lái)如何購(gòu)買，還有待于今后揭曉。

購(gòu)買時(shí)的價(jià)格怎么算？

公告規(guī)定，該類住房首次上市時(shí)，申報(bào)的價(jià)格為100％產(chǎn)權(quán)的房屋價(jià)格。購(gòu)房人需支付的購(gòu)房款為上述房屋銷售價(jià)格乘以購(gòu)房人持有產(chǎn)權(quán)份額，該購(gòu)房款為開(kāi)發(fā)商所獲得的全部收入。在首次售房時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額部分無(wú)需支付購(gòu)房款。舉個(gè)例子，一個(gè)這類住房項(xiàng)目的售價(jià)是8萬(wàn)元的話，就是包括政府產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)全部都在內(nèi)的價(jià)格，而如果是個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例是95％的話，那么購(gòu)房者支付的就是每平米7.6萬(wàn)元的單價(jià)，再乘以房屋建筑面積的總價(jià)。開(kāi)發(fā)商收到的這個(gè)，就是全部的房款了。從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，這減輕了購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。

房屋的售價(jià)會(huì)很高嗎？

這三個(gè)地塊都是不限價(jià)的純商品住房，那么將來(lái)的售價(jià)會(huì)不會(huì)很高？這一點(diǎn)，政府會(huì)有引導(dǎo)和管控的。根據(jù)公告，將嚴(yán)格按照北京2016年出臺(tái)的＜關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施＞的通知》規(guī)定。“對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案”。也就是說(shuō)，這三個(gè)地塊的住房售價(jià)，以及將來(lái)繼續(xù)試點(diǎn)的其他項(xiàng)目售價(jià)，也都將嚴(yán)格進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)，明顯偏高的是不發(fā)預(yù)售許可證的。在土地出讓的時(shí)候，就定下了未來(lái)房?jī)r(jià)的定價(jià)規(guī)則，這將合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

將來(lái)出租出售有限制嗎？

對(duì)于出租，公告中明確，已購(gòu)住房用于出租的，租金收益全額歸購(gòu)房人所有。對(duì)于出售，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”再次表明了政府堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的決心，對(duì)落實(shí)“房住不炒”定位起到有效推動(dòng)作用。對(duì)于購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓購(gòu)房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時(shí)的銷售價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購(gòu)房款。

轉(zhuǎn)讓對(duì)象為符合本市商品住房限購(gòu)政策的家庭，轉(zhuǎn)讓對(duì)象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100％。也就是說(shuō)，如果滿5年，這類住房是可以和其他商品房一樣，再上市作為二手房交易的。交易的時(shí)候，政府部分的產(chǎn)權(quán)也一起交易轉(zhuǎn)讓給買家，買家獲得的是一套百分百全產(chǎn)權(quán)的商品房。而且政府不參與房屋溢價(jià)分成，僅在房屋轉(zhuǎn)讓階段按住房原值取得購(gòu)房款，充分體現(xiàn)了讓利于民。舉個(gè)例子，某個(gè)項(xiàng)目最初開(kāi)發(fā)商銷售的價(jià)格是8萬(wàn)元／平米，個(gè)人占比95％，政府比例為5％，再出售時(shí)作為二手房賣到了10萬(wàn)元／平米，那么政府只按照8萬(wàn)元／平米原價(jià)的5％收取。其他部分全部是歸購(gòu)房人所有的。當(dāng)然，如果再上市交易時(shí)房?jī)r(jià)下跌了，政府也會(huì)按照當(dāng)時(shí)8萬(wàn)元／平米原價(jià)的5％來(lái)收取。

老的共有產(chǎn)權(quán)房也會(huì)執(zhí)行這一政策嗎？

上面已經(jīng)說(shuō)了，這類住房與共有產(chǎn)權(quán)房還是兩種類型房屋，其屬于商品住房。共有產(chǎn)權(quán)房有其自己的政策，按照共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法來(lái)管理。這類住房會(huì)取代共有產(chǎn)權(quán)房嗎？將來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房還會(huì)供應(yīng)嗎？還是這個(gè)問(wèn)題，這類住房與共有產(chǎn)權(quán)房還是兩種類型房屋，不會(huì)取代共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)房也將繼續(xù)供應(yīng)的。這類住房還會(huì)繼續(xù)供應(yīng)嗎？這次北京是試點(diǎn)在土地出讓中競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額方式，試點(diǎn)的是新的土地出讓方式，按照試點(diǎn)的邏輯，如果試點(diǎn)效果好，肯定還會(huì)根據(jù)情況使用這一方式的。

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