??小寒，作為冬季的第5個節(jié)氣，同時也是二十四個節(jié)氣中的第23個節(jié)氣，人們喜歡在這冬寒料峭的日子涮火鍋、吃糖炒栗子。它的到來，也意味著春節(jié)漸近，年味越來越濃了。

??在這樣的日子，中國恒大（03333. HK）迎來了2020全年銷售業(yè)績的披露。

??根據(jù)1月5日晚間公告，2020年12月單月，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額445.9億元，合約銷售面積510.2萬平方米，銷售回款668.5億元。

??整個2020年，中國恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額7232.5億元，同比增長20.3%，完成全年銷售目標(biāo)111%；合約銷售面積8,085.6萬平方米，同比增長38.3%。

??回款方面，該公司2020年實(shí)現(xiàn)銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%，全年銷售回款率達(dá)90.3%。

??同時，截至2020年12月31日，中國恒大有息負(fù)債余額7165億元，與2020年3月新戰(zhàn)略發(fā)布時相比，9個月實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債下降1578億元。順利完成1500億的降負(fù)債目標(biāo)。

??全年“搶收”7233億，目標(biāo)完成率111%

??回顧2020年，房地產(chǎn)市場難言平靜，疫情影響加之“三道紅線”等行業(yè)新規(guī)壓頂，房地產(chǎn)企業(yè)度過了艱難而不平靜的一年。

??恒大作為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)僅有的幾大巨頭之一，去年以來，更因企業(yè)資金、戰(zhàn)略等問題備受關(guān)注，屢次登上各媒體版面的頭條。

??如今，伴隨著熱議走過了2020年的恒大，隨著一紙“靚麗”增長業(yè)績的披露，似乎出人意料，但更多也在預(yù)料之中。

??首先，從目標(biāo)的完成率上看，恒大在2020年實(shí)現(xiàn)了7232.5億元的銷售額，相比之前定下的全年目標(biāo)6500億元，全年目標(biāo)完成率達(dá)到111%，同比增長20.3%。在去年的行情中是少有的幾家房企之一。

??相比之下，在去年上半年受疫情嚴(yán)重影響之下，不少房企的目標(biāo)完成率并不理想，當(dāng)中包括融創(chuàng)、富力、首創(chuàng)等不少規(guī)模房企，都未能完成年初定下的銷售目標(biāo)。

??根據(jù)克而瑞此前發(fā)布的年度榜單，2020年，疫情下百強(qiáng)房企全年累計(jì)銷售規(guī)模雖然實(shí)現(xiàn)了近13%的增長，但內(nèi)部分化也比較明顯。仍有規(guī)模房企業(yè)績目標(biāo)完成情況不理想，同時也有部分企業(yè)負(fù)增長。

??分析人士認(rèn)為，恒大銷售業(yè)績的大幅增長，是戰(zhàn)略驅(qū)動的成果，跟其在去年3月提出的“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。期間，面對疫情的爆發(fā)，恒大初期就積極尋求應(yīng)對措施，采取了多種貼合市場的策略。

??早在去年2月，面對售樓處停擺等問題，恒大就率先實(shí)施了“網(wǎng)上賣房”的顛覆性營銷革命，并輔以系列讓利組合拳，成功最大化地激活市場；進(jìn)入金九銀十，恒大又率先推出“全線7折”特大優(yōu)惠搶跑樓市，僅僅兩個月就大賣1820億，創(chuàng)下歷史新高。

??據(jù)了解，在剛啟動的2月13日至2月16日三日內(nèi)，恒大線上售樓平臺恒房通就售出房屋4.75萬套，房屋總價值580億元。而在上半年，恒大實(shí)現(xiàn)的3500億元合約銷售中，82%就來自于這個線上平臺。

??這一系列的措施，為恒大在逆境中獲得了先機(jī)。到去年前11月，恒大已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了6786.6億元的合約銷售額，提前超額完成年度目標(biāo)，成為除金茂、濱江、越秀、時代外，少有提前完成年度目標(biāo)的企業(yè)之一。

??值得一提的是，恒大的文旅大盤進(jìn)入全面的收獲期。在克而瑞發(fā)布的2020年度房企項(xiàng)目銷售榜TOP100中，恒大躋身前十，其金額榜以上榜的7個項(xiàng)目數(shù)量排名第三，面積榜更以30個項(xiàng)目數(shù)位列第一。

??榜上有名的這些項(xiàng)目中，多是恒大在各地的文旅大盤。

??2021年目標(biāo)7500億，房車寶成有力“武器”？

??在最新公告中，恒大還立下flag：2021年合約銷售目標(biāo)7500億元，有息負(fù)債目標(biāo)再下降1500億元。這個銷售目標(biāo)，相當(dāng)于比去年的6500億元還要增長15%。

??但事實(shí)上，基于去年以來疫情的影響以及“三道紅線”等新規(guī)，行業(yè)內(nèi)對2021年的房地產(chǎn)行情并不甚樂觀。

??剛過去的12月31日，易居企業(yè)CEO丁祖昱就指出，隨著融資端的進(jìn)一步收緊，行業(yè)競爭和企業(yè)經(jīng)營壓力進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)行業(yè)將步入無增長時代，部分大型房企業(yè)績甚至將出現(xiàn)負(fù)增長。

??這個判斷不無理由，近幾年來，全國新房銷售面積增長已幾近停滯。同時，監(jiān)管層面對于房企控負(fù)債、收緊融資的政策還將延續(xù)，都為房企在未來的發(fā)展增添了不確定性。

??對恒大而言，其優(yōu)勢或者在于已先同行一步制定新的企業(yè)戰(zhàn)略。去年3月，恒大首先提出了“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的戰(zhàn)略。當(dāng)中，“高增長”仍是其新戰(zhàn)略的第一要事。

??為切合新戰(zhàn)略的落實(shí)，去年12月30日，恒大舉行了一場聲勢浩大的房車寶集團(tuán)揭牌儀式。這被恒大認(rèn)為是新一年里，公司實(shí)現(xiàn)逆市增長的有力“武器”。

??恒大房車寶被定義為一個聚焦房產(chǎn)、汽車交易的互聯(lián)網(wǎng)科技服務(wù)平臺。揭牌當(dāng)天現(xiàn)場，恒大集團(tuán)董事長許家印等恒大高管出席與152家房車寶集團(tuán)中介機(jī)構(gòu)股東合影，足以看出恒大對其的重視程度。   

??據(jù)了解，房車寶集團(tuán)由恒大與全國152家中介機(jī)構(gòu)于去年下半年重組成立，旗下設(shè)有房車寶平臺、房車寶全民經(jīng)紀(jì)平臺、房車寶SaaS管理平臺等三大科技平臺。恒大也得以正式進(jìn)軍中介行業(yè)。

??數(shù)據(jù)顯示，房車寶目前已擁有全民經(jīng)紀(jì)人會員2162萬、線下門店30635家，平臺年交易規(guī)模達(dá)1.2萬億元。恒大認(rèn)為，龐大的會員基數(shù)和銷售渠道，加上獨(dú)創(chuàng)的全民經(jīng)紀(jì)人模式，無疑有助于迅速打開更大市場面，全面刺激業(yè)績的快速攀升。

??分析人士也指出，恒大定位剛需的高品質(zhì)、高性價比產(chǎn)品非常契合市場需求，具有強(qiáng)大的競爭力，為其沖刺7500億目標(biāo)提供有力保證，加上房車寶也已正式亮相，其打通線上下線的銷售閉環(huán)，全民經(jīng)紀(jì)的創(chuàng)新模式以及超三萬家線下門店，將為恒大熱銷再添助力。

??除此以外，在規(guī)模實(shí)現(xiàn)增長的同時，恒大也在全力降杠桿。據(jù)了解，恒大去年全年嚴(yán)控土地儲備，大幅減少了支出。其去年銷售回款同比增長38.5%至6531.6億元，全年銷售回款率高達(dá)90.3%。

??回款和支出的“一增一減”，讓恒大降負(fù)債目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)——自去年3月宣布要實(shí)施新戰(zhàn)略以來，恒大用了短短9個月時間，就實(shí)現(xiàn)了有息負(fù)債下降1578億元。順利完成年降負(fù)債1500億元的目標(biāo)。

??而在疫情影響、調(diào)控和融資持續(xù)收緊之下，一方面，恒大還通過資本市場吸引高質(zhì)量戰(zhàn)投，如去年在地產(chǎn)、汽車、物業(yè)等板塊，共引入318億港元的股權(quán)投資；另一方面，也在加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，如恒大物業(yè)于去年12月成功登陸港股再募資約70億港元。以此，進(jìn)一步增加公司凈資產(chǎn)，推動負(fù)債率大幅下降，加強(qiáng)自身的“造血”能力。

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