作為目前港股市場(chǎng)上市值最高的物業(yè)股，碧桂園服務(wù)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園服務(wù)”）再次掀起了資本市場(chǎng)的漣漪。

日前，在現(xiàn)金充裕的情況下，碧桂園服務(wù)發(fā)行可換股債券高達(dá)近40億港元，這是其2018年上市以來(lái)的第二次融資。

融資的目的可能是已經(jīng)有了潛在并購(gòu)標(biāo)的。這兩年，收并購(gòu)是物管公司重要的規(guī)模擴(kuò)張手段，碧桂園服務(wù)這次發(fā)債，或?qū)⒊酥咔闆_擊開(kāi)展收并購(gòu)活動(dòng)，繼續(xù)攪動(dòng)物業(yè)江湖競(jìng)爭(zhēng)格局。

資本市場(chǎng)上，多家開(kāi)發(fā)商已將旗下物業(yè)分拆上市，而在短短一年多時(shí)間，碧桂園服務(wù)就成為了營(yíng)收近百億、市值近千億的龍頭公司，為當(dāng)前已上市物業(yè)最高。

這離不開(kāi)背后的資本運(yùn)作。碧桂園服務(wù)的操盤(pán)手，是碧桂園聯(lián)席主席楊惠妍和她的團(tuán)隊(duì)，這位楊家二小姐，和她的父親一樣有一個(gè)當(dāng)老大的夢(mèng)想，碧桂園服務(wù)，目標(biāo)也是物業(yè)領(lǐng)域的第一。

楊惠妍的創(chuàng)新試驗(yàn)田

碧桂園服務(wù)的第二次大額融資活動(dòng)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

根據(jù)公告，碧桂園服務(wù)、其全資附屬公司Best Path Global Limite發(fā)行了38.75億港元零息換股債券，由瑞銀AG香港分行作為牽頭經(jīng)辦人，轉(zhuǎn)換期為1年，初始轉(zhuǎn)換價(jià)每股39.68港元，發(fā)行溢價(jià)11%，可換股占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本約3.59%，轉(zhuǎn)換攤薄后占3.47%。

對(duì)于此次發(fā)債及所得款項(xiàng)用途，碧桂園服務(wù)明確表示，擬將所得款項(xiàng)凈額用于未來(lái)潛在的并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及公司一般用途。

雖然根據(jù)公告聲明，公司尚未確定有關(guān)收購(gòu)或戰(zhàn)略投資的具體對(duì)象，將密切監(jiān)察集團(tuán)業(yè)務(wù)及市場(chǎng)情況，但在現(xiàn)金充裕的情況下還發(fā)債近40億，碧桂園服務(wù)很可能已有潛在收購(gòu)標(biāo)的。

碧桂園服務(wù)是碧桂園聯(lián)席主席楊惠妍主導(dǎo)的新業(yè)務(wù)之一，楊惠妍為公司控股股東，持股53.53%。

背靠楊氏家族控股的房企巨頭碧桂園，該公司近年來(lái)飛躍發(fā)展，自2018年6月上市以來(lái)，碧桂園服務(wù)已經(jīng)成為港交所上市值最高的物業(yè)管理公司，當(dāng)前最新市值為985億港元，約合人民幣896億元。

盡管碧桂園來(lái)自第三方的在管面積持續(xù)增加，且占比也持續(xù)提升，來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目所貢獻(xiàn)的收入占比已從成立之初的3.5%上升至2019年底的11.4%，但在整體收入結(jié)構(gòu)中，碧桂園服務(wù)主要的營(yíng)收仍然嚴(yán)重依賴碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)。

為了脫離這種依賴，一方面，近年來(lái)碧桂園服務(wù)一直在嘗試拓展多元化業(yè)務(wù)，甚至跨界進(jìn)軍保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

今年4月以來(lái)，碧桂園服務(wù)還擬接手合富輝煌約10%的股權(quán)，每股要約價(jià)1.5港元，較停牌前溢價(jià)7.14%，如果完成交易，碧桂園服務(wù)將與合富輝煌主席扶偉聰作為一致行動(dòng)人，持有合富輝煌50.49%的股權(quán)，占據(jù)控股地位。

這并不是合富輝煌第一次現(xiàn)身碧桂園服務(wù)的收并購(gòu)游戲，碧桂園服務(wù)去年收購(gòu)的港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)曾由合富輝煌持股85.5%，兩方顯然已有緊密聯(lián)系。

這些動(dòng)作背后，碧桂園服務(wù)有補(bǔ)齊業(yè)務(wù)短板、完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的意圖。在毛利結(jié)構(gòu)中，社區(qū)增值服務(wù)占比較高，是盈利質(zhì)量和未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的重要因素，碧桂園服務(wù)與合富輝煌的交易聯(lián)系很可能志在提升社區(qū)增值服務(wù)。

另一方面，收并購(gòu)一直是物管公司的規(guī)模擴(kuò)張武器，碧桂園服務(wù)也在不斷尋找潛在的收購(gòu)標(biāo)的，以此提升在管面積，上市當(dāng)年公司就連續(xù)收購(gòu)了5家物業(yè)管理公司。

在去年，碧桂園服務(wù)以3.75億元收購(gòu)港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)100%股權(quán)，以1.73億元收購(gòu)嘉凱城(000918,股吧)物業(yè)100%股權(quán)，加上以4.53億元向第三方收購(gòu)的若干其他物業(yè)公司，共計(jì)花費(fèi)約9.88億元，合同管理面積增加約4000萬(wàn)平方米。

根據(jù)財(cái)報(bào)，截至去年底，碧桂園服務(wù)的銀行存款及現(xiàn)金總額69.26億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額32.57億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額是當(dāng)年凈利潤(rùn)的1.9倍，在手現(xiàn)金已經(jīng)很充足，發(fā)債后碧桂園服務(wù)的現(xiàn)金余額將超100億元。

物業(yè)老大之爭(zhēng)

近年來(lái)，伴隨房地產(chǎn)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，物業(yè)服務(wù)公司開(kāi)始從開(kāi)發(fā)商背后走出，紛紛單飛獨(dú)立，甚至分拆上市，行業(yè)的并購(gòu)整合也硝煙彌漫。

去年最令人矚目的物業(yè)行業(yè)相關(guān)收并購(gòu)動(dòng)作包括，雅生活服務(wù)收購(gòu)中民物業(yè)、新中民物業(yè)，保利物業(yè)收購(gòu)重慶新祥瑞，兩大央企中航物業(yè)與招商局物業(yè)重組整合，世貿(mào)發(fā)展也合作并購(gòu)了海亮物業(yè)、三遠(yuǎn)物業(yè)。

2020年，在疫情沖擊下，社區(qū)防疫凸顯其重要性，物業(yè)更成為備受關(guān)注的成長(zhǎng)行業(yè)。

這次疫情讓碧桂園服務(wù)看到收并購(gòu)方面的潛在窗口，公司總經(jīng)理李長(zhǎng)江在3月的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，當(dāng)下物業(yè)行業(yè)還很分散，集中度非常低，特別是最近疫情期間市場(chǎng)的反應(yīng)，收并購(gòu)機(jī)會(huì)比往年來(lái)得更早一些、更多一些。

李長(zhǎng)江直言：“就公司目前的現(xiàn)金量，在沒(méi)有遇到超級(jí)標(biāo)的時(shí)，是可以達(dá)成收購(gòu)目標(biāo)的。除非出現(xiàn)超大型標(biāo)的，否則我們的現(xiàn)金不會(huì)不夠?！笔紫袌?chǎng)官汪英武也明確表示，整個(gè)疫情期間，包括疫后，公司第一個(gè)重點(diǎn)關(guān)注方向就是收并購(gòu)業(yè)務(wù)。

雖然碧桂園服務(wù)目前市值最高，但新舊勢(shì)力也一直在攪動(dòng)行業(yè)整體格局。

繼彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等最早一批赴港上市的物業(yè)公司之后，回顧2019年，陸續(xù)又有7家房企將旗下物業(yè)推向港交所。截至去年底，在3家A股物業(yè)上市公司之外，港股上市公司已經(jīng)達(dá)到19家。

在管面積方面，截至去年底，共計(jì)有四家上市物管公司突破2億平方米，包括保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)及綠城服務(wù)，在管面積分別為2.86、2.76、2.34、2.12億平方米，規(guī)模增速上呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)的馬太效應(yīng)。

目前，在碧桂園服務(wù)之外，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)在規(guī)模和營(yíng)收上勢(shì)頭強(qiáng)勁，市值均超百億。

而規(guī)模梯隊(duì)上，房企巨頭萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)旗下物業(yè)公司雖然尚未現(xiàn)身資本市場(chǎng)，但這并未阻擋它們的擴(kuò)張行動(dòng)。

以萬(wàn)科物業(yè)為例，2019年萬(wàn)科物業(yè)營(yíng)業(yè)收入127億元，同比增長(zhǎng)29.7%，算上分部間銷(xiāo)售，營(yíng)業(yè)收入達(dá)142.9億元，已經(jīng)超過(guò)了碧桂園服務(wù)。

繼2018年以首次公開(kāi)募股定價(jià)方式購(gòu)買(mǎi)戴德梁行4.9%的股份后，2019年萬(wàn)科物業(yè)又與戴德梁行成立合資公司，布局商業(yè)物業(yè)服務(wù)。

萬(wàn)科物業(yè)是碧桂園服務(wù)的有力競(jìng)爭(zhēng)者。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾表示，萬(wàn)科物業(yè)要做到千億市值才考慮上市。

相關(guān)知識(shí)

碧桂園服務(wù)近40億港元發(fā)債背后 楊惠妍的資本運(yùn)作與千億市值之路
碧桂園5倍PE，楊惠妍13億“抄底”自家股票
楊惠妍940萬(wàn)港元再增持碧桂園 持股比例升至58.63%
澄清:楊惠妍、李長(zhǎng)江退任碧桂園服務(wù)報(bào)道不屬實(shí)
胡潤(rùn)百富榜房地產(chǎn)行業(yè)占比跌至第三 許家印、楊惠妍居前十
“維穩(wěn)”全年銷(xiāo)冠 碧桂園權(quán)益收金5707億中與市值守護(hù)
前七月權(quán)益銷(xiāo)售3574億 銷(xiāo)冠碧桂園的最大筆增持與最低利率
2021胡潤(rùn)百富榜！楊惠妍蟬聯(lián)中國(guó)女首富
胡潤(rùn)女企業(yè)家前十名半數(shù)涉足房地產(chǎn) 楊惠妍四年蟬聯(lián)女首富
恒大物業(yè)漲幅21.14% 市值突破1100億港元