地產(chǎn)投資邏輯巨變內(nèi)房股格局即將迎來(lái)新一輪洗牌

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-17 18:50

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆在《2020中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)解析高層報(bào)告會(huì)》做出的干貨發(fā)言，對(duì)2020年~2030年中國(guó)房地產(chǎn)的6大趨勢(shì)預(yù)判。其中，提出未來(lái)十年，中國(guó)絕大城市不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲可能。

房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式由此在2020年發(fā)生巨變，由過(guò)去一味追求土地紅利，轉(zhuǎn)向?yàn)樽非蠊芾砑t利。此前依靠大規(guī)模的廉價(jià)土儲(chǔ)登頂中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)前列的頭部房企都出現(xiàn)了股價(jià)的下探，也說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)此的擔(dān)憂。與此同時(shí)，一些新晉的內(nèi)房股企業(yè)，比如祥生控股集團(tuán)（02599.HK），可能會(huì)成為這一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的“鯰魚(yú)”，依靠產(chǎn)品塑造企業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的能力，改變一些內(nèi)房股原有的投資邏輯，為地產(chǎn)股帶來(lái)新一輪的“洗牌”。

周小川最新文章發(fā)出信號(hào)：地產(chǎn)變成消費(fèi)品

11月27日，前央行行長(zhǎng)周小川發(fā)表文章--《拓展通貨膨脹的概念與度量》，明確提出了這個(gè)問(wèn)題的原因，CPI反應(yīng)的只是消費(fèi)品的價(jià)格變化，并沒(méi)有完整反應(yīng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的通脹水平變化趨勢(shì)，傳統(tǒng)的通貨膨脹概念和度量方法或許已不再適用，而將資產(chǎn)價(jià)格不納入通脹考慮已經(jīng)不行了。

在周小川發(fā)表這一文章之前，中國(guó)已經(jīng)奉行多年“房住不炒”的住房政策，住房已經(jīng)逐步從原來(lái)的金融投資和居住兼具的商品，轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期耐用消費(fèi)品。絕大多數(shù)的城市房?jī)r(jià)波動(dòng)極小，投資者的數(shù)量也早已不如前幾年那樣多。

對(duì)此，黃奇帆的判斷是房地產(chǎn)價(jià)格增速大體上不會(huì)超過(guò)M2增長(zhǎng)率，也不會(huì)高于GDP增長(zhǎng)率，而且一般會(huì)小于普通家庭收入的增長(zhǎng)率。

在此背景下，過(guò)多的土地儲(chǔ)備不僅不會(huì)帶給房企超額利潤(rùn)，反而成為企業(yè)債務(wù)及融資成本的負(fù)擔(dān)。

整個(gè)2020年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)討論最多的就是在土地紅利時(shí)代結(jié)束以后，怎樣通過(guò)提升產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)效率來(lái)降低金融的依賴，增強(qiáng)盈利能力。比如，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮認(rèn)為，三道紅線改變了行業(yè)的游戲規(guī)則，所有的房企都回到同一起跑線。但唯有一點(diǎn)：“唯有好產(chǎn)品、好服務(wù)能夠保證你活下去?！?/p>

而周小川的發(fā)文，將讓地產(chǎn)企業(yè)的新游戲規(guī)則更加明晰。土儲(chǔ)多的不再是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的代名詞，反而是那些能做到零庫(kù)存或者低庫(kù)存的開(kāi)發(fā)商，會(huì)在新游戲規(guī)則的影響下，大獲其益，甚至成為地產(chǎn)界的“茅臺(tái)(600519)(600519)”。

地產(chǎn)界的鯰魚(yú)

但當(dāng)房地產(chǎn)變成消費(fèi)品，房地產(chǎn)企業(yè)就不能只是“茅臺(tái)”，而是要像國(guó)際快消品牌那樣，盡可能的零庫(kù)存，甚至是低庫(kù)存，用更快的速度將土儲(chǔ)變成現(xiàn)金利潤(rùn)，然后再擴(kuò)大再生產(chǎn)。

這樣一來(lái)，祥生控股集團(tuán)這個(gè)新晉內(nèi)房股，就成為內(nèi)房股的一條“鯰魚(yú)”，重塑整個(gè)內(nèi)房股投資邏輯。

祥生的樓盤有兩個(gè)特點(diǎn)，一是賣得特別好，二是在非限價(jià)區(qū)往往能有高溢價(jià)。在杭州，祥生是出了名的中簽率低，旗下項(xiàng)目基本是一開(kāi)盤就賣完。而在長(zhǎng)三角其他地方，祥生的售價(jià)又會(huì)高過(guò)周邊的競(jìng)品。

賣得好，賣得貴的結(jié)果是，祥生的ROE非常高。2019年祥生ROE達(dá)到了50.1%，比2018年提高了33.5個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)年末，如果祥生就上市了，會(huì)是內(nèi)房股ROE里的前三名；到2020年4月底，公司ROE持續(xù)保持在40.3%以上，依然遙遙領(lǐng)先于行業(yè)。

行業(yè)數(shù)一數(shù)二的ROE，不是因?yàn)楣究控?fù)債杠桿實(shí)現(xiàn)。根據(jù)祥生控股集團(tuán)公布的過(guò)去三年的凈負(fù)債率數(shù)據(jù)，公司的凈負(fù)債率降幅超過(guò)70%，而是運(yùn)營(yíng)效率的集中體現(xiàn)。

從庫(kù)存數(shù)據(jù)分析，截止今年4月30日，祥生控股集團(tuán)持作銷售的已竣工物業(yè)是39.19億元，只占流動(dòng)資產(chǎn)的3%。而截止6月30日，恒大已竣工未售物業(yè)的規(guī)模是1396.93億元，占整個(gè)流動(dòng)資產(chǎn)比例是7.25%；融創(chuàng)的占比是7.9%；萬(wàn)科的占比也達(dá)到了3.69%。

遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平的的庫(kù)存和公司的產(chǎn)品快速去化表現(xiàn)有關(guān)，截止4月30日，祥生賬上收取的預(yù)收款總金額達(dá)到801.7億元，金額達(dá)到在開(kāi)發(fā)物業(yè)和已竣工物業(yè)賬面總價(jià)值的80%以上，這意味著祥生通過(guò)銷售，變現(xiàn)了所有庫(kù)存的8成以上，這在行業(yè)中屬于前五名的水平。截止去年年末，祥生的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.29；而萬(wàn)科同期的流動(dòng)周轉(zhuǎn)率只有0.27。

由上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，更高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，正是祥生ROE能排到行業(yè)前三甲的關(guān)鍵所在。而這也為我們找到了房產(chǎn)品在變成消費(fèi)品以后的投資邏輯：盡量選擇那些有更快投資、開(kāi)發(fā)、變現(xiàn)的內(nèi)房股。在新的游戲規(guī)則下，這些內(nèi)房股才是好股票。

（責(zé)任編輯：李顯杰）