一季度房企融資面面觀:調(diào)控與疫情因素疊加下流動性風(fēng)險加劇

來源：智能家居時間：2020-04-30 11:20

一面是疫情影響下銷售下滑資金回籠困難，一面是嚴厲監(jiān)管下融資受限，2020年房企資金鏈正面臨史上最為嚴峻的考驗。

4月24日，人民銀行公布了一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告。一季度末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額160.21萬億元，同比增長12.7%，其中房地產(chǎn)貸款同比增長13.9%，增速比上年末低0.9個百分點，增幅連續(xù)20個月持續(xù)回落。在一季度貨幣政策總體寬松的背景下，房地產(chǎn)信貸并未獲得更多眷顧。房地產(chǎn)信托方面，受資管新規(guī)等政策嚴厲監(jiān)管影響，一季度房地產(chǎn)信托融資同比銳減超4成。債券融資方面，一季度房企境內(nèi)外發(fā)債總額超過3900億元，同比基本持平。但隨著國外疫情蔓延，房企海外債發(fā)行銳減，截至4月27日，僅一單房企海外債發(fā)行記錄。綜合各種融資渠道，2020年一季度典型房企融資環(huán)境不容樂觀，各渠道總?cè)谫Y額同比下降超過15%。

流動性寬松

房地產(chǎn)調(diào)控不松

為了應(yīng)對疫情影響，央行采取了適度寬松的貨幣政策，公開市場操作利率、中期借貸便利（MLF）利率、貸款市場報價利率（LPR）接力式下調(diào)；3次降低存款準備金率，并大幅下調(diào)金融機構(gòu)在央行超額存款準備金利率。一系列操作為市場釋放了大量流動性。根據(jù)央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)，一季度社會融資規(guī)模增量累計達到11.08萬億元，比上年同期多2.47萬億元。一季度末金融機構(gòu)人民幣各項貸款新增7.1萬億元，同比多增1.29萬億元。從貸款投向上看，工業(yè)中長期貸款增速穩(wěn)步提高，不含房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)中長期貸款明顯提升，房地產(chǎn)貸款增幅回落。一季度末，房地產(chǎn)貸款余額46.16萬億元，同比增長13.9%，增速比上年末回落0.9個百分點，連續(xù)20個月回落。一季度增加1.75萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4個百分點。

從央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)看，雖然一季度市場流動性異常充裕，但房地產(chǎn)信貸并未因此受到太多的眷顧，反而成為重點盯防的對象。

今年1月，銀保監(jiān)會副主席黃洪在國新辦新聞發(fā)布會上表示，2020年要繼續(xù)堅決落實“房住不炒”要求，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化。

4月17日，中共中央政治局會議強調(diào)，以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，把資金用到支持實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)上。并再次重申——堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

4月22日，銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官兼新聞發(fā)言人肖遠企在國新辦新聞發(fā)布會上表示，銀保監(jiān)會要求銀行一定要監(jiān)控資金流向，對于違規(guī)將貸款流入到房地產(chǎn)市場的行為要堅決予以糾正。4月23日，人民銀行上?？偛空匍_上海房地產(chǎn)信貸工作座談會，要求堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險抵押，通過個人消費貸款和經(jīng)營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)相關(guān)媒體報道，今年以來，僅銀保監(jiān)會及銀保監(jiān)局本級開出的涉及違規(guī)涉房貸款的罰單至少65張，罰款金額達4400多萬元。

房地產(chǎn)信托規(guī)模銳減

兌付風(fēng)險加劇

房地產(chǎn)信貸持續(xù)收緊的同時，作為重要融資補充的房地產(chǎn)信托更加不容樂觀。2019年8月，銀保監(jiān)會下發(fā)《中國銀保監(jiān)會信托部關(guān)于進一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》，提出“去通道、控地產(chǎn)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)”的目標，督促轄內(nèi)信托機構(gòu)依法合規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，提高風(fēng)險防控前瞻性和主動性，控制業(yè)務(wù)發(fā)展增速。進入2020年，在“去通道、控地產(chǎn)”基礎(chǔ)上，監(jiān)管部門又為信托業(yè)圈定“逐步壓降融資類信托”的新目標：要求2020年全行業(yè)壓降1萬億元具有影子銀行特征的融資類信托業(yè)務(wù)。而融資類信托業(yè)務(wù)多發(fā)生在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域。

用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度共計62家信托公司募集成立集合信托產(chǎn)品6325款，募集資金5535.57億元。其中房地產(chǎn)信托1219只，募集規(guī)模1167.61億元，同比下降42%，環(huán)比下降31.8%。

隨著房企資金壓力加大，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險有所加劇，部分依賴高周轉(zhuǎn)、財務(wù)杠桿較高、短期債務(wù)量較大的房企現(xiàn)金流會趨于緊張，影響存量地產(chǎn)項目如期兌付。例如近期爆出的杭州工商信托“天洋燕郊創(chuàng)新中心項目”，受區(qū)域政策性因素和疫情影響，借款人天洋集團近日向信托公司申請部分借款展期。該項目分三期發(fā)行，總規(guī)模達48億元。

房地產(chǎn)信托的大幅減少，除了監(jiān)管因素外，與一季度項目受疫情影響停工有關(guān)。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)提速，房地產(chǎn)信托融資需求會進一步上升，但在“去通道、控地產(chǎn)”的監(jiān)管原則之下，房地產(chǎn)信托融資難有大的改觀。

債券融資內(nèi)外輪動

4月海外債驟冷

銀行信貸和房地產(chǎn)信托長期處于嚴厲監(jiān)管之下，發(fā)債融資就成了房企的最佳選擇。2020年一開年，就迎來了一大波海外發(fā)債熱潮。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅1月份房企境外發(fā)債量就達1075億元，環(huán)比增長1066%，同比增20%。境內(nèi)發(fā)債也達到241億元，環(huán)比增長287%。根據(jù)Wind的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一季度房企境內(nèi)外發(fā)債總額超過3900億元，與去年基本持平。從月度數(shù)據(jù)看，1月份海外債迎來高峰期之后，2、3月份逐月回落，3月份僅為44.08億美元，4月份更是進入冰點，截至目前無發(fā)行記錄。相比之下，受流動性寬松影響，國內(nèi)債券3月份迎來井噴，單月118家債務(wù)主體發(fā)行境內(nèi)信用債合計融資規(guī)模達1132億元，同比增長80%。一季度境內(nèi)境外發(fā)債呈接力之勢。

一季度房企發(fā)債井噴主要源于以下幾方面原因：一是今年房企迎來償債高峰，一季度發(fā)債多為借新還舊，緩解償債壓力。據(jù)統(tǒng)計，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬億元，其中7月份為到期高峰，達到1490億元。二是適度寬松的貨幣政策令市場資金充裕，融資成本大幅降低。國內(nèi)債券票面平均年化利率低至3.7%，較去年同期平均4.87%下降1.17個百分點，甚至比銀行信貸利率還要低。三是受疫情影響，房企銷售受到嚴重影響，短期資金壓力較大，因此短期融資券備受追捧。與其他融資方式相比，短期融資券具有信息披露簡潔、發(fā)行方式效率高以及資金使用靈活等特點，對于受疫情影響面臨現(xiàn)金流壓力的房企尤為適用。以招商蛇口為例，分別于2020年2月11日、2月25日、3月6日、3月30日發(fā)行五期短期融資券，合計規(guī)模66.5億元，期限從143天到270天不等，利率則多在3%左右。

雖然一季度債券融資備受追捧，但也有其局限性。例如海外債券，國家發(fā)改委規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，發(fā)行目的只能是償還舊債。另外，隨著海外疫情的蔓延，美元流動性緊張導(dǎo)致美元計價資產(chǎn)擠兌，美元的走強加劇了匯率風(fēng)險，對于外債占比高且未對沖匯兌風(fēng)險的房企來說，負債成本將會更高。

另外，監(jiān)管部門對企業(yè)發(fā)債有著嚴格的限制，包括企業(yè)規(guī)模、信用等級、盈利能力、營運效率等指標均有嚴格審查，對于大多數(shù)中小房企來說，發(fā)債融資也是遙不可及的事。

綜合來看，盡管今年貨幣政策相對寬松，但在“房住不炒”的總基調(diào)下，房企融資環(huán)境不容樂觀，總體流動性風(fēng)險加劇。頭部房企融資渠道較多，融資成本相比往年會有所下降，可借機調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，攤薄資金成本。對于廣大中小房企生存環(huán)境越發(fā)受到考驗，可采用“傍大款”或抱團取暖方式，走聯(lián)合開發(fā)的路徑。

（中房智庫）