透視經(jīng)營貸“炒房”潮 | 深圳漲價(jià)罪魁并非經(jīng)營貸,官方嚴(yán)查棒打炒房苗頭

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-29 22:38

深圳樓市喜提“小陽春”。近期深圳樓市因千萬豪宅秒光、百萬喝茶費(fèi)、疫情“貼息貸款”炒房等事件頻頻刷屏，引起市場熱議。而近期官方對于經(jīng)營貸的資金嚴(yán)格排查，也使得一些坊間觀點(diǎn)認(rèn)為，正是經(jīng)營貸資金形成泡沫，推高了這波深圳樓市的上漲。

對此，人民銀行深圳支行4月22 日已正式給予否定：未發(fā)現(xiàn)剛注冊企業(yè)即申請經(jīng)營貸的情況；未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場的情況；轄區(qū)存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。

就二手房市場而言，3月深圳不僅迎來了成交數(shù)量的上漲，價(jià)格漲幅也領(lǐng)跑全國。統(tǒng)計(jì)局4月15日公布的全國3月份70個(gè)大中城市商品住宅數(shù)據(jù)顯示，深圳3月份二手房價(jià)格環(huán)比上漲1.6%，高居70城第一；3月深圳二手房成交量達(dá)到8008套，環(huán)比大漲3.8倍，創(chuàng)下了近兩年來的新高。

4月22日，中介李先生（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，近期成交的多套二手房都遭遇了業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)的窘境，有個(gè)別剛需客，看房僅一天便敲定了一套上千萬的房子，市場十分火熱。李先生認(rèn)為，經(jīng)營貸資金入市是助推深圳樓市火爆的重要因素之一。

據(jù)了解，經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營需要。

國家高端智庫中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，外來資金、經(jīng)營貸以及剛需資金三大原因造成了深圳這波房價(jià)上漲。

樓市燥熱亂象重現(xiàn)

3月7日，招商太子灣灣璽開盤，推104套公寓，單套總價(jià)2000萬起，最高超過5000萬元，對外稱“售罄”；3月13日，加推14套公寓，單套總價(jià)在4266萬-4651萬間，線上選房15秒搶光；4月5日，再推54套房公寓，單套總價(jià)2900萬起，半天搶光。

日前深圳寶安區(qū)、南山區(qū)更有傳出樓盤收取“喝茶費(fèi)”、“更名費(fèi)”，總價(jià)2200多萬元的房子，“喝茶費(fèi)”就達(dá)到了150萬元。所謂喝茶費(fèi)，即購房人通過中間人，付一筆錢給開發(fā)商，以此來獲得想要房源的一筆費(fèi)用。一般是在樓市火爆或房源搶手時(shí)才會(huì)出現(xiàn)。對此，深圳市寶安區(qū)住建局也于日前發(fā)布通知稱，收取“喝茶費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)樓盤暫停全部房源網(wǎng)簽權(quán)限。

4月16日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，深圳二手房價(jià)漲幅時(shí)隔兩年再度成為全國第一，二手房價(jià)格同比上漲9.7%。

福田該小區(qū)某業(yè)主房屋漲價(jià)25萬賣出。黃瓊攝

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月深圳二手住宅出現(xiàn)補(bǔ)償性上漲，成交套數(shù)為8008套，環(huán)比上升3.8倍；成交面積為68.0萬套，環(huán)比上升3.68倍，3月二手房均價(jià)為59048元/平。

深圳市住建局表示，一季度房價(jià)略有上升，今年將新開工商品房上千萬平米，今年一季度深圳新房價(jià)格上漲1.0％，二手房上漲2.8％，房價(jià)總體平穩(wěn)、略有上升。

2月份幾乎沒有成單的中介李先生，3月份接連成交了數(shù)套。他表示：“尤其是到周末，一套房子一般四五波客戶同時(shí)來看，成交周期明顯比去年年底快了很多?！?/p>

李先生4月中旬成交的一套146平方米的三居室就是在看房第一天敲定的。據(jù)其介紹，買主蔣先生是剛需入市，家里人口太多，著急換大房，年前也一直在看房，但還是沒有下定決心。今年3月份以來，深圳樓市態(tài)勢向好，蔣先生便著急入手。4月18日，蔣先生聯(lián)系上了中介李先生，當(dāng)天看中了福田區(qū)這套大三房，總價(jià)近1000萬，當(dāng)即定下來了。

福田區(qū)該小區(qū)兩房均價(jià)已經(jīng)超過9萬元/平方米，業(yè)主欲賣出換大房。黃瓊攝

福田區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口坐滿了辦理業(yè)務(wù)的客戶。黃瓊攝

《華夏時(shí)報(bào)》記者4月21日在深圳市福田區(qū)不動(dòng)產(chǎn)中心看到，窗口幾乎都坐滿了前來辦理業(yè)務(wù)的業(yè)主，相比于2月中旬零星的幾個(gè)業(yè)主，目前的情況算是逆勢翻盤。

經(jīng)營貸資金入市但總額不大

2月29日，深圳市發(fā)布的《深圳市應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業(yè)貸款貼息項(xiàng)目實(shí)施辦法》提出，對于從2020年2月1日至2020年4月30日期間獲得深圳轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的新增貸款（展期視同新增），給予貼息支持。符合本辦法規(guī)定的貸款，按照實(shí)際支付利息的50%給予總額（同一支持對象在不同銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)獲得的貼息累計(jì)計(jì)算）最高100萬元的補(bǔ)貼，貼息期限不超過6個(gè)月。

銀行從業(yè)人員陳先生（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹：“趁著這波利好，很多企業(yè)主去銀行操作一筆經(jīng)營貸，進(jìn)行盤活資金，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢也不好，很多業(yè)主就將這筆錢用來購置房產(chǎn)了?！?/p>

經(jīng)營貸購房的手法其實(shí)并不陌生，2019年，購房者英先生（化名）就通過經(jīng)營貸，置換了一套新房。英先生對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，自己將原先在龍崗的房子抵押出去，房子市場估價(jià)300萬左右，通過經(jīng)營貸，總共貸款了約200萬，由此作為新房的首付，自己壓力減輕不少。

而此次受疫情影響，通過經(jīng)營貸貸款還有利息補(bǔ)貼，雙重利好，更加吸引了一波買家入市。

咚咚金服的某工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹，經(jīng)營貸款的利率也比正常按揭貸款的利率稍低一些。按現(xiàn)在按揭貸款首套利率5.05%，二套貸款利率5.30%來看，經(jīng)營貸的利率在4.3%到4.7%左右，比正常的按揭貸款下浮了差不多有1個(gè)點(diǎn)。

與此同時(shí)，對于銀行來說，發(fā)放貸款收取利息也是其重要業(yè)務(wù)之一。貸款最后流入樓市，對于銀行來說似乎并不是壞事。甚至網(wǎng)上有傳言稱，銀行經(jīng)理調(diào)侃：“企業(yè)經(jīng)營貸要放款的話，都會(huì)了解一下真實(shí)用途。如果貸款人支支吾吾，我們就比較放心，因?yàn)樗麘?yīng)該是去買房！但如果貸款人真的用于創(chuàng)業(yè)，我們就會(huì)再次慎重評估是否要放款給他?！?/p>

而某銀行從業(yè)人員陳先生則向記者肯定了該說法，其對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“做實(shí)體生意跟買房一個(gè)道理，有實(shí)物資產(chǎn)在還好，就怕把貸款拿去投資股票、基金這種虛無縹緲的東西，但與做生意相比，投資房產(chǎn)肯定會(huì)穩(wěn)妥一些?！?/p>

而第一季度深圳購房者通過經(jīng)營貸入市的情況，據(jù)了解實(shí)際總額并不大。某上市房企高管對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，據(jù)其了解的數(shù)據(jù)，今年3月份，全國住戶短期經(jīng)營款同比凈增量6198億元，同比增長10.7%，比一二月份高了2個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到疫情沖擊，小微企業(yè)或個(gè)體經(jīng)營者增加一點(diǎn)貸款，這個(gè)增量是很低的。中長期經(jīng)營貸款同比凈增量7455億元，同比增長12.4%，與1月的12.4%、2月的12.1%基本持平。該高管認(rèn)為，從全國情況來看，使用經(jīng)營貸“炒房”的情況很少。有可能深圳有一些，但總額也不會(huì)很大。

專家：經(jīng)營貸、外來資金、剛需資金成拉動(dòng)深圳樓市的三駕馬車

深圳樓市火爆的原因，有人將其全部歸結(jié)于經(jīng)營貸，4月22日下午，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局否定了該說法。其表示，不存在網(wǎng)傳貸款貼息資金進(jìn)入房市的情形。人民銀行深圳支行表示，未發(fā)現(xiàn)剛注冊企業(yè)即申請經(jīng)營貸的情況；未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場的情況；轄區(qū)存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。

“外來資金、經(jīng)營貸以及剛需資金三大原因造成了深圳這波房價(jià)上漲。”宋丁在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)分析道：“疫情之后，美聯(lián)儲(chǔ)的量化寬松是無底線的，全球50多個(gè)國家也都采取了量化寬松，中國央行也實(shí)行降準(zhǔn)、逆回購等措施，由此釋放到市場上的流動(dòng)資金比較充足。同時(shí)也讓市場有了通貨膨脹、貨幣貶值的概念，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，外來資金紛紛涌入一向被看好的深圳樓市。”

同時(shí)，結(jié)合這個(gè)現(xiàn)象，深圳本地市民也有很多想在手頭資金緊缺的情況下，尋求辦法扎入樓市，想賺取這輪上漲的利潤。于是就想到了現(xiàn)在的經(jīng)營貸。借助經(jīng)營貸，再加上其利率比較低，兩者巧妙地結(jié)合在一起了。

宋丁認(rèn)為，除此之外，由于供求關(guān)系，深圳剛需本身需求旺盛，其中有一部分剛需買家本來就有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在疫情的這幾個(gè)月沒有造成明顯的經(jīng)濟(jì)損失，在觀察到房價(jià)上漲的趨勢之后，就趕緊進(jìn)入市場買房，而這部分剛需資金殺入也是造成此次深圳樓市上漲的一部分力量。