作者| 貓哥

　　來源| 大貓財經（ID：caimao_shuangquan）

　　01

　　房地產的好日子要到頭了？

　　最近這幾天都在瘋傳大牌地產商富力大裁員的事，有的說已經裁了30%，有的說裁了40%。

　　富力的回應是，這是誹謗，已經報案。

　　自打2017年入手了萬達的77個酒店，富力就一直被牢牢關注，雖然是6折的價格，但要想盤活確實也挺費勁的，一直虧不停。據說在2020年的年會上，著了急的董事長李思廉把富力的區(qū)域負責人罵了一個遍，說他們花錢投了一些爛項目，讓富力的資金這么緊張。

　　還有更慘的，2020年4月，富力在海南香水灣開發(fā)的富力灣攤上事兒了，B區(qū)的C-06、C-07地塊沒有按規(guī)劃蓋房，所以32棟低層建筑得拆，海邊的低層建筑就是別墅了，而且是房價最貴的縣城里面，直接損失了好幾億。

　　前幾天，富力把廣州國際機場綜合物流園70%的股權賣了，作價44.1億賣給了黑石，當然這筆買賣還是賺的，富力公告說，這筆錢將用來降負債。

　　要擱幾年前，說富力賣資產還債那真是笑話，可現(xiàn)在，焦慮的可不止富力，大把的房地產老板都在突擊賣資產。

　　綠地在賣上海和江蘇的14個項目27個物業(yè)，如果都賣出去，大概可以獲得231億的回籠資金，綠地說，出售物業(yè)是常態(tài)，建成了自然要賣，升值了也可以賣，這是綠地的長期策略。

　　策略是策略，但大家都知道這是為了回血，雖然很無奈，但，再強的人也打不過大環(huán)境。

　　02

　　進入11月份，產權交易所也非常熱鬧，在北京產權交易所，全年有49個房地產公司掛牌，11月就占了20個，還全是國企、央企級別的。

　　為啥賣呢？也挺有意思的：

　　有甩包袱的，比如新興際華甩賣了一家“資不抵債”的物業(yè)公司，1萬就賣了，買家可以實現(xiàn)控股，和央企成為合作伙伴；

　　還有地也不要了的，比如首開，手里有北京大興的兩塊地與路勁合作開發(fā)，但是首開自己還沒出錢，干脆就不出了，49%的權益，一個點一萬就賣了；

　　賣得最多的，還是華僑城和中國金茂，各賣了4家公司，底價分別是25.84億和24.3億；

　　招商蛇口(001979,股吧)雖然沒有華僑城和金茂賣得多，但是兩個項目清倉，也要收36.98億。這兩個項目跟今年初深圳市民戴口罩去爭搶的豪宅太子灣·灣璽項目在同一個地塊，灣璽一棟樓收金23億，那這兩個項目為啥不留著呢？原因簡單，一個得建商辦，一個得建倉儲，賺錢能力都不行，那就干脆賣了吧；

　　還有一些企業(yè)，干脆退出房地產了。

　　比如山東鋼鐵(600022,股吧)集團作價20.72億，直接把山鋼地產出清了，山鋼地產旗下還有若干地產公司，在山東及華東多地都有項目，不過收入一般，負債卻有100多億，所以山鋼要求接盤的得是TOP50的房企。不過，這個時候，恐怕TOP50房企也不一定能吃得下。

　　03

　　為啥大家紛紛拋售呢？

　　用萬科的話說，大家都想活下去、活得好。

　　因為，距離傳說中的“三道紅線、四檔管理”執(zhí)行，只剩下一個多月的時間了，TOP房企也自顧不暇了。

　　這個政策到底啥時候執(zhí)行還有點爭議，政策剛流傳出來的時候，還在為2021年還是2023年施行吵個不停，但是隨著環(huán)境的改變和被爆參會的房企的謹慎態(tài)度，2021的說法就越來越被市場接受，大家的求生欲就越來越旺盛。

　　前兩天，央行行長在《央行政策研究》上發(fā)了一篇文章，特意強調了“加強對房地產市場融資狀況的全面監(jiān)測”。

　　但是，面對“三道紅線”，想達標，真的是太難了。

　　三道紅線到底指的是什么呢？

　　●  紅線1：凈負債率大于100%；

　　●  紅線2：剔除預收款后的資產負債率大于70%；

　　●  紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

　　如果超過紅線會怎么樣呢？那會按四檔管理：

　　●  三道紅線全中，進“紅”檔，有息負債就不能再增加，不負債怎么做房地產呢？

　　●  踩中2條進“橙”檔，年增速不得超過 5%；

　　●  踩中1條進“黃”檔，年增速不得超過 10%；

　　●  1條未中進“綠”檔，年增速不得超過 15%。

　　三道紅線剛出來的時候，就有人給Top房企拉了清單，黃檔最多，紅橙兩檔也不少，綠色安全過關的太少了，而如今，企業(yè)也發(fā)了最新一期的報表，結果很明顯，大家都在玩命降負債，結果怎么樣呢？

　　紅的依然紅，橙的依然橙，正在賣資產的富力降了兩項，而綠地更慘，三項全升，距離達標越來越遠，本來榮盛發(fā)展(002146,股吧)有望到黃檔的，現(xiàn)金短債比安全了，但是凈負債率卻又翻紅了，過關太難了。

　　而且，增速上限15%，想要再激進擴張，恐怕就得再想想了。

　　不得不佩服的是央企的覺悟，華僑城的“96.4%、69.6%、1.07”的成績其實算是安全的，但是這種低分飄過的及格線，顯然還是不夠的，賣賣資產，可能會更好一點；招商蛇口不僅是賣資產，之前買資產的計劃也流產了，錢跟不上都白搭。

　　且得掙扎一陣子呢，恐怕在三道紅線之后，房地產的苦日子恐怕就要開始了。

　　04

　　接下來，可能要面對的是兩件事兒了：

　　一些地方的房價可能會友好一些了。

　　一方面搶地這事兒要少了，因為搶地可是真的需要大錢才能完成，沒錢了，自然低價可能要回落一些。

　　而另一方面，雖然賣資產能夠回籠些錢，但是對于房企來講，其實資金回籠的速度還是不如蓋房、賣房，周轉速度起來了，錢才能回得更快，想周轉速度快，現(xiàn)在最快的路子可能就是降價了，不少房企在旺季也是通過打折的方式來回籠資金的。

　　現(xiàn)在，地方也在跟著吆喝，哈爾濱就已經開始鼓勵房企打折了，群眾喜聞樂見，就看房企的誠意了，不過像深圳這樣的城市，打折可能還輪不上，不然招商也不會死攥著宅地不放。

　　還有就是，新的破產潮可能也要跟著來了。

　　其實，看看那些被拋售的公司，如果真的仔細把賬算下來，其實也不咋劃算，但是它們有靠山，即便是賣了，還能在市場上游一輪，而對于一些中小地產商而言，再次遇到融資渠道鎖死，沒錢，就只有死了。

　　所以，房價可能低了，但是爛尾的風險更高了，也別高興得太早。

　　撰文| 連東

　　頭圖| Ritomm

　　排版| Seagull

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