第一太平戴維斯2020年第一季度深圳商用物業(yè)市場回顧與展望

甲級寫字樓 —— 內外部不確定因素令市場需求顯著放緩,租賃及投資市場同時向需求方傾斜

2019年,深圳地區(qū)生產總值達2.7萬億元,同比增長6.7%,增速較去年同期下降0.9個百分點。盡管在產業(yè)結構持續(xù)調整的背景之下,深圳經濟增速有所放緩,但年度經濟總量仍位居全省之首。

2020年第一季度,受疫情防控政策而停工停業(yè)之影響,多個原籌備季內入市的項目順延交付。因此,季內深圳僅錄得一個位于南山區(qū)的新增項目(華橋城大廈)入市,全市寫字樓市場總存量環(huán)比擴容1.2%,至738萬平方米。同時,南山區(qū)正持續(xù)向多商務片區(qū)均衡發(fā)展。

受春節(jié)傳統假期和防疫活動的綜合影響,租賃市場活動在一月末至三月初期間明顯受阻,直至季末隨著復工復產的逐步推進,市場問詢度及成交量才始現活躍。多數租賃交易于疫情前已開展商務洽談,才得以在疫情后迅速簽署租賃合約。然而,由于持續(xù)的供過于求市場特性疊加疫情之負面影響,季內總體市場去化表現低迷,全市凈吸納量下降至1.3萬平方米。

在市場需求顯著放緩的背景下,主要受新增供應影響,全市平均空置率結構性環(huán)比上升1.2個百分點,至26.2%。

季內,各個行業(yè)需求均有所放緩。分行業(yè)來看,來自金融、房地產和TMT行業(yè)的租賃需求則維持相對穩(wěn)定。其中,行業(yè)領軍企業(yè)受疫情影響有限,其季內租賃需求維持旺盛,且資金實力強勁的部分企業(yè)仍有擴租需求。另一方面,商務中心及共享辦公空間行業(yè)租戶多持謹慎態(tài)度,部分現金流承壓的租戶存在縮減租賃面積之現象。

多數業(yè)主由于對季內市場成交額持有較低期望,故仍延續(xù)上季度的以價換量策略,未采取更為激進的優(yōu)惠措施;少數業(yè)主推出有限的中低層優(yōu)惠單位,以期吸引優(yōu)質租戶。截至季末,深圳全市平均租金下降至人民幣每平方米每月201.7元,租金指數環(huán)比下跌1.6%。

截至季末,投資市場受春節(jié)及疫情影響而活動暫緩,未錄得大宗物業(yè)交易公布。

深圳資本值位居全國前三,僅次于香港及北京。同時,租金跌幅壓力增大,因此投資收益率進一步萎縮。然而,基于深圳穩(wěn)健的經濟基礎和獨有的政府政策支持,市場投資興趣未減。大多數已積極于市場內尋找投資機會的國內外投資者仍維持開放的問詢態(tài)度,但實地考察則受交通限制而無法開展,與此同時,多數投資者認為疫情將有助于資本值于持續(xù)的歷史高位中有所修正,新的機遇或從危機中醞釀。

展望

預計深圳2020年迎來未來五年內的甲級寫字樓供應高峰,全年預計累計共有134萬平方米的新增寫字樓面積交付,且未來五年新增供應總計達507萬平方米,去化速度和質量有待疫情結束后中國及本地經濟的發(fā)展而相應改變,但租賃市場的競爭料將持續(xù)。

疫情對市場經濟或存在中短期的沖擊影響,加之已然存在的供過于求現狀以及即將來臨的供應高峰,預示著深圳市場平均空置率將持續(xù)走高。市場去化的提速或有賴于政策導向及相關激勵手段。

2020年,如前述的多方面的市場不利影響,預計租金將于未來3-6個月內呈現更為明顯的下跌趨勢,將有助于促進租賃成交量增長。

投資市場內的項目勘察和投資機會評審活動或將于疫情得以控制后的第二或第三季度內逐漸恢復。預計市場將向買家傾斜,市場整體平均資本值或有機會小幅下調,更多的投資成交或將于下半年躍現。

零售 —— 疫情影響下租賃活動暫時停滯,餐飲及服務類業(yè)態(tài)經營活動受顯著沖擊

2020年1-2月,深圳市社會消費品零售總額同比下降20.5%,至1,076.92億元。疫情期間住宿及餐飲業(yè)所受沖擊最為顯著,前兩月住宿及餐飲零售總額同比下降23.8%,至123.45億元。

2020年第一季度,深圳零售物業(yè)市場未錄得新增供應入市,全市總存量與2019年末相若,仍為約483.0萬平方米。

由于季末才實現逐步復工,業(yè)主和品牌方尚未于季內全面開展疫情后的調整性活動。同時,部分項目于季初進行品牌及業(yè)態(tài)更新調整,但受季中疫情影響,新租戶未能如期填補空缺,因此截至季末,全市零售物業(yè)市場空置率環(huán)比微升0.2個百分點,至4.5%。

受本季度進行的防疫活動影響,餐飲及服務類業(yè)態(tài)受到顯著沖擊,租賃需求有所放緩,態(tài)度趨向謹慎;零售類部分業(yè)態(tài)需求則仍維持平穩(wěn)。

自1月24日起,深圳有部分國資背景的業(yè)主為租戶提供階段性租金減免,以期與品牌共渡難關。同時由于疫情對零售市場的顯著負面影響,本季度于租戶而言存在小幅議價的空間。截至季末,全市平均首層租金降至人民幣每平方米每月709.2元,租金指數環(huán)比下降1.8%。

展望

考慮到公共衛(wèi)生安全以及客流恢復能力因素,深圳原擬定于第二季度入市的項目延期至下半年。全年來看,預計全市將迎來33.8萬平方米新增供應,同比減少42.3%。

鑒于近年深圳尤為新布局華南的品牌所青睞,且該趨勢料將延續(xù),加之新增入市項目多位于商業(yè)配套尚未飽和之片區(qū),年內市場供需關系有望逐漸穩(wěn)定。但由于新增項目的預租進程不可避免地受疫情影響而放緩,預計全市空置率將小幅上調。

鑒于2020年仍有44.1%的新增供應源于龍華等新興商圈,全市平均租金料將受其影響而結構性下跌。

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