“商改住”這事最近又有了新進(jìn)展，突破口很可能就在武漢。

自4月8日解封之后，武漢樓市也隨之解封，銷售數(shù)據(jù)正在逐步回升之中。大房企也著眼于武漢樓市，4月22日，武漢市出臺(tái)了《關(guān)于允許商業(yè)和辦公用房等存量用房改造為租賃住房的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提到武漢部分區(qū)域?qū)⒃试S商業(yè)和辦公存量用房改造為租賃住房，也就是大家熟悉的“商改住”。

這個(gè)信息頗有幾分曖昧，雖說(shuō)是商改住，不過(guò)這“住”卻是租賃住宅，不能買賣。

01 破局，武漢商改住的推行

作為湖北的省會(huì)城市，武漢向來(lái)是集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，高校數(shù)量位于全國(guó)第二名，是當(dāng)之無(wú)愧的華中區(qū)域中心城市。2019年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，武漢市常住人口為1140.65萬(wàn)人，其中戶籍人口為908.35萬(wàn)人。

千萬(wàn)級(jí)的人口，九省通衢的地理位置，無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)看，武漢都是一座不折不扣的大城市。

然而大城市也有自己的煩惱，長(zhǎng)江、漢水天然地將武漢分割成“武漢三鎮(zhèn)”并排的格局，GDP在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，城市建設(shè)還沒(méi)有跟上來(lái)，發(fā)展只能走多元的角度。三環(huán)內(nèi)商辦產(chǎn)品配比30%起步，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目“被綜合體化”，商圈滿地開(kāi)花。

2018年，潘石屹曾在3Q城市拓展發(fā)布會(huì)上表示：“長(zhǎng)沙和武漢這兩個(gè)城市辦公樓的空置率有50%，嚇?biāo)廊说母??！弊钚沦Y料顯示，武漢寫字樓空置率在2019年末達(dá)到了31.1%，雖沒(méi)老潘說(shuō)得那么高，卻也著實(shí)不算低。

按照高企的空置率來(lái)推算，甲級(jí)寫字樓的租金當(dāng)然也不會(huì)高。武漢首批5A甲級(jí)寫字樓之一的東湖國(guó)貿(mào)中心寫字樓，在2019年12月末的租金報(bào)83.47元/㎡·月，環(huán)比下跌33.04%。這個(gè)空置率和租金的對(duì)比，意味著武漢供過(guò)于求的狀況并未得到改善。

隨著2020年樓市解封，還有更多的甲級(jí)寫字樓入市，只怕配合著疫情的全方位沖擊，寫字樓的租金還會(huì)進(jìn)一步下降。

寫字樓的空置率過(guò)高，是很多城市都不得不面臨的一個(gè)大問(wèn)題，但也會(huì)被很多城市管理者忽視。土地規(guī)劃擺在那里，房子肯定是要建的，地一旦賣多了，就容易造成商辦產(chǎn)品泛濫成災(zāi)的現(xiàn)象。此次武漢市下發(fā)《通知》，允許部分區(qū)域允許商業(yè)和辦公存量用房改造為租賃住房，無(wú)疑是給長(zhǎng)期以來(lái)的商辦產(chǎn)品亂象撕開(kāi)了一道口子，也算是民心所向了。

不過(guò)有意思的是，雖然此次商改住的噱頭叫得很大，但實(shí)際操作只能說(shuō)是“中規(guī)中矩”，并算不出格。估計(jì)是讓先前“一日游”的城市給嚇著了，所以武漢出臺(tái)樓市新政時(shí)，也不敢太過(guò)冒進(jìn)。

此次商改住的政策，明文表示“不得改變基地原有建設(shè)用地規(guī)劃性質(zhì)、房屋類型和建筑容量控制指標(biāo)，改建項(xiàng)目不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售、改建租賃住房的運(yùn)營(yíng)、管理遵照對(duì)租貿(mào)住房有關(guān)管理工作的規(guī)定，納入全市住宅租賃管理系統(tǒng)統(tǒng)一管理”。

站長(zhǎng)給大家簡(jiǎn)單地解讀一下，這個(gè)政策就是把武漢市現(xiàn)在過(guò)量的商辦產(chǎn)品，統(tǒng)一納入到住宅租賃系統(tǒng)里邊來(lái)，把它們改造成民水民電的租賃住宅，在盤活市場(chǎng)租賃住房房源、減輕企業(yè)壓力的同時(shí)，也能給租房群體帶來(lái)更多的選擇空間。

很多人對(duì)于住宅空間的需求其實(shí)并不大，十幾平米就夠了。而大量的商辦產(chǎn)品被改造成租賃住宅，也能夠在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)平衡當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，無(wú)論是租房還是購(gòu)房。而武漢作為新一線城市，在國(guó)內(nèi)頗具吸引力，此番表態(tài)對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間的人才吸引肯定是有幫助的。

畢竟在2017年底，武漢還出臺(tái)過(guò)《武漢市房票（人才住房券）使用管理方法（試行）》，可以抵付等額房款，二手房也包含在內(nèi)。而持有房票的非武漢市戶籍個(gè)人，可不受限購(gòu)政策影響，在武漢范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房。

在人才的吸引政策上，各地方向來(lái)是敢于創(chuàng)新的。如果此次武漢的商改住實(shí)施起來(lái)效果良好，那么很快就會(huì)有相當(dāng)規(guī)模的城市跟風(fēng)了。

因此站長(zhǎng)認(rèn)為，武漢的商改住重點(diǎn)在于破局。

02 癥狀，商改住的悲哀

同樣都是在商住項(xiàng)目上動(dòng)刀子，廣州和武漢選擇了兩個(gè)不同的方向，最后收到的結(jié)果可能也會(huì)不同。

3月3日，廣州發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控狙擊戰(zhàn) 努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》，里面明確指出要優(yōu)化商服類項(xiàng)目建設(shè)和銷售管理，規(guī)定商服類項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。

這個(gè)消息曾在短時(shí)間內(nèi)讓不少被套牢在商住項(xiàng)目中的小伙伴感到振奮，在感慨廣州全面開(kāi)放商辦項(xiàng)目限售的同時(shí)，也期待其他城市能夠跟上廣州的腳步，解綁商辦項(xiàng)目。

但很快廣州這條樓市松綁政策就被撤回了，原因是步子邁得太大，引發(fā)群眾過(guò)度關(guān)注。

可以說(shuō)，廣州的商辦項(xiàng)目解綁政策也算是給大家伙提了個(gè)醒，告訴眾人商辦項(xiàng)目在短期內(nèi)是解不了綁的，別瞎想了。然而武漢這次下發(fā)《通知》，無(wú)疑是提供了一個(gè)解決商辦產(chǎn)品的方式，把商辦項(xiàng)目改成租賃住宅，用來(lái)吸引人才，壓低當(dāng)?shù)胤孔狻?/p>

畢竟，中國(guó)的商辦項(xiàng)目實(shí)在是太多了。而游走在商業(yè)、辦公產(chǎn)品和住宅項(xiàng)目之間的商住房，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都處于灰色地帶，不抓則矣，一抓驚人。

上海就曾經(jīng)在2017年召開(kāi)的商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作推進(jìn)中，處置了多起違法違規(guī)商業(yè)辦公項(xiàng)目（即“類住宅”項(xiàng)目），最高沒(méi)收金額高達(dá)8000多萬(wàn)元。不是查不了，而是查起來(lái)波及的群體范圍太大，也是個(gè)令人頗為頭疼的地方。

而類住宅的業(yè)主們，在過(guò)去的三年里經(jīng)受了足夠大的打擊，很多人的資產(chǎn)都被套牢在了商住房這個(gè)怪圈里。在經(jīng)歷了三年多的沖擊之后，原先占據(jù)樓市半壁江山的商住房，已經(jīng)悄無(wú)聲息地離開(kāi)了大眾的視線。

那些曾在2016年高位買進(jìn)類住宅的購(gòu)房群體，現(xiàn)在很多人都深深套牢，售價(jià)可能還不夠還貸款余額的。

對(duì)于這些人而言，商住重新解綁是理想，更是迫不及待的現(xiàn)實(shí)需求。

而對(duì)樓市而言，商住解綁勢(shì)必會(huì)沖擊到原本的住宅市場(chǎng)，而開(kāi)發(fā)商也會(huì)在其中渾水摸魚(yú)，將原本商業(yè)、辦公性質(zhì)的土地用來(lái)蓋房子，畢竟國(guó)人“重住宅、輕商辦”的思想由來(lái)已久，類住宅肯定是比純粹的商業(yè)地產(chǎn)更吃香。

但站長(zhǎng)提醒大家，土地性質(zhì)早已定下，這個(gè)是不可能更改的，這也造成了大部分城市的商辦項(xiàng)目出現(xiàn)溢出的情況。歸根到底，是我國(guó)絕大多數(shù)的城市發(fā)展支撐不住如此多的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)水平達(dá)不到，自然也就供過(guò)于求了。

即使在商業(yè)氛圍優(yōu)越的深圳，寫字樓的空置率在2020年一季度也達(dá)到了26.2%，更不要說(shuō)那些嗷嗷待哺的二線城市了。

在這種形勢(shì)下，商業(yè)、辦公土地還在賣，商辦項(xiàng)目還在搭造，那么寫字樓的空置率就會(huì)一直擺在那里，很難得到徹底的根絕。武漢的商改住只是提供了一個(gè)商辦項(xiàng)目的改變思路，在商辦項(xiàng)目的框架里動(dòng)刀子，卻并不改變它的整體構(gòu)造和規(guī)劃，是良策，卻非長(zhǎng)遠(yuǎn)之策。

畢竟人是活在當(dāng)下的，而當(dāng)下的商辦項(xiàng)目的確是太多了。

文章來(lái)源：騰訊

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