焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 王澤紅

后疫情時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)，正逐漸被打破與重置，如何盤活存量資產(chǎn)，資產(chǎn)改造的價(jià)值空間有多大，進(jìn)與退怎樣抉擇？11月3-4日，“2020觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)”在上海隆重舉行，數(shù)百位業(yè)界精英齊聚上海，思辨商業(yè)地產(chǎn)疫后重生之路，搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)全程直擊，一線報(bào)道，呈現(xiàn)有關(guān)中國商業(yè)地產(chǎn)重生與聚合的思考。

在“存量資產(chǎn)的周期跨越”主題峰會(huì)上，越秀房產(chǎn)基金董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良發(fā)表了“香港與內(nèi)地REITs的資本賦能及相互優(yōu)勢(shì)”主題演講。

他表示，我們是做商業(yè)運(yùn)營的，所以經(jīng)常會(huì)提到如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的價(jià)值最大化。談到這個(gè)，還是要回歸到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過程中，有哪幾個(gè)方式和模式，無非是三種：第一是開發(fā)，之后是出售，這是最簡(jiǎn)單的、傳統(tǒng)的模式；第二個(gè)模式，開發(fā)之后長(zhǎng)期持有，進(jìn)行運(yùn)營；第三個(gè)模式，開發(fā)運(yùn)營，還是我們自己進(jìn)行一個(gè)資產(chǎn)管理。

每一種模式，都有它的優(yōu)缺點(diǎn)。我們要尋求一條路，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，回歸到這三個(gè)模式，還是需要把房地產(chǎn)產(chǎn)品怎么變成房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品，即怎么從磚頭變成股票的過程。那么，在香港怎么解決這個(gè)問題？香港的上市方式有多少種呢，我們?cè)趺醋鲞x擇？

香港的上市模式無非是三種：第一個(gè)是公司上市，第二個(gè)是信托上市，第三是商業(yè)信托上市，就是BT。香港發(fā)展到如今已有15年，可以看到，在這15年當(dāng)中，已有11支房地產(chǎn)信托基金，新加坡有40多支。

6月10日，香港證監(jiān)會(huì)發(fā)布建議修改房地產(chǎn)投資信托基金守則咨詢函，旨在為房托基金進(jìn)行投資時(shí)提高更高的靈活性。以前開發(fā)性的只能投10%，如果有在建的商業(yè)項(xiàng)目也可以投，現(xiàn)在可以投總資產(chǎn)的25%，這個(gè)也是提升了，給了我們更多的靈活性。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作無非是三個(gè)模式，在香港也有三個(gè)上市方式，做到資產(chǎn)價(jià)值的最大化。

林德良表示，判斷在香港上市還是國內(nèi)上市，有幾個(gè)重要因素：

第一是資金資本。越秀現(xiàn)在做的事情，是如何把4%的資產(chǎn)回報(bào)率做到6.5%以上的給股東的回報(bào)，這里有很多要做的東西，肯定是通過物業(yè)提升、資產(chǎn)的提升，還有更重要的是財(cái)務(wù)的提升。

第二是投資者結(jié)構(gòu)。例如，越秀處理投資者股東基礎(chǔ)的時(shí)候，我們需要長(zhǎng)錢，需要長(zhǎng)期的資金，也需要一些對(duì)沖基金。因?yàn)樵谙愀塾幸粋€(gè)指標(biāo)——流動(dòng)性，如果股票沒有人買，怎么有溢價(jià)，所以我們要刺激我們的對(duì)沖資金持有我們的股票，通過他們不斷的做交易，這樣我們流動(dòng)性好，即流動(dòng)性溢價(jià)。

第三個(gè)，分派路徑不一樣。從利潤(rùn)出發(fā)調(diào)整可分派收入，是從資本的角度推動(dòng)經(jīng)營，而國內(nèi)是優(yōu)先級(jí)權(quán)益人回報(bào)相對(duì)固定，缺乏創(chuàng)造業(yè)績(jī)動(dòng)力。

“比較下來，我們現(xiàn)在最需要關(guān)心的是，我們的物業(yè)處于什么狀態(tài)，物業(yè)股權(quán)架構(gòu)是怎么樣的，路徑是怎么樣的，從現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)變我們資產(chǎn)管理和租賃策略”， 林德良表示。

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