??“我們能夠做的就是向死而生，把最悲觀的情況納入預(yù)計。”

??4月24日，陽光城（000671.SZ）集團(tuán)執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌，在業(yè)績發(fā)布會上這樣描述對2020年的發(fā)展預(yù)期。

??向死而生，德國哲學(xué)家馬丁·海德格爾提出的哲學(xué)概念，看似沉重，實(shí)則用“死”來激發(fā)內(nèi)在“生”的欲望。

??朱榮斌所言的“死”與“生”討論的是即便2019年公司銷售額已經(jīng)首次突破2000億元，但在告別高增長背景下，如何在內(nèi)在機(jī)理上更上一層臺階。

??一個堅持、兩個方向和六大管理目標(biāo)來支撐公司的重“生”。

??“一個堅持”即堅定不移地圍繞“規(guī)模上臺階、品質(zhì)樹標(biāo)桿”戰(zhàn)略開展一切經(jīng)營工作。“兩個方向”是指要在資本運(yùn)作和生產(chǎn)經(jīng)營兩個方向上齊頭并進(jìn)。

??至于六大管理目標(biāo)，一是引入戰(zhàn)略投資人；二是全面提升股債資本市場認(rèn)可；三是達(dá)成銷售目標(biāo)，力爭超過2000億元；四是全年新增投資貨值目標(biāo)3000億―5000億元，保證2020年增長和今后持續(xù)增長；五是品質(zhì)工程再提升；六是在交付大年實(shí)現(xiàn)10萬+順利交付。

??“當(dāng)下正處于百年未遇之大變局，而當(dāng)你穿過暴風(fēng)雨就不再是原來的那個人了?！敝鞓s斌說。

??利潤改善后的分紅提高

??擺在首位的兩大目標(biāo)，預(yù)示著陽光城今年要在資本市場增加動作。

??中民投之后，誰會是陽光城的戰(zhàn)投？陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌曾給出過相關(guān)說明：雙方要產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，也歡迎在管理和資金上有優(yōu)勢的大型企業(yè)集團(tuán)。

??事實(shí)上，在洽談戰(zhàn)投的同時，陽光城已經(jīng)定下要在今年釋放運(yùn)營紅利。

??提高分紅是重要的方面，公司稱2019年現(xiàn)金分紅額（含稅）達(dá)8.12億元，占?xì)w屬上市公司股東凈利潤的20%。這一分紅額超過了2017年和2018年分紅的總和，創(chuàng)近三年新高。

??而20%只是起點(diǎn)。陽光城CFO陳霓當(dāng)天進(jìn)一步指出：“在未來平衡經(jīng)營發(fā)展的同時，會以20%分紅比例為起點(diǎn)，給股東更高回報。”

??分紅的提高得益于公司利潤的改善。2017―2019年，陽光城凈利潤率分別為6.72%、6.92%和7.08%，歸母凈利率分別為6.22%、5.34%和6.59%，逐年穩(wěn)步提高。

??根據(jù)財報顯示，公司2019年全口徑銷售金額2110.31億元；實(shí)現(xiàn)結(jié)算營業(yè)收入610.49億元，；歸屬于上市公司股東的凈利潤40.20億元。

??在此前的幾年里，公司部分項(xiàng)目因投資回報不及預(yù)期導(dǎo)致對利潤的拖累。但顯然現(xiàn)在情況已經(jīng)大幅改善。這也促使管理層對今年投資工作的開展更為嚴(yán)格謹(jǐn)慎。

??“做地產(chǎn)這一行，要增加1000萬元的利潤很難。但一個不小心，要增加1億元的成本損失，很容易?！敝鞓s斌表示，在微利的行業(yè)環(huán)境下，陽光城會繼續(xù)改善經(jīng)營、降低財務(wù)成本并提高周轉(zhuǎn)水平，“這樣利潤空間才會可期?！?/p>

??難能可貴的一點(diǎn)是，陽光城毛利率已經(jīng)保持穩(wěn)定，2019年為25.53%?！拔覀兿Ｍ磥硪材芫S持在這個水平?！眳墙ū蟊硎?，主要方式一是在拿地設(shè)計等環(huán)節(jié)降低費(fèi)用，二是進(jìn)一步降低財務(wù)成本。

??權(quán)益提高，降杠桿之路卓有成效

??迎接2020年，陽光城降杠桿之路已經(jīng)進(jìn)入新階段。

??負(fù)債方面，公司2019年凈負(fù)債率降至138%，同比下降44%；有息資產(chǎn)負(fù)債率降至36.5%，同比下降6.3%；資產(chǎn)負(fù)債率降至83.5%，同比下降0.9%。

??有息負(fù)債規(guī)模為1123.21億元，其中短期有息債務(wù)規(guī)模335.49億元，占有息負(fù)債比例較去年年末下降12.94%至29.87%，非銀融資占比較去年年末的52.57%下降至24.94%。

??可以看出在不增加有息負(fù)債總額的前提下實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速增長。2019年陽光城有息負(fù)債短長比優(yōu)化至3:7，現(xiàn)金短債比1.25；同時，提升銀行融資比例，非銀占比降至25%。安全性進(jìn)一步提升。

??現(xiàn)金流上，公司2019年平均回款率約80.2%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入153.96億元，期末賬面貨幣資金419.78億元，全額覆蓋335.49億元的短期有息負(fù)債。

??當(dāng)天公司管理層表示，未來還會持續(xù)加強(qiáng)對現(xiàn)金流管控，堅定執(zhí)行“三收三支”現(xiàn)金政策。

??正因如此，多家境內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)已經(jīng)給予認(rèn)可。大公國際和東方金誠上調(diào)公司主體長期信用等級至AAA，評級展望維持穩(wěn)定;穆迪也上調(diào)了陽光城企業(yè)家族評級至“B1”。

??從目前看來，陽光城的平均融資成本已經(jīng)得到一定的控制，2019年為7.7%。

??值得一提的是，土地上權(quán)益比重的增加也為未來業(yè)績釋放打下基礎(chǔ)。

??2019年公司平均土地權(quán)益比為48%。不過新增的土儲權(quán)益比重已經(jīng)提升到了70%，比2018年高出15%。按照2―3年的結(jié)算周期推算，這部分新增的土儲有望為公司歸母權(quán)益帶來大幅提升。

??“未來也希望能慢慢提升至80%?！敝鞓s斌表示，權(quán)益比過低會制約公司融資安排等事宜。

??在六大工作目標(biāo)的基礎(chǔ)上，陽光城也提出了三大應(yīng)對思路，即“?；乜?、提去化”“往前行、不掉隊”“靈活高效，隨‘機(jī)’而動”。

??區(qū)域深耕做大做強(qiáng)

??區(qū)域的深耕正在幫助陽光城實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。

??開始于去年11月的組織變革已經(jīng)相對穩(wěn)定。這場由集團(tuán)—區(qū)域—基層三層架構(gòu)的調(diào)整，被管理層認(rèn)為是防止集團(tuán)“衰變”，促進(jìn)區(qū)域“聚變”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“裂變”，保持公司的靈活性，并釋放發(fā)展新動能。

??截至目前，陽光城28個區(qū)域已經(jīng)合并成16個區(qū)域，其中對3個A級區(qū)域?qū)崿F(xiàn)高度放權(quán)。

??在變革過程中，針對集團(tuán)，加大放權(quán);針對區(qū)域，做實(shí)做強(qiáng)，比如，進(jìn)行區(qū)域合并，大區(qū)域套小區(qū)域，同量級區(qū)域合并等。

??“今年定的目標(biāo)，人均效能要達(dá)到每人3500萬元以上”。朱榮斌稱。

??架構(gòu)調(diào)整帶來的直觀利好是帶來銷售的提升，福州區(qū)域、上海區(qū)域、浙江區(qū)域等銷售金額均突破200億元，多個項(xiàng)目獲得區(qū)域銷量冠軍。

??在陽光城2019年超過2000億元的合約銷售額中，內(nèi)地和長三角區(qū)域的貢獻(xiàn)分別高達(dá)775.74億元和709.18億元，占比均超過30%;大福建、珠三角和京津冀的合約銷售金額也分別高達(dá)387.15億元、182.64億元和55.6億元。

??與此同時，架構(gòu)的調(diào)整促使區(qū)域公司拿地的科學(xué)性和積極性。除了常規(guī)的招拍掛和收并購方式外，陽光城也加大了舊改拿地方式，據(jù)了解，目前在廣州、深圳、昆明、貴陽等地新增確權(quán)多宗舊改項(xiàng)目，確權(quán)項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)快速供貨。

??截至2019年底，陽光城土地儲備總計4523萬平方米，儲備貨值6324億元，其中一二線城市可售貨值占比74%。

??至于2020年會實(shí)現(xiàn)多少銷售目標(biāo)，管理層沒有表明具體的數(shù)值。2019年陽光城的結(jié)轉(zhuǎn)量為1050億元，去化率在65%。2020年可售貨量至少3200億元。以此計算，實(shí)現(xiàn)2000億元不在話下。

??事實(shí)上，超額完成任務(wù)對于陽光城來說也是常態(tài)。2019年2110.3億元的銷售額已經(jīng)超出此前定下的1800億元目標(biāo)的17%。放長至過往5年，陽光城的復(fù)合增長率在47.7%，屬于高增長房企。

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