出售最賺錢的尚海灣？昔日“地產(chǎn)黑馬”恒盛高負(fù)債下求生

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-17 14:31

　　“生存”二字，在疫情沖擊后加大加粗，懸于中小房企頭頂。當(dāng)年的地產(chǎn)黑馬恒盛地產(chǎn)風(fēng)光一時(shí)，如今也到了不得不變賣資產(chǎn)謀求生路的時(shí)刻。

　　有媒體消息稱，恒盛地產(chǎn)計(jì)劃將尚海灣豪庭（以下簡稱“尚海灣”）余下項(xiàng)目，包括住宅部分及停工中的陽光大廈雙子辦公樓，全部打包賣給泰康人壽。

　　若消息屬實(shí)，尚海灣將結(jié)束在恒盛地產(chǎn)的十年。

　　界面記者嘗試聯(lián)系恒盛地產(chǎn)，但一直沒得到回復(fù)。

　　“尚海灣項(xiàng)目的收益基本可以算恒盛地產(chǎn)的凈收益了，在掃尾的關(guān)鍵時(shí)刻賣掉，我覺得不太合算。”上海中原首席分析師盧文曦告訴界面記者。

　　尚海灣項(xiàng)目最早可追溯至2007年，2011年歸回至恒盛地產(chǎn)旗下。當(dāng)時(shí)，恒盛地產(chǎn)從中國木材華東公司收購取得尚海灣項(xiàng)目的土地，總成本9.46億元，樓面價(jià)僅1506元/平方米。該項(xiàng)目除了規(guī)劃有高端住宅外，還有5A級寫字樓、商業(yè)街等業(yè)態(tài)。

　　尚海灣所在的徐匯濱江早年還是上海舊工業(yè)集聚地。但隨著2010年世博會(huì)的舉辦，以及浦江兩岸的開發(fā)，徐匯濱江成為上海新熱土，尚海灣也跟著沾光，變得炙手可熱。

　　短短幾年，尚海灣的平均售價(jià)就從2字頭攀升至8字頭。此后，2015年推出的11、12號樓一度刷新了徐匯區(qū)銷售單價(jià)的紀(jì)錄——兩棟樓均價(jià)在15萬元/平方米，最高報(bào)價(jià)甚至超過20萬元/平方米。

　　今年5月，尚海灣迎來最新開盤，推出15號樓的290套房源，戶型從62平方米至129平方米不等，均價(jià)12.5萬元/平方米。開盤當(dāng)天，現(xiàn)場受到563組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率接近200%。真正出售時(shí)，去化217套，去化率在75%左右。

　　坐落于黃浦江邊，又在快速發(fā)展的徐匯濱江板塊內(nèi)，尚海灣的位置得天獨(dú)厚。“賣掉尚海灣絕對是非常可惜的，賣了這種地以后可能永遠(yuǎn)買不進(jìn)來了。如果恒盛地產(chǎn)決心要賣掉這類項(xiàng)目，可見公司的資金壓力已經(jīng)比較大了?！北R文曦表示。

　　受到開發(fā)商恒盛地產(chǎn)的經(jīng)營影響，尚海灣也惹來不少負(fù)面事件。2015年，在籌資開發(fā)尚海灣二期的時(shí)候，一期的部分樓盤延遲交付把尚海灣推上輿論浪潮中。2019年，尚海灣再次引來爭議，起因是有業(yè)主投訴合同規(guī)定好的交付時(shí)間一拖再拖，精裝房依然處于毛坯狀態(tài)。

　　從2007年2020年，尚海灣輾轉(zhuǎn)13年，從盛極一時(shí)到爭議不斷，現(xiàn)在還剩下最后一棟16號樓。這十幾年間，恒盛地產(chǎn)也浮浮沉沉，地產(chǎn)界黑馬不在，低潮從2012年持續(xù)至今。

　　20年前，憑借建筑材料貿(mào)易和建筑外包業(yè)務(wù)起家的張志熔在上海組建了上海陽光投資集團(tuán)，2009年陽光地產(chǎn)在港交所上市，后更名為恒盛。除了地產(chǎn)，張志熔還控股著熔盛重工，以造船、海洋工程、動(dòng)力工程為主營方向，在2010年赴港交所上市。

　　當(dāng)時(shí)，張志熔手中的地產(chǎn)和造船業(yè)務(wù)各自成為行業(yè)內(nèi)黑馬，恒盛地產(chǎn)上市三年后銷售突破百億。他本人也坐擁200億元財(cái)富，位列2011年福布斯中國富豪榜前30位。

　　轉(zhuǎn)折從2012年開始。

　　當(dāng)年，張志熔辭任恒盛地產(chǎn)和熔盛重工董事會(huì)主席。恒盛地產(chǎn)拿地從百億驟降至零，幾乎從土拍市場消失了。也從是年起，公司多個(gè)項(xiàng)目傳出停工、開發(fā)緩慢等問題，銷售業(yè)務(wù)走上下坡路。

　　此后，恒盛地產(chǎn)兩次提出私有化申請，但都以失敗告終。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類私有化模式說明企業(yè)上升后融資能力表現(xiàn)一般，同時(shí)企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)不好帶來很多壓力，本身也是對此前上市角色的不認(rèn)可。

　　2014年開始，公司經(jīng)營出現(xiàn)虧損，直到2018年短暫扭虧為盈，隨后又陷入泥沼。

　　去年，恒盛地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)58.06億元的綜合銷售收入，同比下降42.5%；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額67.32億元，同比下降9.7%；公司擁有人應(yīng)占溢利凈虧損9.57億元。

　　公司資金吃緊，尚海灣勢必受其影響，恒盛地產(chǎn)只能借錢開發(fā)。

　　2013年至2015年兩年內(nèi)，就有約6家信托公司，2家資管公司為恒盛地產(chǎn)項(xiàng)目融資。包括中海信托、四川信托及中融信托等設(shè)立了相關(guān)專項(xiàng)資產(chǎn)管理或資金信托計(jì)劃，恒盛地產(chǎn)募資約62億元支持項(xiàng)目二期開發(fā)。

　　去年10月，南京銀行(601009,股吧)與恒盛旗下全資子公司上海鵬暉置業(yè)訂立借款合同，獲得人民幣5億元的銀行借款，期限十年。

　　不斷借錢也將恒盛地產(chǎn)推向債務(wù)高峰。今年上半年，恒盛地產(chǎn)借款總額231.9億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有3.47元。

　　從2015年至2019年，恒盛地產(chǎn)的資本負(fù)債比率危如累卵，分別為182.2%、283.4%、393.4%、317.8%及399.7%。

　　私有化沒成，恒盛地產(chǎn)錯(cuò)失黃金發(fā)展年代，市場節(jié)奏也亂了。二十幾年，恒盛地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰，同時(shí)也投射出當(dāng)下中小房企的發(fā)展困境。

　　疫情沖擊后，有一批中小房企仍在尋求上市擴(kuò)張，例如今年赴港IPO的大唐地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)、海倫堡、三巽控股等等，而這些房企多多少少都經(jīng)歷了招股書失效的狀況。

　　有一批中小房企則面臨淘汰，行業(yè)洗牌再次來襲。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，今年前三季度，全國共有290家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)。

　　還有一部分則主動(dòng)變賣資產(chǎn)，以謀生路，例如當(dāng)下的恒盛地產(chǎn)，還有此前出售資產(chǎn)無果的上置集團(tuán)等。

　　“年底是償債高峰，部分中小房企清理一些不良資產(chǎn)來緩和現(xiàn)金流緊張問題，確實(shí)能讓其暫時(shí)活下來。但如果項(xiàng)目本身或是對價(jià)不具備吸引力，轉(zhuǎn)讓失敗的案例也有不少。”盧文曦表示。

　　活下來只是第一步，倘若后續(xù)拿地開發(fā)跟不上，未來發(fā)展依然處處困難。據(jù)悉，年初至今，恒盛地產(chǎn)低價(jià)拿下長春、大連、哈爾濱、北京、上海、蘇州及合肥共計(jì)11幅地塊。

　　“如果恒大、碧桂園這類頭部房企下沉到市縣級市場，光開一個(gè)大盤就能消耗掉市場的基本購買力。這時(shí)候中小房企再與其去競爭，難度就很高了?！北R文曦分析道。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，中小房企機(jī)會(huì)還是有的，關(guān)鍵還是要尋找到性價(jià)比較高的地塊，尤其是類似2億左右的地塊?！按祟惖貕K若是一年可以獲得5宗以上，企業(yè)還是有機(jī)會(huì)成長，否則中小企業(yè)確實(shí)也會(huì)面臨甩賣資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　對于恒盛地產(chǎn)來說，尚海灣是難以割舍的優(yōu)質(zhì)底牌，也是活下來最大的籌碼。假如真的出售，恒盛地產(chǎn)能否拿著這筆錢重新出發(fā)也不好說。

（責(zé)任編輯：趙艷萍 HF094）