來(lái)源：南方都市報(bào)

作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)做到最后就是做金融。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入薄利時(shí)代，房企擁有更低的融資成本意味著擁有相對(duì)更高的盈利水平。2020年上半年，受疫情等因素影響，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性相對(duì)寬松，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)融資窗口期。

但與此同時(shí)，政府強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持“房住不炒”的定位。在這樣的背景下，房企不斷拓寬企業(yè)融資渠道，審慎進(jìn)行各項(xiàng)投資。

誰(shuí)家還能拿到“相對(duì)便宜的錢”？南都大數(shù)據(jù)研究院規(guī)模上市房企研究課題組統(tǒng)計(jì)的80家房企中，42家公開(kāi)了上半年的融資成本。其中，上半年加權(quán)融資成本最高為11.80%，最低僅為3.35%。這意味著，同樣借貸1000億元，有的一年利息僅需償還33.5億元，而有的則要償還118億元，很大程度上蠶食企業(yè)的盈利水平。

從趨勢(shì)來(lái)看，今年上半年，房企融資成本普遍下降。42家規(guī)模上市房企中，29家房企的加權(quán)平均融資成本同比下降，占比近7成。2家保持零增長(zhǎng)，僅有9家同比上漲，上漲幅度最高為1.40%（還有2家無(wú)同比數(shù)據(jù)）。

萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利、中海、龍湖等房企繼續(xù)保持在融資渠道和融資成本的天然優(yōu)勢(shì)，更多擴(kuò)張型中型房企的融資成本普遍較高。

中小房企融資難！融資成本最高11.8%

南都大數(shù)據(jù)顯示，42家房企中，加權(quán)平均融資成本超過(guò)7%的有15家，其中有3家超過(guò)10%，分別為天譽(yù)置業(yè)、三盛控股、泰禾。

像很謀求快速擴(kuò)張的房企一樣，三盛控股融資規(guī)模的增大和利率的走高直接造成了融資成本的大幅增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年三盛控股的加權(quán)平均利率為10.93%（后經(jīng)重列為9.80%），受此影響，其融資成本由2018年上半年的1.46億元增長(zhǎng)至2.85億元，增幅高達(dá)95.21%。而今年上半年，其有息負(fù)債及一年內(nèi)的短期負(fù)債都出現(xiàn)了倍增，加權(quán)平均利率保持在兩位數(shù)，高達(dá)10.83%。

財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化的泰禾集團(tuán)，營(yíng)收下滑、龐大的債務(wù)規(guī)模，融資成本高企，上半年平均融資成本同比上升至10.03%。當(dāng)前來(lái)看，無(wú)論是滾動(dòng)再融資、還是賣掉資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投，都是泰禾目前想要傳遞的信號(hào)。

此外，融資成本超過(guò)7%的房企，還有當(dāng)代、新力、恒大、佳兆業(yè)、中梁、力高、華夏幸福、奧園、陽(yáng)光城、時(shí)代、正榮等。

研究員認(rèn)為，作為高杠桿行業(yè)，房企的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上是融資能力的比拼。而融資問(wèn)題困擾著正在“彎道超車”的諸多中小型房企。

比如新力，最年輕的港股上市內(nèi)房企，僅幾年用盡財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)而驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)。因?yàn)檩^多的借款和較多的信托融資，新力過(guò)去幾年平均融資成本都超過(guò)9%。新力控股2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，行政總裁陳凱稱，新力目前的融資成本為9.2%，目標(biāo)2020年將下降1%，在合作渠道上將優(yōu)先考慮大銀行貸款和收并購(gòu)等。

中梁控股，三年實(shí)現(xiàn)百億到千億的跨越，于2019年7月成功上市。隨著資本市場(chǎng)融資渠道的打開(kāi)，在今年上半年新增境外融資渠道。截至2020年6月末，境內(nèi)非銀占比降低至31%，境內(nèi)銀行貸款占比52%，境外優(yōu)先票據(jù)占比15%。中梁控股首席財(cái)務(wù)官游思嘉表示，2020年上半年該公司的平均融資成本下降到8.9%，相對(duì)去年底有0.5個(gè)百分點(diǎn)的改善，預(yù)期在境內(nèi)流動(dòng)性增強(qiáng)的情況下，平均融資成本在今年底仍有進(jìn)一步下降的空間。

閩系黑馬正榮，今年上半年加權(quán)平均融資成本為7%。雖然不低，但公司是滿意的。在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層公開(kāi)表示，“首先我們的杠桿率處在70%的合理健康水平，融資成本也在7%左右，7/8月國(guó)內(nèi)發(fā)行小公募成本在5%左右，未來(lái)成本還有進(jìn)一步下降的空間。

21家融資成本低于6%，國(guó)企央企顯威力

加權(quán)平均融資成本6%-7%之間的有6家，代表房企有新城、雅居樂(lè)、中駿、融信、北辰實(shí)業(yè)、寶龍。

加權(quán)平均融資成本低于6%的有21家，代表房企有碧桂園、富力、旭輝、世茂、綠城、遠(yuǎn)洋、金地、保利、招商、越秀、金茂、龍湖、華潤(rùn)、中海等。

分析這一區(qū)間發(fā)現(xiàn)，一是擁有國(guó)企和央企背景的房企，融資成本普遍較低，比如中海、保利、華潤(rùn)、金茂、越秀、招商、遠(yuǎn)洋、首開(kāi)等，在融資渠道和融資成本上具有天然的優(yōu)勢(shì)。而五礦地產(chǎn)融資成本僅僅3.35%。

二是全國(guó)性布局的頭部房企融資成本普遍不高。在這一區(qū)間的房企，除了除了北辰實(shí)業(yè)、寶龍、大悅城、瑞安、越秀、五礦外，銷售規(guī)模都在1000億元以上。

比如碧桂園、龍湖、世茂作作為民營(yíng)企業(yè)的代表，維持行業(yè)內(nèi)的較低的融資成本。碧桂園融資成本自2018年開(kāi)始上行，融資承壓。但在2020年上半年，通過(guò)發(fā)行多筆期限更長(zhǎng)、成本更低的境內(nèi)外債券，碧桂園的平均融資成本約為5.85%，相比2019年末下降0.49個(gè)百分點(diǎn)。

龍湖集團(tuán)的平均借貸成本保持在4.5%的低位。一個(gè)重要原因是，在融資渠道上主要選擇債券、開(kāi)發(fā)貸、銀團(tuán)貸款等主流方式，很少使用非標(biāo)、信托等受宏觀調(diào)控影響較大的高成本融資方式。龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼曾表示，“在這個(gè)資本密集的行業(yè)，融資成本低，可以對(duì)戰(zhàn)略形成巨大支撐。所以不管未來(lái)的融資環(huán)境怎么變化，龍湖還是有穩(wěn)定器的，只要有正常的融資渠道在，我相信我們的融資策略能夠支撐公司未來(lái)的發(fā)展”。

調(diào)結(jié)構(gòu)降杠桿，僅9家房企成本在上升

盡管，降低融資成本成為企業(yè)共識(shí)，但在2020年依舊有9家房企的加權(quán)平均融資成本較2019年同期上漲。就上漲幅度來(lái)講，最高為1.40%，最低為0.17%。此外還有2家實(shí)現(xiàn)零增長(zhǎng)。

雖為龍頭房企，但恒大的融資成本一直較高，且2017年以來(lái)融資成本呈逐步上升趨勢(shì)。今年上半年恒大的融資成本平均為9.14%，較2019年同期上升0.52%。不過(guò)，截至9月24日，恒大有息負(fù)債較2020年3月末已下降約534億元，融資成本下降2.24%，提前歸還2020年9月25日以後到期借款人民幣435億元，各項(xiàng)降負(fù)債成效積極顯著。

處于漩渦當(dāng)中的新城，上半年平均融資成本為6.85%，較去年同期平均融資成本6.48%上升了近0.37%，而相較于2020年上半年新增的150多億新增融資（包含銀行貸款），融資成本的上升正在悄悄蠶食利潤(rùn)。究其原因，今年在債券在面臨發(fā)行人調(diào)整利率選擇權(quán)時(shí)，債權(quán)人選擇提升了票面利率，如17新城控股MTN001的票面利率就從5.4%大幅提升至了7.2%，今年四月中旬到期回售的中票票面利率也從5.25%調(diào)到6%。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，許多核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的下滑，導(dǎo)致債市投資者對(duì)其前景持疑。

與此同時(shí)，29家房企的加權(quán)平均融資成本同比下降，最大降幅1.57%，最小降幅0.01%。從半年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，得益于大環(huán)境融資成本有所下降，部分房企降杠桿措施已經(jīng)顯出成效。

時(shí)代中國(guó)在2020年上半年的重要工作之一，就是努力降低融資成本，并且取得了成效。截至今年6月底，時(shí)代中國(guó)加權(quán)融資成本為7.4%。時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席、行政總裁岑釗雄表示，“我們把握了2020年上半年集中還款期進(jìn)行了債務(wù)置換，接下來(lái)公司整體債務(wù)的加權(quán)平均融資成本能夠降至7%以下。”

佳兆業(yè)沖刺千億關(guān)口，在經(jīng)歷危機(jī)之后，“調(diào)結(jié)構(gòu)、降負(fù)債”一直是其近幾年風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。上半年佳兆業(yè)平均融資成本為9%，其中境內(nèi)融資成本為7.8%，較上年末下降20個(gè)BP；境外上半年新增借款的綜合成本較去年下降290個(gè)BP，與主流房企的差距進(jìn)一步縮小。

美的置業(yè)的債務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，上半年凈負(fù)債率從去年底的89%下降至86.8%。新增借款平均加權(quán)融資成本僅為5.18%，截至年底，加權(quán)平均借貸利率從去年同期的5.95%下降至5.52%，在此背景下，美的置業(yè)上半年總借款成本為16.4億元，同比減少6366萬(wàn)元。美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈認(rèn)為，美的置業(yè)融資成本下降得益于大環(huán)境融資成本有所下降，絕對(duì)不能靠杠桿來(lái)簡(jiǎn)單推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，靠過(guò)度的杠桿舉債發(fā)展。

行業(yè)觀察：房企融資低利率窗口期已過(guò)

融資成本與企業(yè)規(guī)模、負(fù)債結(jié)構(gòu)、償債能力、現(xiàn)金流狀況等因素相關(guān)，反映了資本市場(chǎng)對(duì)相關(guān)企業(yè)的認(rèn)可程度，是企業(yè)綜合實(shí)力的重要指標(biāo)。

當(dāng)前，降杠桿成為房企未來(lái)發(fā)展的主旋律，但是融資能力繼續(xù)分化。大中型房企依靠規(guī)模優(yōu)勢(shì)，完善的融資體系具備較強(qiáng)的融資優(yōu)勢(shì)，融資成本相對(duì)較低。而中小房企如果不想被淘汰，只能加速快速規(guī)?；l(fā)展，開(kāi)拓多元化融資渠道是關(guān)鍵一環(huán)。

展望未來(lái)，在“三道紅線”的預(yù)期壓力下，房企融資低利率窗口期已過(guò)，預(yù)計(jì)四季度融資利率或回到上行態(tài)勢(shì)。房企依然注重通過(guò)加快銷售回款、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)現(xiàn)金回流“補(bǔ)血”，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化和資信評(píng)級(jí)的上升，最終推動(dòng)融資成本的下行。

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