南京樓市調(diào)控風(fēng)暴眼

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-17 08:40

本報(bào)記者劉頌輝南京報(bào)道

在單價(jià)倒掛近萬(wàn)元的限價(jià)樓盤誘惑下，一些南京的購(gòu)房者正在鋌而走險(xiǎn)，通過(guò)PS手段偽造資金證明“上車”。

日前，一家TOP10房企南京公司的銷售人員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者透露，有的樓盤一旦客戶搖號(hào)中簽，不管成交與否都會(huì)算進(jìn)銷售員的業(yè)績(jī)提成，因此有人私底下協(xié)助購(gòu)房者偽造資金證明，“都是些不成文的操作，樓盤也會(huì)睜一只眼閉一只眼”。

10月11日，熱門樓盤啟迪水木濱江開發(fā)商在官方渠道發(fā)布公告，公司依據(jù)驗(yàn)資245萬(wàn)元、首付八成的要求進(jìn)行審查，對(duì)不符合要求的一律取消搖號(hào)報(bào)名資格，或于開盤現(xiàn)場(chǎng)核查請(qǐng)離，對(duì)涉嫌違法的，將移交有關(guān)部門處理。

因偽造資金證明受到爭(zhēng)議的不止是啟迪水木濱江，據(jù)南京本地媒體報(bào)道，位于雨花臺(tái)區(qū)的仁恒城市星光有銷售人員告知購(gòu)房者：“銀行賬戶上只有二三十萬(wàn)，可以PS成兩百萬(wàn)，然后可以拿著假的資金證明去報(bào)名?！?/p>

受訪行業(yè)專家表示，上述造假操作主要在于樓盤提高了首付比例，驗(yàn)資數(shù)百萬(wàn)元，在時(shí)間緊急的情況下，一些置換需求不愿騰出資金，這也與現(xiàn)階段南京樓市行情有關(guān)。

公開數(shù)據(jù)顯示，樓市“金九銀十”期間，南京新房認(rèn)購(gòu)量與供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)。9月，南京新房認(rèn)購(gòu)10222套，成交5992套，認(rèn)購(gòu)量同比上漲43%，國(guó)慶假期前后日均成交量超過(guò)200套。不過(guò)，值得注意的是，從帶看量來(lái)看二手房市場(chǎng)難言樂(lè)觀，庫(kù)存量已突破10萬(wàn)套。

資金證明造假風(fēng)波

家鄉(xiāng)在江蘇宿遷的于先生，今年依靠自己的中級(jí)職稱證明在南京落戶，參加了四五個(gè)樓盤搖號(hào)活動(dòng)后，他在城南成功買下一套房。

在南京城南的在售項(xiàng)目中，仁恒置地推出的仁恒城市星光是頗受關(guān)注的代表。在今年8月31日拿到第二批銷售許可證之后，樓盤就不斷通知意向客戶們報(bào)名。

該項(xiàng)目共推出432套精裝房，備案均價(jià)4.38萬(wàn)元/平方米，比周邊的二手房?jī)r(jià)格還高出每平方米7000元。雖然設(shè)置了首付五成、驗(yàn)資200萬(wàn)元的門檻，但依然吸引了2506組購(gòu)房者報(bào)名，中簽率17.2%。按照相關(guān)要求，這批購(gòu)房者凍結(jié)的資金達(dá)到50.12億元。

據(jù)江蘇公共新聞?lì)l道報(bào)道，就在9月6日開盤選房的前一天，有購(gòu)房人王女士爆料稱，在仁恒城市星光截至報(bào)名的前一晚（9月1日晚上），她還沒(méi)把錢湊齊，也沒(méi)辦法出具200萬(wàn)元的驗(yàn)資證明。就在這時(shí)，仁恒城市星光一名銷售員告知：“銀行賬戶上只有二三十萬(wàn)，可以PS成兩百萬(wàn)，然后可以拿著假的資金證明去報(bào)名?！?/p>

據(jù)報(bào)道，該名銷售人員還表示，只要有購(gòu)房證明，“不僅存款證明上的金額可以PS，上面的人名也可以PS”，也就是說(shuō)一張200萬(wàn)元的存款證明可以給兩個(gè)人同時(shí)使用。最終，在銷售人員的線上指導(dǎo)下，王女士在仁恒城市星光報(bào)名成功了。

南京樓市新政“寧九條”第七條明確規(guī)定：利用虛假材料騙取購(gòu)房資格或偽造資金證明，一經(jīng)查實(shí)，可以取消購(gòu)房資格并依法追責(zé)。9月下旬的一個(gè)工作日，記者就此來(lái)到仁恒城市星光售樓處，置業(yè)顧問(wèn)以負(fù)責(zé)人不在為由，未回應(yīng)上述問(wèn)題。在隨后與仁恒置地南京公司一名負(fù)責(zé)人的溝通中，其表示，具體以公司公告的信息為準(zhǔn)。

負(fù)責(zé)開發(fā)仁恒城市星光的南京頤薈居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在“資金證明造假風(fēng)波”后很快發(fā)布了通報(bào)信息：公司在項(xiàng)目APP網(wǎng)上報(bào)名過(guò)程中，進(jìn)行了嚴(yán)格審查。因購(gòu)房證明、身份證信息填寫錯(cuò)誤；存款證明不符合驗(yàn)資條件等情況，于搖號(hào)前主動(dòng)剔除無(wú)效報(bào)名共計(jì)303組。已嚴(yán)格按照銷售方案，在開盤現(xiàn)場(chǎng)對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行資料核驗(yàn)，不符合核驗(yàn)資料信息的購(gòu)房人不予入場(chǎng)選房。如發(fā)現(xiàn)造假情節(jié)，將嚴(yán)格自查自糾，及時(shí)處理。

記者在南京多家樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述造假風(fēng)波后，南京新開盤的項(xiàng)目對(duì)驗(yàn)資證明的真實(shí)性篩查得更加嚴(yán)格。揚(yáng)子江金茂悅一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，在最后一批房源開盤過(guò)程中，公司對(duì)驗(yàn)資環(huán)節(jié)要求非常嚴(yán)格，很多沒(méi)來(lái)得及準(zhǔn)備資金的，臨時(shí)PS證明都被檢查出來(lái)篩掉，并且采取了AI審批等方式，從線上到線下經(jīng)過(guò)了三輪對(duì)比審核。

“兩輪審核后，原來(lái)1萬(wàn)多組認(rèn)籌客戶，只剩4000多組符合資格?！逼浣榻B，“有些客戶驗(yàn)資的時(shí)候錢不夠，直到簽約的時(shí)候才湊到錢，而且要拖延時(shí)間，我們現(xiàn)在會(huì)杜絕這類客群?！痹撁脴I(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)。

供應(yīng)開閘交易火爆

南京是長(zhǎng)三角地區(qū)的樓市熱門城市，也是品牌房企競(jìng)逐之地，每年“金九銀十”期間的市場(chǎng)行情牽動(dòng)方方面面。

買房送金條、超過(guò)5000組人搖號(hào)搶總價(jià)1800萬(wàn)元的高價(jià)盤、在樓盤門口吃著外賣坐等搖號(hào)……記者在走訪南京房地產(chǎn)市場(chǎng)期間觀察到，樓盤的營(yíng)銷活動(dòng)五花八門，有人從蘇北的宿遷連夜開車到樓盤，只為搖號(hào)中簽。

易居企業(yè)集團(tuán)南京公司提供的數(shù)據(jù)顯示，9月28日~10月11日，南京共認(rèn)購(gòu)商品住宅5787套，成交2706套。其中，10月5日~11日，南京日均認(rèn)購(gòu)商品住宅195套，成交229套。

新房密集供應(yīng)是推動(dòng)樓市交易火熱的重要原因。國(guó)慶假期前夕，南京就有51個(gè)樓盤集中領(lǐng)取銷售許可證，上市10775套房源，這個(gè)數(shù)字是南京樓市歷史新高，甚至超過(guò)了個(gè)別一二線樓盤的整月取證數(shù)量。9月29日，南京市住房保障和房產(chǎn)局披露了第四季度商品住宅擬上市計(jì)劃表，南京還有127個(gè)項(xiàng)目3.28萬(wàn)套新房入市，合計(jì)約388萬(wàn)平方米。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商品住房集中放量不排除是給“十一”長(zhǎng)假做的準(zhǔn)備，對(duì)假期的銷售行情起了積極作用，當(dāng)?shù)卣谶m度放松預(yù)售許可要求。

在樓盤集中上市情況下，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，分化也十分明顯。一些配套好、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯（一二手房倒掛、低價(jià)）的項(xiàng)目去化較快，而區(qū)位、價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯的項(xiàng)目，去化相對(duì)慘淡。

南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華表示，南京之前頻頻出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)行情，引起行業(yè)關(guān)注，為了不引起人員聚集，就讓樓盤集中開盤，購(gòu)房者盡量分散開，提高了樓盤的中簽率。但其實(shí)仍只有40%開盤賣光，多數(shù)樓盤沒(méi)有賣完。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，位于南京浦口區(qū)的三金鑫寧府于2017年7月首次開盤，項(xiàng)目共入網(wǎng)884套房，3年多過(guò)去，成交僅603套，不足七成。記者走訪位于珠泉西路與江淼路交匯處的三金鑫寧府售樓處時(shí)，一名置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目共建有13棟高層住宅，現(xiàn)房銷售，戶型最小有127平方米，均價(jià)2.56萬(wàn)元/平方米，毛坯房交付。樓盤如今最大的亮點(diǎn)是，每個(gè)戶型配有4平方米的設(shè)備陽(yáng)臺(tái)屬于贈(zèng)送范圍，交房后可以敲掉墻面打通成一個(gè)房間，交房的業(yè)主已經(jīng)在施工。

針對(duì)上述情況，記者致電三金地產(chǎn)旗下的南京江北三金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人，其聽到贈(zèng)送面積后就立即掛掉電話，未予回應(yīng)。

南京市浦口區(qū)住房保障和房產(chǎn)局市場(chǎng)監(jiān)管科回復(fù)表示，執(zhí)法工作人員已前往現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)三金鑫寧府的偷面積行為，并且督促開發(fā)商整改，重新開放毛坯房的樣板間，要求在銷售過(guò)程中的說(shuō)辭與交付時(shí)保持一致。

二手房局部遇冷

動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)資金證明的改善樓盤在南京銷售火熱，一些總價(jià)低的二手房被拋售出來(lái)。吳翔華表示，近期二手房掛牌量明顯增加，市場(chǎng)已出現(xiàn)大量的置換需求，短時(shí)間二手房均價(jià)會(huì)輕微下跌。

研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，南京在售二手房數(shù)量持續(xù)上漲，而二手房成交量在下跌。鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月15日，南京在售二手房數(shù)量為102383套，9月成交均價(jià)為28661元/平方米。南京的二手房房東開始拋售手上的房源，在各大中介平臺(tái)，不時(shí)能看到“降價(jià)急賣，價(jià)格可談”的帖子。

10月9日，貝殼找房發(fā)布了2020年城市“十一”找房熱度（二手房市場(chǎng)），西安、廣州、蘇州的城市總帶看量增幅較大，較去年同期分別增長(zhǎng)155.5%、146%和112.5%，在南京、武漢和天津，“十一”假期帶看量增幅排名靠后，同比漲幅未超過(guò)20%。

7月底出臺(tái)的“寧九條”對(duì)二手房交易起了“釜底抽薪”的作用。該方案規(guī)定，完善住房限購(gòu)政策，夫妻離異的，任何一方自離異之日起兩年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。這意味著，南京全面封堵了“真買房、假離婚”的操作。

“我們店的二手房成交量在明顯減少，后續(xù)成交價(jià)格還可能繼續(xù)走低?！币拙臃坑岩晃婚L(zhǎng)期從事二手房銷售的店長(zhǎng)表示，以前相當(dāng)一部分客戶是拆遷后家庭有多套房源，通過(guò)假離婚買賣了二手房，如今已行不通。

二手房市場(chǎng)一直以來(lái)是探究樓市動(dòng)向的風(fēng)向標(biāo)。南京新房供應(yīng)量上漲，剛需、改善各類產(chǎn)品接連入市，在“買新不買舊”的觀念下，二手房市場(chǎng)成交壓力可想而知，資金上“賣一套再買一套”的購(gòu)房邏輯變得更加困難。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）