在城市推進、房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的今天，三產(chǎn)房也如雨后春筍般在各大城市出現(xiàn)。由于三產(chǎn)房價格相對商品房來說比較低，在房價居高不下甚至是不斷上揚的情況下，很多人把眼光投向了三產(chǎn)房。那么什么是三產(chǎn)房？三產(chǎn)房能購買嗎？三產(chǎn)房和小產(chǎn)權房、拆遷安置房又有什么區(qū)別呢？

了解三產(chǎn)房前我們先來了解一下三產(chǎn)用地。“三產(chǎn)用地”，政府為了解決城市內(nèi)及周圍農(nóng)民的土地被征用后就業(yè)及生活問題而留給農(nóng)村集體組織用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體土地。

從上面可以得知，三產(chǎn)用地，其性質(zhì)是集體土地，該土地只能發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，即廣義上的服務業(yè)，如儲運業(yè)、通信業(yè)、餐飲業(yè)、科學、教育、文化、衛(wèi)生等行業(yè)。

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，我國的土地實行社會主義公有制，即一是全民所有制土地；二是勞動群眾集體所有制土地。集體土地有兩大方面，包括耕地在內(nèi)的農(nóng)用地，以及集體建設用地：其中，農(nóng)村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體經(jīng)營性建設用地。

在集體所有制土地中有一類特殊經(jīng)營性建設用地稱為自留產(chǎn)業(yè)用地，俗稱“三產(chǎn)用地”，該類特殊土地形式的出現(xiàn)系因社會發(fā)展和城市化進程的推進。在政策規(guī)定下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)依法批準取得的商業(yè)、旅游以及文體娛樂的集體或國有劃撥經(jīng)營性建設用地，其權利人通常為村民委員會或村民小組等集體經(jīng)濟組織。該類第三產(chǎn)留用地一股無使用年限。

簡單來說，三產(chǎn)用地的產(chǎn)生是因政府對集體土地進行征收后，除了給農(nóng)民支付安置補助費之外，農(nóng)民失去了長期以來增加生活收入來源的基礎——土地，為了使農(nóng)民快速適應農(nóng)村向城市化進程發(fā)展，保證失地農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，經(jīng)過村集體申請，通過預留集體用地或劃撥國有土地方式給予農(nóng)民用于第三產(chǎn)業(yè)的土地。

“小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。相對于具有產(chǎn)權證的房屋而言，小產(chǎn)權指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，又叫“小產(chǎn)權”。

所以，我們通常意義上所說的小產(chǎn)權房，就是占用集體用地或耕地違法建設，將農(nóng)民集體用地使用權流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。

當然，小產(chǎn)權房還包括其他類型，比如限制銷售的小產(chǎn)權房：即在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權糾紛的不完全產(chǎn)權房。又比如軍產(chǎn)房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。另外還有部分二手房，一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

回到通常意義上所說的小產(chǎn)權房，根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設：而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

因此，小產(chǎn)權房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實并不是商品房，更不會有房產(chǎn)證，建設在宅基地上的房屋只能在村集體成員中進行交易，不允許上市交易，而如果不是宅基地上建造的房屋，或超過了規(guī)劃范圍內(nèi)的高度建設的房屋，甚至屬于違章建筑，面臨強拆的風險。

一般國家征收集體土地后需要對集體土地上合法的住宅房屋進行拆遷，根據(jù)不同情況，對房屋被拆遷人實行以下四種方式之一予以補償安置：

(一)被拆遷住宅房屋位于有條件回建安置小區(qū)公寓房的區(qū)域，實行政府指導價貨幣補償安置，被拆遷人可以按規(guī)定申請購買政府統(tǒng)建的安置小區(qū)公寓房，或由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自建安置小區(qū)公寓房。該類情況可采取以下方式建設安置小區(qū)公寓房：

1.政府統(tǒng)一建設安置小區(qū)公寓房，再進行安置。

2.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用房屋拆遷補償款等款項自建安置小區(qū)公寓房。

3.引入社會資金采用合作開發(fā)方式建設安置小區(qū)公寓房。由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向政府申請辦理安置小區(qū)用地的國有劃撥手續(xù)，在政府相關部門確定拆遷安置地塊的規(guī)劃控制技術指標后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向政府申請補辦協(xié)議出讓手續(xù)，補交土地出讓金。合作開發(fā)的具體事宜，由所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與開發(fā)建設單位協(xié)商。(該類劃撥用地較容易與三產(chǎn)用地混淆)。

4.利用社會資金采用“建設-移交”模式開發(fā)建設安置小區(qū)公寓房。政府通過招投標方式將安置小區(qū)公寓房項目的融資、建設等特許權轉(zhuǎn)讓給投資方，由投資方負責項目開發(fā)建設。項目建設完工后，投資方將安置小區(qū)公寓房移交給政府。

(二)實行產(chǎn)權調(diào)換方式安置。即市區(qū)范圍現(xiàn)有用于安置的拆遷安置小區(qū)公寓房的，被拆遷人可向申請按被拆遷建筑面積調(diào)換人均不超過60平方米建筑面積的拆遷安置小區(qū)公寓房，調(diào)換后余下的被拆遷房屋建筑面積，另行認定處理。其中用于產(chǎn)權調(diào)換的拆遷安置公寓房一般系劃撥土地上建設，如果屬于出讓土地上建設的，被拆遷人應按有關規(guī)定補繳土地出讓金。

(三)符合相關條件的，實行評估價補償安置，

(四)距市區(qū)較遠的，不具備建設安置小區(qū)公寓房的條件，實行重置價補償安置，并按規(guī)定安排回建宅基地。

以上所談到的房屋我們稱之為拆遷安置房，我們可以將上述常見的拆遷安置房歸類為兩種：

一種是回建房，即在集體土地上由村里統(tǒng)一規(guī)劃建房，安置時按本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員人口分配住房面積。這種房屋只供農(nóng)業(yè)人口解決居住問題，土地性質(zhì)是集體土地宅基地性質(zhì)，在當前的法律規(guī)定下不允許上市交易。

另一種是動遷房(包括原地動遷或異地動遷)，由于城市建設規(guī)模的擴大，一些城市的近郊鄉(xiāng)村變?yōu)槌侵写澹鞯夭疬w后農(nóng)民成了失地農(nóng)民，農(nóng)業(yè)人口將轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，這種情況下的安置房無論是由誰建設，其土地性質(zhì)通常是政府劃撥用地建房，這種房屋性質(zhì)是不完全產(chǎn)權的房屋，一般5年內(nèi)不準上市交易，5年后交易時需補繳土地出讓金。具體需根據(jù)當?shù)叵拗菩哉摺?/p>

三產(chǎn)房，即在給農(nóng)村集體組織預留的用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體或經(jīng)申請劃撥的國有經(jīng)營性建設用地上建造的物業(yè)。因此，第三產(chǎn)業(yè)留用地建設項目經(jīng)過相關部門審批備案通過，屬合法開發(fā)，并取得“國有建設用地批準書”或“集體建設用地批準書”、“建設工程規(guī)劃許可證”、“集體不動產(chǎn)權證”等批準材料。

但其是否就意味著可以進行經(jīng)營性土地開發(fā)并進行房地產(chǎn)開發(fā)銷售的等行為呢？答案是否定的！

前面本文已經(jīng)就該類土地性質(zhì)進行了闡述，其性質(zhì)就決定了它不能直接進入土地市場，不能直接用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，僅可以通過出租地塊(且出租期限受法律限制不能超過20年)或以土地投資入股與企業(yè)合建開發(fā)創(chuàng)辦企業(yè)、商場、市場等，其目的在于保障失地村民生產(chǎn)生活問題。

近年來，在征地拆遷工作中，我國各地政府都在積極為被征地農(nóng)民引進投資項目，全力支持被征地農(nóng)民轉(zhuǎn)變生產(chǎn)生活方式。但如果是以項目開發(fā)協(xié)議代替土地出讓合同、單位或個人以各種方式非法轉(zhuǎn)讓、買賣土地、未經(jīng)批準以劃撥土地聯(lián)營、聯(lián)建或自行進行經(jīng)營性土地開發(fā)進行房地產(chǎn)開發(fā)銷售的等行為，不但沒有將村民的生產(chǎn)生活引導到正當、合法的道路上，還滋生了大量的法律風險，并且嚴重地破壞了原有的國有土地出讓市場的秩序，行政機關必將進行嚴厲查處。

因此，法律允許在該類土地上建造相關用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)（該類物業(yè)不能辦理普通商品房產(chǎn)權證），但不能在這類土地上進行經(jīng)營性地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)經(jīng)營性地產(chǎn)無法辦理預售許可證，是絕對不允許上市銷售的。

以上我們分別介紹了小產(chǎn)權房、拆遷安置房、三產(chǎn)房相關概念，三者之間的區(qū)別其實并不難理解。簡單來說：

小產(chǎn)權房屬于在集體用地上進行開發(fā)的房產(chǎn)，屬于違章建筑；

拆遷安置房是村民的合法住宅因征地被拆遷后進行住房補償安置的房屋，對應的是房屋拆遷的補償，劃撥地塊上建的安置房經(jīng)補交土地出讓金，可以上市交易；

三產(chǎn)房是因為屬于農(nóng)民所有的集體土地被征收后，向政府申請的在發(fā)展產(chǎn)業(yè)用地上建造的房屋，三產(chǎn)用地對應的是土地征收的補償，因地塊性質(zhì)不能進行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，三產(chǎn)用地上的房產(chǎn)只能取得集體不動產(chǎn)權證。

小伙伴們，你們都清楚了嗎？三產(chǎn)房雖然便宜，但是有很大法律風險，想購買的話一定要三思而后行哦！

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