三季度職業(yè)經理人信心逆市提升花式降負債成“重頭戲”

來源：智能家居時間：2020-10-11 14:48

10月9日，中國恒大公布最新數據顯示，2020年9月1日至10月8日，實現合約銷售額達1416億元，合約銷售面積1641.7萬平方米。

10月5日，碧桂園控股有限公司公布，2020年9月單月共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約人民幣646.3億元，較2019年9月同比增加25.3%。

“雙節(jié)”假期剛剛結束，部分頭部房企的銷售情況不俗。但今年的“黃金周”整體而言，對于房企來說難言理想。

盡管多地房企祭出了降價、促銷、打折等大招，但據一些熱點城市的房產中介反饋，今年的新房成交量較往年還是遜色不少，這也意味著，在剩下的幾個月里，每家房企的銷售回款壓力都不小。

“雖說這幾年調控、限購，房企日子都不太好過，但今年更難。年初趕上疫情，一季度基本荒廢，二三季度稍有好轉，但‘三道紅線’又幾乎卡住了房企融資的路，降負債、加快銷售促回款將是房企眼下工作的重中之重?！焙贾菀晃籘OP50房地產企業(yè)營銷副總經理告訴中國房地產報記者。

正如萬科董事會主席郁亮所言：“三道紅線”的影響力不亞于2002年土地招拍掛制度的改革，“三道紅線”之后所有的企業(yè)發(fā)展上再次來到了同一起跑線，一切都歸零，原來所有的優(yōu)勢、所有的做法可能都不成立了。

然而面對這場熟悉又陌生的戰(zhàn)爭，房地產職業(yè)經理人們卻意外的斗志昂揚，根據中國房地產報2020年三季度職業(yè)經理人信心指數調查結果顯示，三季度中國房地產經理人信心指數（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數）為63.8，相比2020年二季度的61.1有2.7的回升，回升幅度也明顯增加。

不僅綜合信心指數較上一季度有所回升，在分項指標方面，71.43%的職業(yè)經理人認為稅收政策會有所寬松，不過57.14%的職業(yè)經理人認為融資成本有所增加，42.86%的職業(yè)經理人認為下半年適合補倉拿地，71.43%的職業(yè)經理人認為下半年市場購房意愿會回暖，42.86%的職業(yè)經理人認為今年房價會保持平穩(wěn)。

━━━━降負債、抓銷售、促回款

盡管三道無形“緊箍咒”給所有房地產企業(yè)一個緩沖時間，但也劃下了最后期限，到2023年。

眼下踩線房企有多少，從諸葛找房數據研究中心監(jiān)測的100家上市房企負債數據中可一窺端倪。數據顯示，此次選取的100家房企中，踩線占比為86%，其中，14家房企位于綠色檔，28家房企位于黃色檔，36家房企位居橙色檔，22家房企位于紅色檔。

踩兩條線的房企居多。這也意味著86%的房企都需要調整各自的相關指標。

目前房企的負債規(guī)模有多大？據統(tǒng)計，2020上半年房企的有息負債規(guī)模進一步提升，上半年達到7.8萬億元，相比2019年末上漲6.82%。

100家房企中有88家房企有息負債規(guī)模超過100億元，其中，5家房企有息負債規(guī)模超3000億元，包括恒大、碧桂園、綠地、保利、中國鐵建在內。水能載舟，亦能覆舟，房企昔日融資擴張，未來償債壓力巨大，在融資收緊后，償債不僅是壓力，甚至變得有難度。

于是，自8月以來，我們可以看到踩線房企紛紛開始花式降負債，其中最為常見的是分拆上市。

8月6日，腳踩“三道紅線”的融創(chuàng)中國正式啟動了分拆物業(yè)上市程序，9月29日，曾一度陷入“破產傳聞”的恒大也正式官宣了分拆物業(yè)上市。

這可能是下半年最為惹眼的兩宗巨頭分拆。

對于此次分拆給恒大帶來的好處，中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞并不諱言，其在2020年中期業(yè)績會上表示：“分拆物業(yè)上市預計可降低公司負債率19個百分點。如分拆資產上市后股價表現優(yōu)異，還可帶來公司價值的提升?！?/p>

除了分拆物業(yè)，也有企業(yè)采取配售新股的方式做“加法”，引入戰(zhàn)略投資者，以增權益、加厚現金流；或者通過出售負債較高標的等方式做“減法”，降低負債，優(yōu)化債務結構。

以富力地產為例，公司9月15日發(fā)布公告披露，擬配售2.57億股新H股，預計配售所得款凈額24.98億港元。

2019年12月，公司曾配售2.73億股新H股，凈募資37.35億港元。公告披露，兩次配售募資用途均為償還負債。也有房企通過低點收購優(yōu)質小房企，來降低企業(yè)負債率，同時拓寬融資渠道。

如中國奧園，今年4月7日，中國奧園（03883.HK）以現金11.6億元價格收購京漢股份（000615.SZ）約29.99%的股本，盡管地產業(yè)務在京漢股份中占7成，但其旗下綠色光纖業(yè)務使其負債率遠低于其他房企，收購京漢股份，一方面可以優(yōu)化債務結構，一方面多了A股融資渠道。除了降負債，抓銷售促回款也是今年的重要任務。

“雙節(jié)”前夕，恒大推出了“全線7折”讓利促銷活動，打響了下半年促銷第一槍。

隨后，綠地、萬科、金地、華發(fā)等多家房企的地方項目也相繼開啟“金九銀十”促銷活動，優(yōu)惠內容包括特價房、認購享9.4折~9.8折等不同檔的折扣，以及購房贈送車位、大學生認購8折等。

━━━━當規(guī)模失效時，做個“小而美”也不錯

這次調查中，讓記者頗感意外的是，多位深耕三四線城市的中小房企職業(yè)經理人，對于玩法規(guī)則更為苛刻的房地產行業(yè)，卻是信心滿滿。

細品一下“三道紅線”會發(fā)現，新政招招打“七寸”，昔日靠加杠桿一夜之間速成無數“千億黑馬”的好日子，如今將一去不復返。

正如諸葛找房研究中心分析師王小嬙所言：“‘三道紅線’意味著房企的融資環(huán)境即將改變，‘拆東補西’將成為過去式。房企規(guī)模增速也會降低?！碑敗耙?guī)模”成為少數人的游戲，慢下來的房企們將如何找到新的生存之道。

東投地產副總裁譚冰在接受中國房地產報記者采訪時表示，“下半年的地產市場只能用謹慎二字來形容。因為今年房地產地產市場從價格上和成交量上來看，整體是下滑趨勢。以我們南昌市數據來看，銷售量下滑了30%左右。”

譚冰表示，“下半年拿地也會謹慎，作為深耕三四線城市的企業(yè)，我們對市場整體還是樂觀的，集團采取的是‘地產+教育’模式，主要布局三四線城市，甚至下沉至縣，在這些地方，城市化程度相對較低，發(fā)展空間也更大，而且這些地區(qū)優(yōu)質教育資源相對匱乏，我們的‘地產+教育’模式在這些地區(qū)很有競爭力，辦學實力也是我們與大開發(fā)商競爭的一個利器，比如說集團深耕的江西上饒、鄱陽縣，一個縣城里面我們有6個盤，銷售額占到當地市場的70%以上?！?/p>

觀點

陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌：下半年樓市競爭會比較激烈

陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌：降價是好事，下半年樓市競爭會比較激烈，從房企角度講，降價促銷可增加企業(yè)經營性現金流。但我也認為，市場降價現象也可能會導致土地市場短期內承壓，未來房企買地會更加慎重，不會再高溢價搶地。

德杰集團總裁華洋：安全和穩(wěn)定是第一位

德杰集團總裁華洋：盡管今年行業(yè)受到疫情影響，但我對于行業(yè)的未來依然有信心，因為受供求關系以及貨幣影響，資產價值逐步上漲是不可逆的。未來集團戰(zhàn)略依然會選擇深耕區(qū)域，如：以重慶為中心的西南地區(qū)、以西安為中心的西北地區(qū)、以山東為中心的華東地區(qū)，以房地產開發(fā)為核心，以醫(yī)療衛(wèi)生、生物制藥、建筑施工為側翼，輔以物業(yè)、園林、酒店、裝飾、商貿、公路交通多元發(fā)展、優(yōu)勢互補實現有品質的可持續(xù)性發(fā)展。對于規(guī)模，并不會刻意追求，安全和穩(wěn)定是集團始終放在第一位的。

金僑集團劉朝暉：踩準點，企業(yè)是可以逆市發(fā)展的

金僑集團副董事長、總裁劉朝暉

磨難是面“棱鏡”，有人看見苦難，在原地等待救援;也有人看見機遇，穿越眼前荊棘勇往直前，而金僑集團副董事長、總裁劉朝暉無疑是那個不畏荊棘，執(zhí)著前行的人。

中國房地產報：今年這場疫情給各行各業(yè)都帶來沖擊，金僑集團是如何應對的？

劉朝暉：這次疫情改變了人們的生活方式，人們希望居所更加環(huán)保、更加安全、更加健康，這就要求我們在未來產品設計上做出更多改進和提升，從居住者的居住環(huán)境到精神領域，有一個全方位的改造和提升。

中國房地產報：你對今年下半年的房地產市場整體信心如何？

劉朝暉：今年對所有房企都是一個挑戰(zhàn)，調控和疫情給企業(yè)帶來雙重壓力，尤其是年初的疫情，讓線下銷售遭遇瓶頸。我們也采取了相應的對策，如VR看房、小程序、抖音、微信，通過線上線下聯動，來解決銷售困局，目前來看我們做到了。通過這次疫情，我認為企業(yè)應該要有前瞻性，以智能、科技技術賦能傳統(tǒng)銷售，打造企業(yè)過硬的競爭實力。

中國房地產報：金僑集團下半年的發(fā)力點將在哪里？

劉朝暉：我們需要打破一些壁壘，首先是打破區(qū)域間的壁壘。比如可以借助各個城市之間的特點來打破城市的壁壘，發(fā)展各自的優(yōu)勢，通過互補來結合來做一些營銷和開發(fā)工作。其次是要打破行業(yè)間的壁壘，整合行業(yè)資源，與服務商和渠道代理商進行合作。未來合作共贏、共同發(fā)展是行業(yè)的大方向。

中國房地產報：你認為下半年拿地應該注意哪些？

劉朝暉：今年上半年疫情還沒有結束的時候，集團在天津拿了一塊地，當時有很多人質疑，說銷售受疫情影響，為何還去拿地？但我認為，不管哪個時代，剛需總是存在，改善型需求也會有，疫情總會有結束的時候，如果那時手上沒有地，就很被動。所以我覺得，企業(yè)只要在國家的宏觀政策下順勢而為，踩準發(fā)展的點，是可以逆市發(fā)展的，因為國家整體經濟向好的方向是不會變的。

來源：中國房地產網

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