說到天賦，音樂史上常常會(huì)用兩位大師作一個(gè)比喻，那就是貝多芬努力一生達(dá)到的高度，莫扎特生下來就在那里了，由此可見后者天賦之高。

如果把一座城市的各個(gè)板塊比喻成不同的個(gè)體，那么在當(dāng)下的南京樓市中，最有天賦的板塊莫過于南部新城核心區(qū)了。

作為老城區(qū)中的新板塊，這里既承接歷史，又對(duì)接未來。

隨著近期區(qū)域中首盤亮相開盤，該板塊也開始正式登上南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)。

當(dāng)華著蘭庭44800元/平米價(jià)格浮出水面之后，南京三大熱點(diǎn)板塊之一的南部新城核心區(qū)，終于亮出了自己的價(jià)格體系。

在此之前，對(duì)于該板塊是否會(huì)破4.5萬/平米，是否能破5萬/平米？一直是市場(chǎng)及業(yè)內(nèi)猜測(cè)的焦點(diǎn)。

結(jié)合歷史來看，南部新城核心區(qū)的價(jià)格，可以說是南京新房市場(chǎng)中最“穩(wěn)定”的區(qū)域。

早在3年半前的2017年3月，距南部新城核心區(qū)僅2公里的銀城東岳府，當(dāng)時(shí)開盤均價(jià)就已達(dá)到44000元/平米。而3年半時(shí)間過去，2020年9月開盤的華著蘭庭價(jià)格竟然還在45000元/平米以內(nèi)原地踏步，讓人頗感意外。

如今，銀城東岳府的二手房均價(jià)已達(dá)到了57000元/平米，而規(guī)劃起點(diǎn)更高、僅2公里外的南部新城核心區(qū)卻只有45000元/平米不到。

由此產(chǎn)生的一二手房巨大倒掛價(jià)差以及較高收益預(yù)期，也解釋了華著蘭庭為何能夠吸引近4000組購(gòu)房者蜂擁而至前來搖號(hào)。

受捧程度雖說不低，但由于價(jià)格被嚴(yán)重壓低，大批購(gòu)房者對(duì)該板塊項(xiàng)目品質(zhì)能否與區(qū)域高大上的定位形象相匹配心存疑慮。他們擔(dān)心，板塊不斷提升標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)樓盤卻可能在降標(biāo)，“低配”住宅與“高配”新城將如何才能匹配？

這樣的想法不能說沒有道理。過去幾年中南京出現(xiàn)的大批質(zhì)量維權(quán)案例，多發(fā)生在地價(jià)成本較高且新房限價(jià)嚴(yán)格的區(qū)域或項(xiàng)目。

從成本看，銀城東岳府的樓面地價(jià)僅為12000元/平米左右，而南部新城核心區(qū)現(xiàn)有幾個(gè)項(xiàng)目的土地成本都在30000元/平米上下，而前后者售價(jià)卻幾乎相同！

這樣的背景下，房企加大投入做好產(chǎn)品，得到的往往是市場(chǎng)的懲罰——利潤(rùn)更低甚至賠本。于是，減標(biāo)降標(biāo)成為了一個(gè)不得不做的現(xiàn)實(shí)方案。

長(zhǎng)此以往，市場(chǎng)終將變?yōu)榱訋膨?qū)逐良幣。

不難想象，如果低品質(zhì)、低開發(fā)水平的住宅項(xiàng)目大量上市，對(duì)于定位“對(duì)標(biāo)北京城市副中心， 要求“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的南部新城核心區(qū)來說，很大程度上可能是一個(gè)巨大的減分項(xiàng)。不僅區(qū)域形象被拉底，長(zhǎng)期看整體價(jià)值也會(huì)受損。

當(dāng)然，瑕不掩瑜，南部新城核心區(qū)的價(jià)值是毋庸置疑的。

下面，筆者嘗試從地段價(jià)值、規(guī)劃定位、供求關(guān)系等幾個(gè)維度進(jìn)行分析，幫助購(gòu)房者更好了解這個(gè)板塊的價(jià)值和潛力。

在分析之前，有一點(diǎn)必須提前指出，那就是任何關(guān)于價(jià)格的分析都要結(jié)合價(jià)值進(jìn)行。脫離價(jià)值只看價(jià)格是沒有意義的。當(dāng)茅臺(tái)600元一股的時(shí)候只看價(jià)格確實(shí)很貴，但如能看出其價(jià)值，或許還是一個(gè)機(jī)會(huì)。

接下來，言歸正傳，來聊聊南部新城核心區(qū)的價(jià)值所在。

從價(jià)值維度看，南部新城核心區(qū)的最重要價(jià)值，在于其顯著的地段優(yōu)勢(shì)。通俗說就是離市中心的絕對(duì)距離夠近。

如果從南部新城核心區(qū)的北部門戶——內(nèi)環(huán)南線與大明路交界處來計(jì)算，到新街口的行車距離不過6.5公里。

距離夠近意味著——你可以享用市中心所有的資源，包括最好的醫(yī)療配套、最齊全的商業(yè)配套、最便捷的交通配套、最集中的文化配套，等等。

對(duì)于學(xué)區(qū)，雖然目前該板塊學(xué)區(qū)還沒有確定，但從南外本部搬遷到南部新城核心區(qū)這一舉動(dòng)看，這里未來的教育資源配套絕不會(huì)差。

除了配套，這種地段的優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在文化價(jià)值。

一位在這個(gè)板塊看房的購(gòu)房者表示，之所以看中這里，是因?yàn)檫@里是一個(gè)可以給下一代、下下一代講歷史、講故事的地方。

南部新城核心區(qū)交圈在南京文化氛圍最濃、歷史最為悠久的秦淮區(qū)，從十里秦淮到王謝堂前，從明代城墻到皇宮內(nèi)院，從校場(chǎng)風(fēng)云再到今日繁華的老門東……

這是一塊記錄南京城榮耀的板塊。

當(dāng)然，如果只有距市中心夠近這個(gè)因素，那么南部新城核心區(qū)的價(jià)值很難與其它老城區(qū)區(qū)分開來，決定這塊土地價(jià)值更高的另一重要因素是——這里有一塊較為完整且具備一定規(guī)模的開發(fā)空間。

這塊空間，其實(shí)并不是規(guī)劃刻意為之保留的，而是大校場(chǎng)拆遷等歷史問題造成的。這個(gè)喊了數(shù)次搬遷的機(jī)場(chǎng)，在拖后區(qū)域開發(fā)進(jìn)度的同時(shí)，也為城市核心保留了一塊稀缺土地。

難怪有業(yè)內(nèi)人士戲稱，南部新城核心區(qū)是南京樓市中的“還珠格格”。

所謂“還珠格格”意思是說，該板塊天賦不凡，集歷史、榮耀于一身，但它像還珠格格一樣，前面因種種歷史原因而流落民間，現(xiàn)在卻被找回來了。但回來的，絕不是小家碧玉或大家閨秀，而是皇族公主、皇家格格。

當(dāng)絕對(duì)利空翻轉(zhuǎn)成絕對(duì)利好時(shí)，也是被壓抑多年的價(jià)值爆發(fā)的時(shí)刻。

我們不妨換個(gè)角度想象一下，如果在南京主城區(qū)域范圍內(nèi)，在距新街口6-10公里的地方，拆遷出來一塊10平方公里面積的空地，需要搬遷多少居民？需要給出多少拆遷補(bǔ)償？這個(gè)代價(jià)需要相關(guān)部門拿出多大財(cái)力支持？

但在南部新城核心區(qū)，只要改造機(jī)場(chǎng)周邊就可以完成了，成本夠低。

地段優(yōu)勢(shì)與新城空間，這些都是區(qū)域的天賦。有了天賦如何利用好天賦？自然要看南部新城核心區(qū)的第三大價(jià)值亮點(diǎn)——規(guī)劃定位。

南京也有不止一個(gè)距老城近且有新城開發(fā)空間的板塊，但真正能到規(guī)劃定位上超越南部新城核心區(qū)的，實(shí)在沒有。

在產(chǎn)業(yè)定位上，核心區(qū)涵蓋了國(guó)際商務(wù)總部區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)總部區(qū)、智慧健康產(chǎn)業(yè)區(qū)、文娛時(shí)尚產(chǎn)業(yè)區(qū)四大板塊。構(gòu)建國(guó)際文化演繹中心、大型活力跑道秀場(chǎng)、南京先端醫(yī)療健康服務(wù)中心、全生命國(guó)際教育培訓(xùn)基地、TOD導(dǎo)向多元化綜合主題商業(yè)。

這其中，一方面有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)商務(wù)商貿(mào)、新興產(chǎn)業(yè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智慧健康。這些都是區(qū)域人口、板塊充實(shí)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

另一方面，代表城市軟實(shí)力，輻射江寧、城南、城東甚至環(huán)都市圈等區(qū)域的文娛產(chǎn)業(yè)，可以為核心區(qū)注入新的活力。

例如一系列國(guó)際交流中心，如中芬、中法交流中心；具備冰球館、擊劍館和游泳館的全民健身中心；第三座故宮博物院，收藏了自1912-1949年期間最重要的文檔資料……這些，都將是南京城市的文化代表。

并且，最新傳出的消息顯示，南京部分市級(jí)單位總部除了在河西、江北外，另一個(gè)重點(diǎn)選址區(qū)域就是南部新城

房地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值判斷的最重要依據(jù)是“長(zhǎng)期看人口”，而這里的人口，指的是有購(gòu)買力，產(chǎn)業(yè)收入可以支撐的人口。

從核心區(qū)上述產(chǎn)業(yè)規(guī)劃看，支撐區(qū)域板塊的樓市和房?jī)r(jià)顯然是有底氣的。

由此筆者聯(lián)想到不久前，一家在城南某銀行辦公朋友在為該行尋找辦公地點(diǎn)，訴求只有三個(gè)——靠近老城客戶、搶占新城機(jī)會(huì)、全新升級(jí)形象。滿足這些的，自然是核心區(qū)莫屬。

當(dāng)然，這位朋友順帶要看的，就是這個(gè)區(qū)域里還有哪些搖號(hào)機(jī)會(huì)？

從開發(fā)節(jié)奏看，南部新城核心區(qū)出現(xiàn)的時(shí)間甚至晚于江北國(guó)家新區(qū)。但正因?yàn)殚_發(fā)的晚，使得南部新城核心區(qū)具備了很多后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

包括吸取前面新城開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，包括對(duì)前面老城保護(hù)得失的總結(jié)，包括招商引資的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)更高，包括開發(fā)理念更先進(jìn)等。

無論是過去“東富西貴”城東、河西，還是后來的國(guó)家級(jí)新區(qū)江北，產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)江寧，在起步階段，都無法和南部新城核心區(qū)相比。

也正因?yàn)槿绱?，?dāng)區(qū)域首盤華著蘭庭4字頭房?jī)r(jià)推出時(shí)，近4000組南京購(gòu)房者應(yīng)聲而至。

如果說河西用了10年讓大家接受4字頭房?jī)r(jià)，那么，南部新城只用了不到1年。

最后，除了上述的地段、空間、規(guī)劃等因素，直接決定南部新城核心區(qū)價(jià)值和未來價(jià)格的，還是供求關(guān)系。

南部新城總計(jì)規(guī)劃19.9平方公里，本身在南京全市6587平方公里中占比僅有0.3%！

這其中，玉蘭路兩側(cè)的0.6平方公里已基本開發(fā)殆盡，南站板塊的6平方公里剩余的地塊也不多，近期僅有萬科星耀都薈孤盤待售，而繞城公路以南的3.2平方公里相對(duì)距離較遠(yuǎn)，價(jià)值必然不如核心區(qū)。

再看最具價(jià)值的9.9平方公里核心區(qū)，能蓋成住宅的極為有限。按照規(guī)劃可以看出，這近10平方公里中只有5%即0.5平方公里可以做住宅。

對(duì)比南京另一熱點(diǎn)板塊河西南，那里的土地規(guī)劃有19%是可以做住宅的！

再來看0.5平方公里是什么概念呢，0.5平方公里約等于50萬平米，即使按照容積率較高的3.0來計(jì)算，建筑面積也只有150萬平米。如果套均面積是120平米的話，這個(gè)區(qū)域的總套數(shù)不過是12500套。

供應(yīng)極其有限，而需求方呢，看看區(qū)域內(nèi)幾個(gè)樓盤的到訪人數(shù)就知道了。

剛剛開盤的華著蘭庭，報(bào)名搖號(hào)人數(shù)達(dá)到了3835組！為本輪開盤人氣最高。

即將上市的云瀾尚府總計(jì)到訪超過8000組，明確意向的超過3000組！

售樓處還未公開、現(xiàn)有臨時(shí)接待處的金基望樾府，登記超過3000組！

除了自住需求的購(gòu)房者，再加上區(qū)域內(nèi)價(jià)格多年不漲形成的巨大倒掛預(yù)期，吸引來的投資客群，南部新城核心區(qū)賣方市場(chǎng)的特點(diǎn)更加顯現(xiàn)無疑。

此外，大城東、大城南、江寧有多少改善家庭？

改善地段，南部新城核心區(qū)夠近，改善房齡，南部新城核心區(qū)夠新，改善配套，南部新城核心區(qū)夠好…

總結(jié)起來，只有一樣是不好的，那就是南部新城核心區(qū)可待開發(fā)的住宅，夠少！

華著蘭庭之后，板塊內(nèi)即將上市的重頭戲主要包含云瀾尚府、金基望樾府、明閱府這三家項(xiàng)目使用科技系統(tǒng)的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)此三盤都將在2020年四季度上市。

不過相比規(guī)模龐大的搖號(hào)人數(shù)，上述三盤總計(jì)房源數(shù)不過2000套左右。只能滿足市場(chǎng)上少數(shù)運(yùn)氣好購(gòu)房者的需求。

分析了南部新城核心區(qū)的四個(gè)維度上的價(jià)值，再回頭看看它所匹配的價(jià)格體系。

價(jià)格維度，通常有兩個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，一是同區(qū)域周邊二手房特別是次新房的價(jià)格，這是可替代品的價(jià)格體系，另一個(gè)是同樣價(jià)格在全市還有什么別的選擇？

在周邊看，根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)顯示，十幾年前的雅居樂花園，2020年8-9月二手房成交價(jià)在45000元/平米，最貴一套已突破50000元/平米！

此外，周邊3年半前開盤的銀城東岳府，當(dāng)時(shí)開盤價(jià)格已達(dá)到44000元/平米，而現(xiàn)在二手房更是高達(dá)57000元/平米，也預(yù)示了核心區(qū)產(chǎn)品的未來價(jià)值。

從全市看，南京類似價(jià)格的選擇，刨除新房限價(jià)因素，在以市場(chǎng)價(jià)為主導(dǎo)的二手房市場(chǎng)中，45000元/平米左右的價(jià)格，也只能買到江北核心區(qū)最好的二手房，江寧百家湖的次新二手房，仙林湖二手房，等等。

因此說，能以同樣的價(jià)格在一個(gè)靠近城中如此之近、規(guī)劃定位如此之高、房源體量如此之少的底氣十足板塊買到新房，為何不放手一“搖”？

一位參與搖號(hào)、一定要在南部新城核心區(qū)買房購(gòu)房者告訴我，他們家在周邊生活了幾十年，這里是他們的根，他知道河西也很好，但那里沒有延續(xù)感。

“歷史讓我留下，規(guī)劃給我未來?！彼詈罂偨Y(jié)。

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