9月22日，秋分。預(yù)示著秋天已經(jīng)過去了一半。

兩天后，恒大進(jìn)入了多事之“秋”。

9月24日下午，一些關(guān)于恒大重組的文章在不同平臺(tái)瘋傳。

恒大被推向了風(fēng)口浪尖。

兩三個(gè)小時(shí)后，恒大在官網(wǎng)和港交所先后公告辟謠，稱網(wǎng)上流傳的文件是謠言，香港文件和截圖憑空捏造、純屬誹謗。

這則公告市場(chǎng)并不買賬。25日地產(chǎn)相關(guān)板塊均被重挫，地產(chǎn)股暴跌，多只裝修股閃崩跌停。中國恒大、恒大汽車股票以及恒大相關(guān)債券更是呈現(xiàn)股債雙殺現(xiàn)象。

25日晚間，恒大再次發(fā)聲，指出，中國恒大遭境外機(jī)構(gòu)惡意做空。

事件撲朔迷離，真相到底如何？

01

實(shí)際上，恒大不是第一次遭遇這種事了。

2012年6月21日，知名的做空機(jī)構(gòu)香櫞的創(chuàng)始人萊福特發(fā)布了一份57頁的研究報(bào)告，稱恒大地產(chǎn)存在欺詐和報(bào)表不實(shí)問題，并利用會(huì)計(jì)手段掩蓋其資不抵債。

知名的，也許也是致命的。

小把戲很快就被識(shí)破了。

香港證監(jiān)會(huì)最終查明，萊福特收到一份來源不明的研究報(bào)告后，未親自調(diào)查核實(shí)，就在港上市企業(yè)發(fā)布虛假信息誤導(dǎo)投資者，導(dǎo)致當(dāng)天上午恒大地產(chǎn)股價(jià)暴跌20%。

而那個(gè)香櫞在發(fā)布報(bào)告發(fā)布之前，已經(jīng)通過410萬股的恒大地產(chǎn)股票，獲利160萬港元。

2016年，香櫞創(chuàng)始人2016年被裁定散布虛假信息做空恒大地產(chǎn)，除了禁入香港市場(chǎng)，還要承擔(dān)巨額的罰款。

這是香港證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)首次啟動(dòng)針對(duì)一位賣空者的法律行動(dòng)。

熟悉的一幕，發(fā)生在八年后。

9月25日的交易日，港股中國恒大（03333）的空頭市場(chǎng)十分異常。謠言在周四（9月24日）流出，隔天（9月25日）做空恒大的金額達(dá)到11.77億港元，是謠言流傳之前的130多倍，成交金額達(dá)到28億港元，造成收盤價(jià)較當(dāng)天最高價(jià)下挫超15%。

不僅如此，恒大系3只股都被搞了個(gè)大跌：中國恒大（3333.HK）跌5.58%，恒大汽車（0708.HK）跌8.63%，恒騰網(wǎng)絡(luò)（0136.HK）跌8.70%。

其實(shí)，這份看似重磅的傳言，沒有什么值得震撼的的內(nèi)容，里面很多數(shù)據(jù)恒大在此前就已經(jīng)公開過。

如“8355億元”的有息借款，恒大在中期報(bào)時(shí)就主動(dòng)披露了，而很多報(bào)道都當(dāng)成是挖到了新鮮“猛料”。

至于那些聳動(dòng)的“不能重組就會(huì)出現(xiàn)幾種嚴(yán)重后果”，就跟如果你不及時(shí)治療肺炎很有可能影響全身器官導(dǎo)致死亡一樣?？鋸垺?/p>

按照現(xiàn)在房企的體量，哪家房企一旦還不上錢，不會(huì)影響銀行、影響員工、影響上下游企業(yè)、影響用戶？全國的4000多家上市公司，無一例外。

三人成虎，事情越大條就越像真的。也不管這個(gè)事情符不符合事實(shí)邏輯。

當(dāng)前，在“三道紅線”的壓力下，各個(gè)地產(chǎn)商都為把負(fù)債率降到紅線下而努力。恒大也不例外。

需要看到的是，恒大公告顯示，成立24年共借款20523筆，從未有利息晚付、本金逾期歸還。

這條看起來好像是平淡無奇的辯解，其實(shí)是很有力的。坦白說，這么大體量的企業(yè)，能做到這一點(diǎn)，說明了它的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)管理能力都極強(qiáng)。不會(huì)如此輕易讓自己置身危險(xiǎn)之中。

02

房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債，高杠桿，基本是公開的事實(shí)。

外界對(duì)恒大擔(dān)憂和質(zhì)疑，主要來自于其負(fù)債與償債能力。

對(duì)所有房企來說，銷售是它們回款，獲得現(xiàn)金流與資金支撐的首要路徑。

今年年初，工地停工、售樓處停擺成了房地產(chǎn)面前的兩大難題。

其中售樓活動(dòng)暫停帶來的影響明顯更大，畢竟現(xiàn)金流對(duì)房企來說就是命根子。但售樓處停擺不代表人們沒有購房的需求。

一邊是被壓制的需求，一邊是地產(chǎn)公司對(duì)于現(xiàn)金流的渴望。危機(jī)中，恒大做了一件顛覆整個(gè)行業(yè)的事——網(wǎng)上賣房。

繼2月份恒大打響網(wǎng)上賣房第一槍后，不到一個(gè)月時(shí)間，恒大僅2月份就實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上認(rèn)購總套數(shù)99141套，優(yōu)惠后房屋總價(jià)值1026.7億。

也因此，它在整體銷售不振的背景下獲得了不錯(cuò)的增長(zhǎng)。公告顯示，截至9月24日，恒大今年累計(jì)銷售5049億，同比增11.4%；回款4521億，同比增長(zhǎng)51.3%。

所以，只要能不停地轉(zhuǎn)起來，就不至于會(huì)倒下。

03

9月份，一直在銷售上做種種探索的恒大，再一次吹起了房地產(chǎn)“金九銀十”的號(hào)角：自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，至少覆蓋全國600個(gè)樓盤。

其中，一個(gè)重要的原因，就是今年8月監(jiān)管部門出臺(tái)的，用來管理房企融資的“三條紅線新規(guī)”。

房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

房企的凈負(fù)債率不得大于100%；

房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

簡(jiǎn)單點(diǎn)來說，就是負(fù)債水平過高的房企不能再加杠桿，一旦“過線”就不能增加或嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模。

這個(gè)政策對(duì)于行業(yè)來說不亞于一次十級(jí)地震?！叭ジ軛U降負(fù)債”也成了多數(shù)大型房企的第一要?jiǎng)?wù)。

按照紅線的規(guī)則，一旦踩線，融資直接被停。意味著資金鏈一夜之間面臨著斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

沒有哪個(gè)房企不怕資金鏈斷裂，死在這個(gè)原因上的房企太多了。2019年的銀億集團(tuán)、中弘股份、新光集團(tuán)……全都是前車之鑒。

活下去才是最重要的。

所以，恒大這樣體量巨大的房企，也在瘋狂想辦法回款、降負(fù)債。

在今年3月31日舉辦的恒大2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印宣布，從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，而“降負(fù)債”恰是這一戰(zhàn)略的核心。

自該戰(zhàn)略實(shí)施以來，降負(fù)債的成效顯著。今年9月17日，恒大提前償還15.65億美元，約合人民幣106億元的美元債，減“負(fù)”的決心與執(zhí)行力顯而易見。

據(jù)恒大的公告稱，截至9月24日，恒大有息負(fù)債較3月末已下降約534億元，融資成本下降2.24個(gè)百分點(diǎn)，并提前歸還9月25日以后到期借款共435億元。

在降負(fù)債上，恒大的確是認(rèn)真的。

另外，半年報(bào)顯示，恒大擁有2.4億平方米土地儲(chǔ)備，一二線城市占比達(dá)66%。根據(jù)世邦魏理仕估值，恒大土地儲(chǔ)備估值達(dá)1萬億，這意味著即便不算銷售回款，恒大只需出售50%的土地儲(chǔ)備，即可變現(xiàn)近5000億，足以償還所有短期債務(wù)。

恒大的家底，還很豐厚。

在主業(yè)加速回款，保障現(xiàn)金流和償債能力的同時(shí)，恒大也在為自己尋求更多融資通道。

今年8月，恒大物業(yè)引入由中信、光大控股、云鋒基金、騰訊、紅杉資本等參與的235億港元戰(zhàn)略投資，9月25日，恒大公告稱分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市已獲香港聯(lián)交所批準(zhǔn)，將在短期內(nèi)向聯(lián)交所遞交正式上市申請(qǐng)。

此外，其汽車板塊也在尋求科創(chuàng)板上市，預(yù)計(jì)其融資規(guī)模將達(dá)到390億港元。

恒大一系列高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債的做法，不僅幫助恒大減輕償債壓力以及獲取更多現(xiàn)金流，也得到了國際專業(yè)投行的一致看好，紛紛發(fā)表研報(bào)力挺：

里昂表示，恒大制定的三年降負(fù)債計(jì)劃，加上物業(yè)與汽車分拆上市融資，相信降負(fù)債成效將遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，當(dāng)前股價(jià)調(diào)整為投資者帶來了抄底良機(jī)。

摩根大通表示，市場(chǎng)對(duì)謠言反應(yīng)過度，預(yù)計(jì)恒大將與戰(zhàn)略投資者達(dá)成延期共識(shí)，目前估值極具吸引力。

德銀表示，恒大龐大優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、強(qiáng)大執(zhí)行力將確保其完成8000億內(nèi)控銷售目標(biāo)，預(yù)計(jì)1300億戰(zhàn)投中至少一半將延續(xù)合作，此次調(diào)整帶來增持良機(jī)。

星展表示，股價(jià)大幅回調(diào)主要因?yàn)楸毁u空，恒大銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁，加上與戰(zhàn)投重新談判的潛在利好，將引發(fā)空頭回補(bǔ)和股價(jià)大幅反彈。

華泰證券表示，恒大銷售及回款表現(xiàn)強(qiáng)勁，汽車和物業(yè)分拆上市有望帶來500億現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)狀況將得到進(jìn)一步保障。

銀河聯(lián)昌表示，恒大物業(yè)和汽車分拆上市，將推動(dòng)凈負(fù)債率大降50個(gè)百分點(diǎn)，加上嚴(yán)控拿地，預(yù)計(jì)2021年恒大凈負(fù)債率將大幅降至100%以下。

04

“越是市場(chǎng)不好的時(shí)候，越能體現(xiàn)恒大的功力。”，這是許家印曾經(jīng)說過的一句話。

現(xiàn)在，或許是恒大展現(xiàn)自己功力的時(shí)候了。

所幸，在傳言出來之前，恒大在此前的財(cái)報(bào)中就披露過這筆8355億的負(fù)債。

所以有些人拿出這樣的數(shù)據(jù)“炒冷飯”，再套上恒大之前一直想回A的故事之后，一切顯得很真實(shí)。

但是，拿著企業(yè)公開發(fā)布過的數(shù)據(jù)，加上老套的故事來夸大解讀，這就有點(diǎn)戲耍吃瓜群眾的意思了。

你說呢？

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