圖片來源：世茂集團(tuán)

記者 | 馬一凡

8個多月前，深陷債務(wù)危機(jī)的閩系房企福晟找來了它的“白衣騎士”世茂，雙方一場盛大的戰(zhàn)略合作發(fā)布會成為房地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃大魚”時代的開端。

華麗的開場卻沒有迎來體面的后續(xù)。

在上海，福晟入滬的第一個項目如今糾紛不斷。給福晟投了7.5億的私募基金及其投資人、購買了福晟前灘項目的豪宅業(yè)主們，為了產(chǎn)權(quán)證的辦理而大打出手“搶公章”。

在福州，有消息人士告訴界面新聞，世茂于8月份停發(fā)了福晟員工的工資，一批福晟員工從世茂福晟平臺上離職，世茂福晟的工作陷入停滯長達(dá)一個多月。

如今世茂已不愿再多提“世茂福晟”這個平臺，而是改成了“福晟紓困管理平臺”，雙方的合作與8個月前相比已經(jīng)變了味。

從牽手到僵持的這段日子，世茂經(jīng)歷了福晟跟投員工維權(quán)、投資人維權(quán)、私募基金討債、樓盤業(yè)主維權(quán)等一系列事件，這或許導(dǎo)致了世茂的氣餒。但在這之前，世茂已經(jīng)吃下了福晟諸多有價值的資產(chǎn)。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，“三道紅線”的出臺或許給了紓困計劃沉重一擊。

“搶公章”暴露多方爭端

為了給自己的房子辦理產(chǎn)權(quán)證，福晟前灘錢隆廣場（備案名：海悅?cè)A庭）的業(yè)主們已經(jīng)奔走數(shù)月，他們遇到了三大障礙。

福晟前灘錢隆廣場有400多戶業(yè)主，2018年開盤時，單價超過8萬元/平方米，現(xiàn)在這片區(qū)域房價已經(jīng)超過12萬/平方米。此外，該片區(qū)還坐擁“冰廠田幼兒園+華師大二附中前灘學(xué)?！边@一優(yōu)質(zhì)教育資源。

福晟前灘錢隆廣場，業(yè)主供圖。

這是福晟在上海的唯一項目，地處上海近年受購房者受歡迎的前灘板塊。因為福晟的資金危機(jī)，項目曾停工、進(jìn)展遲滯，最終導(dǎo)致延期收房（界面新聞曾在《坑巨多，世茂福晟“世紀(jì)大收購”后遺癥爆發(fā)》一文中進(jìn)行詳細(xì)報道）。

2020年1月，世茂與福晟官宣“戰(zhàn)略合作”，世茂的介入一度讓已經(jīng)買房的業(yè)主們看到希望。

如今收房快5個月了，房產(chǎn)證卻一直無法辦理。

按照購房合同約定，項目開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2020年6月30日前辦理項目房屋所有權(quán)證，這也被稱為“大產(chǎn)證”，之后小業(yè)主們才可以辦理各自房屋小產(chǎn)權(quán)證。

遲遲無法辦理產(chǎn)權(quán)證讓業(yè)主們帶沒有安全感，不僅因為房子是一筆不小的資產(chǎn)，更重要的是，多數(shù)購買前灘區(qū)域住宅的業(yè)主都是沖著學(xué)區(qū)而來，產(chǎn)權(quán)證缺失意味著未來業(yè)主子女無法就近入學(xué)。

在辦理產(chǎn)證的路上，業(yè)主們接連“闖關(guān)”。

第一件事是業(yè)主們獲知，該樓盤有一處違建，因此無法按照正常流程辦理大產(chǎn)證。業(yè)主們得知情況后便去了上海市建交委和規(guī)土局進(jìn)行溝通，政府部門聽取了業(yè)主們的意見，同意在開發(fā)商補(bǔ)交地價款后開啟辦理產(chǎn)證流程。

這件事剛徹底解決幾日后，8月底，業(yè)主們又從福晟方面了解到，福晟和區(qū)域的一級開發(fā)商——陸家嘴集團(tuán)旗下的前灘區(qū)域開發(fā)公司之間存在竣工延期的矛盾。

“由于福晟出現(xiàn)了事實(shí)上的竣工違約，陸家嘴集團(tuán)要求福晟支付違約金，而福晟稱已經(jīng)無力支付。”業(yè)主陳吉（化名）表示。

為了產(chǎn)證能辦出來，業(yè)主們又一次向政府部門溝通情況。政府部門再一次傾聽民意，并答復(fù)稱，前灘開發(fā)和億城上海（福晟前灘項目公司）之間因竣工延期產(chǎn)生的違約金問題，可以跟辦理產(chǎn)證進(jìn)行脫鉤。

辦理產(chǎn)證的障礙又一次被業(yè)主們掃清，但困難并沒有完結(jié)。

幾乎在政府部門答復(fù)違約金和產(chǎn)證辦理已經(jīng)脫鉤的同時，9月初的一天，福晟前灘項目基金管理人——上海鉅派投資集團(tuán)忽然派人到福晟前灘錢隆廣場商辦樓25樓，把項目公司的公章“搶”走了。

沒有這枚公章在相關(guān)資料上蓋章，大產(chǎn)證還是無法辦成。

為何這時候又跳出了鉅派投資？

起因是福晟2018年5月花了29億元，從也是遭遇資金鏈危機(jī)的海航手上收購了上海前灘塊地，就是如今的前灘錢隆廣場。

當(dāng)時福晟并不完全是靠自有資金收購，而是問鉅派投資借了7.5億，雙方成立“鉅福上海前灘并購私募基金”。結(jié)果由于一年多后福晟現(xiàn)金流斷裂，這筆私募基金到期未能兌付。

鉅派搶章之后就去了前灘派出所，隨后相關(guān)消息在網(wǎng)上散布出，有業(yè)主看到后，也激動地跑去了前灘派出所，于是爆發(fā)多方“搶章大戰(zhàn)”。

“小區(qū)業(yè)主、世茂福晟、鉅派這幾方都到了，搶到激烈時甚至有一點(diǎn)肢體沖突?！币晃粯I(yè)主告訴界面新聞。

最終結(jié)果是鉅派投資把公章帶出了前灘派出所，并鎖進(jìn)了中國第一高樓上海中心的“寶庫一號”。

寶庫一號位于上海中心地下25米處，是中國首個第三方私人保管箱，采用了跟美國NASA同樣的軍用安防技術(shù)，安防系數(shù)超過大部分銀行金庫。

在寶庫一號大門外，已經(jīng)多方奔走數(shù)月的業(yè)主們有了深深的無力感。

資金僵局業(yè)主埋單

從明面上來看，福晟曾向鉅派多次催促歸還印章。

9月7日，福晟曾向?qū)幉ū６悈^(qū)鉅吉投資管理合伙企業(yè)發(fā)送《糾正違約行為通知函》，要求對方“24小時內(nèi)配合我司對辦理大產(chǎn)證的相關(guān)文件予以用印”。

業(yè)主供圖

9月14日，福晟方面上海前灘項目經(jīng)辦人章敏超通知業(yè)主，在多方開會、政府部門協(xié)調(diào)后，福晟方面要求鉅派一周內(nèi)必須解決蓋章問題，鉅派方則表示要匯報上層領(lǐng)導(dǎo)。

業(yè)主供圖

著急的業(yè)主們又從其他渠道得知，這件事情要最終解決，需要世茂提前介入，紓困福晟，解決資金鏈斷裂的問題。

隨后一些業(yè)主又準(zhǔn)備去找世茂溝通。但另一波業(yè)主卻覺得，福晟方面始終在拿小業(yè)主們當(dāng)槍使，兩家公司的債務(wù)糾紛讓業(yè)主們收到波及。

“我們甚至懷疑福晟和鉅派演了一出戲，把小業(yè)主頂在前面，要我們?nèi)ケ破仁烂偫Цｊ??！标惣f。

陳吉認(rèn)為這種懷疑是有跡可循的，一是此前業(yè)主們已經(jīng)兩次幫福晟掃清障礙，讓福晟看到了業(yè)主們的價值；二是辦公樓在有保安的情況下，公章被太輕易地?fù)屪吡恕?/p>

實(shí)際上，除了福晟項目的業(yè)主，不斷跑去找世茂的還有鉅派前灘這只私募基金的投資人，世茂剛剛接手世茂福晟平臺時，他們也曾覺得看到希望，但現(xiàn)在他們都得到的是世茂的強(qiáng)硬回復(fù)。

世茂就該項目糾紛發(fā)給界面新聞的回復(fù)表示：“世茂集團(tuán)從未對相關(guān)私募投資基金兌付提供任何擔(dān)?；蚱渌鲂麓胧适烂瘓F(tuán)對該產(chǎn)品的兌付不存在任何形式的責(zé)任承擔(dān)。投資者無權(quán)亦不應(yīng)向世茂集團(tuán)主張任何權(quán)利?！?/p>

在為辦理產(chǎn)權(quán)證而漫長奔走數(shù)月后，業(yè)主們也覺得，他們成為了福晟逼迫世茂掏錢的工具。

合作變味

今年1月，世茂化身福晟的“白衣騎士”，雙方共同官宣總貨值達(dá)到四五千億的“戰(zhàn)略合作”。

當(dāng)時，雙方是這樣說的：不是誰收購誰，世茂會對福晟項目進(jìn)行全面代管，輸出“世茂福晟”品牌，福晟將與世茂聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)清理債務(wù)，將短債換成長債、降低融資成本，解決流動性困難。

福晟集團(tuán)董事長潘偉明現(xiàn)場透露，將把粵港澳大灣區(qū)擁有建筑面積達(dá)1000萬平方米的舊改項目交給世茂操盤。

兩個月后，世茂福晟平臺新的組織架構(gòu)浮出水面，世茂、福晟兩邊人馬組合成一套班子，世茂海峽董事長、總裁呂翼兼任世茂福晟總裁，標(biāo)志著世茂全面入主世茂福晟的業(yè)務(wù)。

3月底，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇在世茂的年度業(yè)績會上表示，世茂福晟的各項工作都在緊鑼密鼓地推進(jìn)，今年的銷售目標(biāo)是300億元。

然而到了8月底的中期業(yè)績會上，世茂沒有任何一位高管再提過“福晟”兩個字。

這期間發(fā)生了什么？

世茂福晟總部下設(shè)13個職能中心，分別是營銷管理中心、設(shè)計管理中心、成本管理中心、運(yùn)營管理中心、用戶與市場研究中心、人力行政管理中心、 投資管理中心、工程管理中心、財務(wù)管理中心、用戶服務(wù)管理中心、法律事務(wù)中心、品牌管理中心和審計管理中心。

界面新聞記者從消息人士處獲悉，13個職能中心副總原本都由原福晟人員擔(dān)任，目前已經(jīng)全部離職，其中不乏被迫離開世茂福晟平臺的情況。

世茂海峽方面則表示上述消息不夠準(zhǔn)確，但確實(shí)有一些原福晟員工離職?！霸瓉砀ｊ蓡T工的勞動關(guān)系，還是在福晟集團(tuán)的。會有一些離職的情況，這是企業(yè)紓困時的正?，F(xiàn)象，還是需要尊重企業(yè)、員工的各自選擇。有一些員工是自行離開的，有一些（離開）則是平臺的需要。”

世茂海峽相關(guān)人士告訴界面新聞記者，目前還是有原福晟人員留在世茂福晟平臺上繼續(xù)工作。高管層面，世茂福晟副總裁潘俊鋼、潘佐標(biāo)、吳繼紅等，仍繼續(xù)留在世茂福晟平臺。世茂福晟上海公司總經(jīng)理黃永紅，也是原福晟上海區(qū)域總，目前仍然在任。

此外，有媒體報道稱，世茂于8月20日開始停掉了福晟員工的工資發(fā)放，就這一點(diǎn)，有福晟內(nèi)部人士向記者表示確實(shí)如此。

一些內(nèi)部人士告訴界面新聞，世茂不僅調(diào)整前福晟員工、停發(fā)工資，還讓世茂福晟的工作停擺了大約一個月，直到最近，在政府的介入溝通下，世茂才愿意拉上金融機(jī)構(gòu)一起重回談判桌。

福晟在粵港澳大灣區(qū)大量的舊改貨值仍然讓世茂放不下。“世茂發(fā)現(xiàn)，要真正吞下大灣區(qū)舊改，原來潘老板的關(guān)系還是很重要，這也是世茂愿意重回談判桌的原因之一，但是世茂可能想拿更多籌碼?！?/p>

相比8個月前，雙方的合作已經(jīng)變了味。

一切從世茂官方口徑的改變似乎也能看出端倪。世茂已經(jīng)不愿再多提“世茂福晟”這個說法，而是改成了“福晟紓困管理平臺”。

世茂方面回應(yīng)界面新聞記者稱：“在政府的支持下，世茂集團(tuán)與其他國有金融機(jī)構(gòu)于2020年1月共同組成了福晟紓困平臺。福晟紓困管理平臺系非獨(dú)立實(shí)體法人組織，為臨時性平臺管理機(jī)構(gòu)。該平臺以期通過對福晟集團(tuán)進(jìn)行債務(wù)重組和托管資產(chǎn)的清理盤活，來協(xié)助福晟集團(tuán)走出經(jīng)營困境，早日恢復(fù)正常生產(chǎn)。作為過渡性組織，紓困管理平臺并未改變福晟集團(tuán)既有的經(jīng)營業(yè)務(wù)及權(quán)責(zé)主體關(guān)系。從始至今，世茂集團(tuán)并未對福晟集團(tuán)進(jìn)行整體收購，只是輸出項目代管代建?！?/p>

世茂方面強(qiáng)調(diào)，福晟的債務(wù)問題，該由這個平臺的各方共同解決，不應(yīng)該由世茂承擔(dān)。

兩邊都喊苦

在雙方合作之初，福晟最有價值的資產(chǎn)已經(jīng)被世茂切走，比如大灣區(qū)舊改項目和福晟生活服務(wù)集團(tuán)?！芭死习宕_實(shí)已經(jīng)把能拿出來的家底都拿出來了”，一位福晟內(nèi)部人士告訴界面新聞。

“就一個字，冤！”世茂方面則表示，任何一家企業(yè)都不可能無限度地為另一家企業(yè)的債務(wù)埋單。

世茂在跟福晟官宣合作以后，就一直被跟投員工、各類債主、基金投資人、交不到房拿不到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主團(tuán)團(tuán)圍住，似乎也累了，甚至萌生了退意。

一名業(yè)內(nèi)人士對界面新聞表示，從目前雙方的態(tài)度來看，福晟希望世茂的處理能夠更有人情味，包括對老福晟員工的態(tài)度；而世茂更奉行市場邏輯，希望在做成這件事情的同時將自身的利益最大化?！霸谏虉錾?，生意就是生意，世茂的邏輯也無可厚非?！?/p>

雙方關(guān)系的改變更可能是因為信用背書計劃未能達(dá)成。

與世茂態(tài)度消極時間點(diǎn)重合的，還有房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”規(guī)則的出臺，這被視為房地產(chǎn)融資收緊的重大信號——今年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被稱為“三道紅線”。

在最初的計劃中，世茂不需要真金白銀全面收購福晟，只要通過世茂自身信用與品牌的強(qiáng)勢背書，就能盤活福晟的項目和現(xiàn)金流。

今年1月的合作發(fā)布會上，來自中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行等15家銀行總行或省分行以及東方資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、招商證券等金融機(jī)構(gòu)的人士都被邀請過去，發(fā)布會結(jié)束后，前來參會的一眾行長及金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人跟許世壇及潘偉明一起走進(jìn)了vip廳，就融資合作等事宜進(jìn)行過深度溝通。

許世壇當(dāng)時認(rèn)為，福晟的最大問題是短債多，需要短債換長債、貴債換成便宜債，世茂將配合金融機(jī)構(gòu)一起對福晟的債務(wù)做重組和清理。

然而“三道紅線”出臺后，房企融資迅速收緊。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，融資新規(guī)后第一個月，房企境內(nèi)外融資規(guī)模約992.7億元人民幣，較“新規(guī)”前一月規(guī)模收縮了四分之一。

“這時候讓一家企業(yè)掏出真金白銀，去解決另一家企業(yè)的債務(wù)問題，更加不可能?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士稱。

今年房地產(chǎn)行業(yè)另一個重大收購中，萬科對泰禾也采取了類似的態(tài)度。今年7月，萬科宣布將馳援陷入資金危機(jī)已久的泰禾，完成后將成為泰禾第二大股東。

但這次入股也有極為苛刻的前提條件，萬科直接就在框架協(xié)議里注明，萬科不會兜底泰禾的債務(wù)，不會對泰禾經(jīng)營承擔(dān)責(zé)任，更無責(zé)任為泰禾提供增信或財務(wù)資助。

受整個行業(yè)大環(huán)境影響，世茂在今年8月份提出，要從"規(guī)模之路"向"利潤之戰(zhàn)"轉(zhuǎn)變，這一戰(zhàn)略選擇的改變或許意味著世茂已經(jīng)不需要規(guī)模龐大但質(zhì)量不佳的收并購項目。

原本以為，世茂接盤福晟，是開啟了地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃小魚”的兼并整合時代。沒想到，帶著刺的小魚也不是那么容易吞下

（來源：界面新聞）

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