房地產(chǎn)行業(yè)“瓶頸”期,籌碼房企盈利腰斬!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-27 10:52

告別暴利時(shí)代，盈利能力向制造業(yè)靠攏，房地產(chǎn)行業(yè)陷入增長(zhǎng)瓶頸，今年上半年房企盈利能力普降，整體利潤(rùn)規(guī)模呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，利潤(rùn)率也繼續(xù)下行。甚至一些原本高盈利的房企也難逃困境，利潤(rùn)遭遇腰斬，利潤(rùn)率暴跌。這類(lèi)房企盈利表現(xiàn)為何大變臉，未來(lái)還能否重回高位，本文將做進(jìn)一步探討。01

下行趨勢(shì)下，部分高盈利房企也遭遇滑鐵盧

房企盈利能力主要體現(xiàn)在兩方面：一是利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)，二是利潤(rùn)率水平。我們通過(guò)對(duì)歸母凈利潤(rùn)以及凈利率、歸母凈利率等指標(biāo)進(jìn)行橫向與縱向比較發(fā)現(xiàn)，在盈利下行趨勢(shì)下，不少歷年盈利能力較強(qiáng)的房企也遭遇滑鐵盧，盈利表現(xiàn)大變臉，從規(guī)模上來(lái)看，主要為中型房企，還有少數(shù)千億房企。利潤(rùn)增長(zhǎng)上，上半年，包括招商蛇口、禹洲集團(tuán)、金融街、國(guó)瑞置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等房企歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)均失速，增速下滑嚴(yán)重，其中招商蛇口、國(guó)瑞置業(yè)同比下降超過(guò)80%，路勁、朗詩(shī)地產(chǎn)等也腰斬。

另外，不少房企利潤(rùn)率也從行業(yè)高位速降，招商蛇口、建發(fā)國(guó)際、金融街、國(guó)瑞置業(yè)等，無(wú)論是凈利率還是歸母凈利率都表現(xiàn)弱勢(shì)。以招商蛇口為例，自2016年以來(lái)凈利率均保持在20%左右，顯著高于行業(yè)水平，但今年上半年為5.1%，降幅達(dá)到27.3個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率也僅有3.8%，處于行業(yè)低位區(qū)。而以合景泰富、德信中國(guó)為代表的房企，雖然整體利潤(rùn)率并不低，但下行幅度甚大，盈利風(fēng)險(xiǎn)也值得關(guān)注。

盈利滑坡背后的三類(lèi)影響因素

這種非個(gè)例的滑鐵盧現(xiàn)象，無(wú)論對(duì)企業(yè)自身還是行業(yè)發(fā)展都發(fā)出警示，引發(fā)對(duì)其背后原因的探究。綜合營(yíng)收及利潤(rùn)率表現(xiàn)來(lái)看企業(yè)主要表現(xiàn)為增收不增利和減收減利兩種情況，具體原因主要有三類(lèi)：

一是，高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，營(yíng)業(yè)成本大幅提升，盈利空間壓縮。

自2018年以來(lái)，2016、2017年高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，推高營(yíng)業(yè)成本，多數(shù)房企盈利開(kāi)始承壓，今年受影響更加集中和突出。上半年，以新城控股、招商蛇口、德信中國(guó)為代表，營(yíng)業(yè)成本顯著提升，分別同比增長(zhǎng)161.5%、78.7%、147.1%，遠(yuǎn)超過(guò)營(yíng)收增速，從而盈利實(shí)現(xiàn)受阻。其中，招商蛇口上半年歸母利潤(rùn)同比負(fù)增長(zhǎng)81.4%，凈利率、歸母凈利率分別為5.1%、3.8%，遠(yuǎn)低于2019年同期的32.4%、29.4%。我們通過(guò)對(duì)招商蛇口2016年以來(lái)的拿地與銷(xiāo)售情況分析發(fā)現(xiàn)，2016、2017年投資力度與土地成本均處于歷年高位。特別是2016年投資激進(jìn)，拿地銷(xiāo)售金額比超過(guò)1倍，并且在這一年里獲取多個(gè)高價(jià)地塊，其中最典型的即聯(lián)合華僑城以310億元拿下深圳地王，整體平均拿地成本近1.2萬(wàn)/平方米，拿地銷(xiāo)售單價(jià)比達(dá)0.77。盡管在接下來(lái)幾年里，其銷(xiāo)售均價(jià)走高，但是整體利潤(rùn)空間仍然有限。這些項(xiàng)目相繼結(jié)轉(zhuǎn)，無(wú)疑會(huì)拉低盈利能力。另外，我們發(fā)現(xiàn)今年，招商蛇口的拿地銷(xiāo)售單價(jià)、金額比都在上升，因此未來(lái)一兩年內(nèi)招商的盈利仍然可能受影響。

新城控股，上半年盡管交付表現(xiàn)突出，營(yíng)收和利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)顯著，但由于南京、蘇州、合肥等城市高價(jià)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，營(yíng)收成本也大增，整體盈利水平并不高，毛利率下降11.4個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率也達(dá)到2016年以來(lái)最低。

以南京悅峯項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目是新城控股于2016年9月摘得，成交樓面價(jià)20069元/㎡，是當(dāng)年青龍地鐵小鎮(zhèn)的地王項(xiàng)目，今年上半年該項(xiàng)目的結(jié)算均價(jià)為25839元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比達(dá)0.78,毛利水平較低，由于上半年結(jié)算金額較大，達(dá)到35億元，對(duì)整體盈利能力的影響也較大。而從該項(xiàng)目上半年簽約銷(xiāo)售來(lái)看，平均單價(jià)為28422元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比仍超過(guò)0.7，將繼續(xù)對(duì)盈利能力的提升產(chǎn)生影響。

還有蘇州MOC芯城匯項(xiàng)目上半年結(jié)算金額約29億元，該項(xiàng)目也是新城于2016年9月摘得，總價(jià)達(dá)106.3億元，溢價(jià)率達(dá)79.29%，成交樓面價(jià)7929元/平方米，剔除商業(yè)后的純住宅部分樓面價(jià)約達(dá)30000元/平方米，盈利空間也備受考驗(yàn)。

二是，除了受到土地成本因素影響，產(chǎn)品定價(jià)也是重要影響因素。

產(chǎn)品定價(jià)主要受到政策調(diào)控、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策略等影響。具體來(lái)說(shuō)，政策調(diào)控上，售價(jià)主要受到限價(jià)管制，隨著房?jī)r(jià)企穩(wěn)，在備案銷(xiāo)售制度下，房企難以通過(guò)提高項(xiàng)目售價(jià)提高利潤(rùn)空間，導(dǎo)致土地預(yù)期增值無(wú)法實(shí)現(xiàn)；產(chǎn)品定位上，剛需剛改項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)和產(chǎn)品溢價(jià)都會(huì)較低，因此這類(lèi)項(xiàng)目所占比例和結(jié)轉(zhuǎn)，都會(huì)影響到項(xiàng)目盈利；營(yíng)銷(xiāo)策略上，采取折價(jià)讓利策略增加銷(xiāo)售，也會(huì)拉低項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。盡管行業(yè)增速放緩，但一些中型房企在規(guī)模擴(kuò)張中仍表現(xiàn)激進(jìn)，以禹洲集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際為例，這些擴(kuò)張型房企為加速去化，主要以快周轉(zhuǎn)的適銷(xiāo)產(chǎn)品為主，采取以價(jià)換量的銷(xiāo)售策略，從而導(dǎo)致毛利下降。我們可以發(fā)現(xiàn)禹洲集團(tuán)2016-2019年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)47.9%，但毛利率卻從36.3%持續(xù)降低至26.2%，今年上半年進(jìn)一步降至23.4%，低于行業(yè)中位數(shù)水平，歸母凈利率也只有6.9%。此外，布局上禹洲集團(tuán)以一二線城市為主，因?yàn)橄拶?gòu)限價(jià)政策調(diào)控持續(xù)，未來(lái)利潤(rùn)空間提升承壓。

另外，建發(fā)國(guó)際也處于規(guī)模擴(kuò)張期，特別是2018年銷(xiāo)售額增速達(dá)到最高145.2%。但在全國(guó)化布局進(jìn)程中，隨著異地?cái)U(kuò)張加速，盈利水平顯然面臨考驗(yàn)，2018年銷(xiāo)售均價(jià)也明顯下降，今年上半年歸母凈利潤(rùn)同比大幅下降65.5%,凈利率、歸母凈利率均從行業(yè)高位驟降下來(lái)，分別為4%、2.4%，跌至行業(yè)低位區(qū)。

建發(fā)國(guó)際也明確表示，目前以規(guī)模擴(kuò)張為主要發(fā)展方向，新進(jìn)城市面臨較大挑戰(zhàn)，因此盈利受到影響。今年，建發(fā)國(guó)際新進(jìn)北京、上海、貴陽(yáng)，包括在南京、杭州、廈門(mén)等城市，共獲取18個(gè)項(xiàng)目，新增建面288萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目大多是以招拍掛方式取得，且以快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目為主，未來(lái)盈利能力提升依然承壓。

三是，房企的運(yùn)營(yíng)管控能力也是導(dǎo)致盈利波動(dòng)的重要因素。

房企的運(yùn)營(yíng)管控能力主要體現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)度的把控以及費(fèi)用的控制上。上半年，城建發(fā)展、大悅城、瑞安房地產(chǎn)等營(yíng)收均出現(xiàn)較嚴(yán)重的負(fù)增長(zhǎng)，這也直接影響了利潤(rùn)的增長(zhǎng)。營(yíng)收的同比減少顯然與結(jié)算資源相關(guān)，上半年部分原因來(lái)自疫情突發(fā)影響，延緩了交付進(jìn)度，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)仍是一大考驗(yàn)，未來(lái)應(yīng)該做好結(jié)算安排，保證收入增長(zhǎng)的確定性。

銷(xiāo)管費(fèi)率（銷(xiāo)售管理費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入）也是房企運(yùn)營(yíng)管控能力的重要體現(xiàn)，特別在市場(chǎng)震蕩期，良好的運(yùn)營(yíng)管控能力也是盈利能力的保障。上半年，受疫情影響，房企之間的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)各種打折促銷(xiāo)活動(dòng)不斷，一些中小房企費(fèi)用率明顯提升，從而反作用到盈利表現(xiàn)上。例如城建發(fā)展，上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額64.58億元，約降6個(gè)百分點(diǎn)，但銷(xiāo)管費(fèi)率卻顯著上升至10.9%，同比上升4.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到歷年高點(diǎn)，這也反映出中小房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力之大。該企業(yè)上半年凈利率僅為6%，也是歷年最低點(diǎn)。

總言之，對(duì)于原本高盈利的房企來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)規(guī)?；蚴抢麧?rùn)率的滑坡是其經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的直接反映，無(wú)論是短期失利或是優(yōu)勢(shì)耗盡，都警示房企審視自身問(wèn)題所在，并作出積極調(diào)整。而在下行趨勢(shì)下，房企盈利回升確實(shí)面臨相當(dāng)壓力，短期內(nèi)或大概率難以恢復(fù)高位，第一步要以“穩(wěn)”為主，避免繼續(xù)下行或是再次大幅波動(dòng)。

從以上原因分析，我們認(rèn)為目前房企的盈利能力主要還是受到拿地成本、產(chǎn)品定價(jià)以及運(yùn)營(yíng)管控的影響。因此，提升盈利能力的關(guān)鍵還是要打造成本、產(chǎn)品和管控優(yōu)勢(shì)。土地成本對(duì)盈利的影響短期內(nèi)難以消除，高價(jià)地的土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)面臨挑戰(zhàn)，房企還是要重視創(chuàng)新拿地方式，目前比較主流的即通過(guò)城市更新、收并購(gòu)或是商住結(jié)合、產(chǎn)業(yè)拿地等方式獲取地塊，最主要的還是根據(jù)自身資源能力選擇合適的拿地方式，有效控制土地成本。

另外，對(duì)于一些擴(kuò)張型房企來(lái)說(shuō)，“以價(jià)換量”的銷(xiāo)售策略是否具有可持續(xù)性，企業(yè)要做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，盈利能力也是企業(yè)價(jià)值體現(xiàn)，要盡量做好平衡。