新京報(bào) 記者：張曉蘭

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，去杠桿化的確有可能會(huì)對(duì)部分高杠桿企業(yè)帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)，但行業(yè)長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變，未來(lái)長(zhǎng)租行業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)有序發(fā)展階段。

每年的一、四季度是住房租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季。今年，在疫情的影響下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)壓力尤大。在多城發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管政策后，若在更大范圍內(nèi)推廣，長(zhǎng)租公寓是否會(huì)迎來(lái)“至暗時(shí)刻”？

9月24日晚，在新京報(bào)舉辦的“長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷，資金監(jiān)管加速行業(yè)變局？”圓桌論壇上，業(yè)界人士表示，今年四季度和明年一季度，去杠桿化的確有可能會(huì)對(duì)部分高杠桿企業(yè)帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)，但行業(yè)長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變，未來(lái)長(zhǎng)租行業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)有序發(fā)展階段。

有門檻、有規(guī)矩，行業(yè)才能成熟

“行業(yè)經(jīng)過(guò)前幾年快速發(fā)展，出現(xiàn)一定的盤整和波動(dòng)是正?，F(xiàn)象?！?nbsp;北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥指出，租賃資金監(jiān)管或風(fēng)控資金的繳存，是行業(yè)必須要有的制度設(shè)計(jì)和要求，正是因?yàn)橛辛诉@些制度措施，規(guī)范的企業(yè)才能脫穎而出，才能在競(jìng)爭(zhēng)中顯示精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力、管理水平及服務(wù)能力，行業(yè)才能走得更遠(yuǎn)。

在趙慶祥看來(lái)，發(fā)展過(guò)程中，不排除有一些企業(yè)由于資金監(jiān)管政策的落地，出現(xiàn)難以為繼、“跑路”現(xiàn)象，但這是行業(yè)發(fā)展必須要付出的成本。

值得一提的是，9月7日，住建部官網(wǎng)發(fā)布通知，就《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》公開征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿提出，住房租賃企業(yè)若存在“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為，將被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。

在此背景下，趙慶祥呼吁，隨著住房租賃相關(guān)制度的不斷完善，行業(yè)構(gòu)建準(zhǔn)入制度，即企業(yè)必須有經(jīng)營(yíng)范圍，且有符合條件的備案，包括實(shí)收資本、專業(yè)人員和管理能力的條件。

“企業(yè)有門檻，進(jìn)入有規(guī)則和規(guī)矩，才能真正成為一個(gè)成熟的行業(yè)。相信隨著租金貸的限制，風(fēng)控資金的繳存，以及資金監(jiān)管政策的落地，行業(yè)才能真正迎來(lái)穩(wěn)定、健康的未來(lái)。”趙慶祥稱。

“行業(yè)將會(huì)自我修復(fù)，長(zhǎng)期向好趨勢(shì)不變”

“對(duì)未來(lái)不會(huì)失去信心，反而會(huì)更有信心?！卑蜆?lè)兔研究院院長(zhǎng)高萌指出，將長(zhǎng)租行業(yè)或與之相關(guān)聯(lián)的社會(huì)體系看成一個(gè)有機(jī)體系，這一有機(jī)體系一直在凈化中，雖然遇到一些外界病毒引發(fā)內(nèi)在問(wèn)題，但如同人體發(fā)燒抵抗感染一樣，行業(yè)會(huì)有自我修復(fù)的行為，即政府、監(jiān)管部門和從業(yè)者、租客、業(yè)主等各個(gè)角色會(huì)圍繞相關(guān)問(wèn)題行動(dòng)起來(lái)，找到相應(yīng)方法讓行業(yè)健康發(fā)展。

高萌表示，長(zhǎng)租公寓未來(lái)將是萬(wàn)億市場(chǎng)規(guī)模，信心從來(lái)不會(huì)改變，目前出問(wèn)題的企業(yè)僅是從業(yè)者中很小一部分，大部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)都還是“向上”的。只是過(guò)去在一路狂奔過(guò)程中，在政策和資金支持下，有些從業(yè)者在制定策略、打法上有所跑偏，“推動(dòng)政策監(jiān)管，才能讓行業(yè)找到更加健康的方向?！?/p>

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉亦對(duì)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展充滿信心，在她看來(lái)，長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)不會(huì)改變，每個(gè)行業(yè)從萌芽發(fā)展到成熟都不是一蹴而就的，都需要經(jīng)過(guò)一個(gè)不斷修復(fù)和糾正的過(guò)程。

“每年四季度和一季度是租賃行業(yè)的淡季，今年在疫情疊加影響下，確實(shí)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)調(diào)整，尤其是在去杠桿大背景下?！辈贿^(guò)，黃卉同時(shí)表示，目前相關(guān)部門正加快推動(dòng)住房租賃金融的發(fā)展，下一步有望解決長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資難、融資渠道窄的問(wèn)題，探索長(zhǎng)租公寓行業(yè)公募Reits試點(diǎn)，這將對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)帶來(lái)相關(guān)利好。

部分高杠桿企業(yè)或?qū)⒚媾R較大挑戰(zhàn)

樂(lè)乎公寓創(chuàng)始人CEO羅意認(rèn)為，未來(lái)長(zhǎng)租行業(yè)會(huì)進(jìn)入有序發(fā)展階段，行業(yè)內(nèi)一些從事詐騙的團(tuán)伙將會(huì)被清除出去，而更為重要的是公寓企業(yè)會(huì)更清楚地認(rèn)識(shí)行業(yè)本質(zhì)，房東和房客也會(huì)更加尊重長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)企業(yè)在鏈條上的價(jià)值，從而愿意支付相應(yīng)產(chǎn)品和服務(wù)溢價(jià)。

“長(zhǎng)期來(lái)看，我對(duì)行業(yè)發(fā)展非常有信心，包括主管部門對(duì)長(zhǎng)租公寓這一新生事物，也逐漸理解，且進(jìn)入到有序立法的階段。”不過(guò)，羅意同時(shí)指出，今年四季度和明年一季度作為租賃行業(yè)傳統(tǒng)淡季，去杠桿化的確有可能會(huì)對(duì)部分高杠桿企業(yè)帶來(lái)較大挑戰(zhàn)。

“盡管初心向上，前幾年高收低出、高杠桿已讓部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)不堪重負(fù)，他們可能熬過(guò)了2019年的租金下行、2020年上半年的疫情影響，盡管主管部門也給他們定了兩年時(shí)間降杠桿，但當(dāng)下外部環(huán)境可能會(huì)讓他們?nèi)ジ軛U的時(shí)間壓縮至幾個(gè)月，因此，帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)。

即便如此，在羅意看來(lái)，依然不能用“至暗時(shí)刻”來(lái)形容長(zhǎng)租公寓目前遇到的挑戰(zhàn)，其理由在于，并不是所有長(zhǎng)租公寓都處于高杠桿階段，很多良性運(yùn)營(yíng)的企業(yè)已將杠桿降了下來(lái)。

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