上漲的城市理由很多，下跌的城市都是相似的

來源：智能家居時間：2020-04-23 12:19

有些經(jīng)典引用之后發(fā)現(xiàn)了問題，比如那句“幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸”。

事實上，幸福的家庭和不幸的家庭都無非有N個套路，只不過誰的套路更多，就成了“各有各的個性”，所以凡事還是就事論事。還是用逆向思維來構(gòu)思選題——以前，那么多人關(guān)心“哪個城市會漲”，卻少有人關(guān)心“哪些城市會跌”；其實這兩年樓市的冷清，后一個問題已經(jīng)擺上了不得不面對的桌面，只是我們在避諱。

“幸虧”疫情這個不可抗力，其實可以幫很多客觀存在——背鍋。

一、疫情暴露出的現(xiàn)象，可能波及到城市和樓市

在去年底展望2020年樓市行情的時候，我的態(tài)度是分化：分化是基于過去三年調(diào)控收緊之后，那些之前被“環(huán)都市概念”所炒作受益的城市，正在逐步褪色，因為價格滯漲導(dǎo)致外來投資客對這些城市的進入產(chǎn)生了糾結(jié)。而年底年初的時候，“看空三四線”并不會得到承認(rèn)，理由是還有一張牌可以期待，那就是返鄉(xiāng)置業(yè)，而事實上——“我們只要知道雞蛋好吃，的確沒有必要關(guān)心雞媽媽的戶籍所在地”，于是這個春節(jié)是醞釀過李代桃僵的，只要成交有起色，就沒有人會關(guān)心成交背后的成因，或者說客戶究竟來自于哪里。但，一場疫情讓我們必須面對真相。即使在后疫情時代為了恢復(fù)生產(chǎn)，就更加需要找到前期的癥結(jié)來避免未來再走彎路，畢竟2020年已經(jīng)過去100天了。你說，這次疫情暴露了什么？或者說“暴露了什么可能對樓市產(chǎn)生影響的因素”答案就那么幾個：1、城市配套設(shè)施建設(shè)，那些高樓大廈沒用，醫(yī)院學(xué)校才是有價值的軟實力2、城市管理水平大攤牌：大到城市管理者，小到醫(yī)療和物業(yè)管理3、市民（對本城市）的信心包括住宅消費的信心，留下和離開的抉擇如果說之前，我們對于城市的評估還建立在形象的表面層次上，那么這次疫情是考驗我們應(yīng)對城市變局的能力，這之前從未暴露過，甚至連演戲也沒有過。于是，我們可以想象：1、之前熱鬧的返鄉(xiāng)置業(yè)可以“概念性被擊破”了，家鄉(xiāng)雖有高樓大廈但還是不安全，這光宗耀祖的一生一宅，沒有安全談何幸福？！2、熱熱鬧鬧的“搶人大戰(zhàn)”，被招募者之前還活著利益糾葛中，這下知道在城市選擇上的側(cè)重點和重要性了吧？！3、老百姓在買房之前的評判標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生偏移，之前那些石材立面、地鐵上蓋、繁華集散，都是“1后面的那些0”，沒有學(xué)校和醫(yī)院一切皆空。在全民宅家的日子里，在全面刷手機關(guān)注疫情的日子里，別以為購房者不會思考，

也別以為“被搶的人才”都是只看顏值不看腦子的傻缺。

二、城市分化會加劇

有些城市會收益，有些會被徹底拋棄

所以，基于疫情的客觀事實，假設(shè)如今再來預(yù)測一下2020年的宏觀樓市，相信所有磚家都有一次“糾偏”的需要。一旦給我這個“修改說法的機會”，只會把“分化”兩個字進一步深化。首先，這次疫情，一線城市的管理防控、基礎(chǔ)設(shè)施被證明基本還是可行可靠的；（1）進出城市的機場、車站的管理和控制（2）遍布全省全市的醫(yī)療設(shè)施，包括床位和人員（3）即使城市封閉管理，但無論從行政布置、社區(qū)執(zhí)行、商業(yè)秩序基本有序（4）沒有出現(xiàn)城市管理的死角，沒有出現(xiàn)極端事件其次，之前被“推選”為新一線城市的部分城市，呈現(xiàn)出李逵和李鬼同在的局面（具體就不點名了），但對照上述一線城市的四點相對成功的跡象，正是驗證出“偽一線城市”的——同志還需努力！剩下那些因為主觀防控手忙腳亂，加上客觀設(shè)施配給緊張的“部分三四線城市”，看起來禍不單行，其實也是之前長期忽視城市基礎(chǔ)設(shè)施導(dǎo)致的，一句話叫做：“錢沒少花，但花錯了地方”，就算市中心也一樣高樓大廈，但如今都成了恨不能無視的諷刺。即使部分“雖然城市基礎(chǔ)設(shè)施有限但好在管控起了個大早”導(dǎo)致局面基本可控的相對防疫成功城市，也只是主觀努力和客觀不堪來了個對沖，算是保住了顏面。購房者也好，被搶人大戰(zhàn)引入的目標(biāo)人口也好，在如此涇渭分明的城市應(yīng)對現(xiàn)狀面前，不可能不會對原有的決策作出微調(diào)，包括進入與否、進入時機、進入條件等等。有人擔(dān)心一種劣根性叫做好了傷疤忘了疼，但涉及到真金白銀、一生選擇，想必也不要太漠視市民、消費者、購房者的智商了吧？！

所以，雖然一線城市房價高企，或者說不是每個人都能買得起一線城市的房子，但至少——對之前有所松動的一線城市而言，“保價格”通過這次疫情，找到了一些支撐，所以反而可以大膽看好一線城市的樓市了。

三、可以為失敗的城市找病癥，雖然也是遠(yuǎn)水解不了近渴

接下來，新一線城市也好，二線城市也好，一場“李逵和李鬼”的打假行動，在消費者心中不動聲色地展開，已經(jīng)是大概率事件了。至于那些看起來大概率要下跌的城市，反而可以大致找到他們的共同點——基于在“叫天天不應(yīng)”的城市獨（Zi）立(Sheng)發(fā)(Zi)展(Mie)的客觀條件下，雖然無奈但至少還能阻止一波被忽悠，希望對購房者有用。這也就是全文開篇所謂的：下跌的城市都是相似的，只不過具象比較豐富而已。（1）城市人口凈流出；（2）城市缺乏主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；（3）自身基礎(chǔ)設(shè)施不完備；（4）過去兩年房價被外來投資客炒高，但未能帶來有效入住；（5）與外部城市的立體交通設(shè)施不健全，不方便；（6）距離國家力推的“環(huán)都市圈發(fā)展”的核心都市較遠(yuǎn)，利好有限；（7）二手房交易不活躍，可以解讀為自住率高，也可以解讀為“人口交替進行不了”。當(dāng)然，現(xiàn)在說風(fēng)涼話去總結(jié)病因是容易的，說到底當(dāng)時用“打開門戶擁抱投資客”的戰(zhàn)略也是出于城市招商的高度，只不過可能選擇了“人氣先搞起來，再培育產(chǎn)業(yè)跟進”的逆操作而已，畢竟三四五六七八線城市的招商難度可想而知，遠(yuǎn)不是電視新聞里說說那么“擠破頭奔向熱土”，土地財政的短效也是不得已而為之。就算說出了癥結(jié)，也非一時一日可以改善，也只能祈禱這些城市自行安好。下跌的城市有各種成因，一時也找不到解決問題的辦法；把“下跌的城市問題”說清楚，唯一的正解是——不希望其他城市效仿道路。經(jīng)過本次疫情，對全國、全世界、所有行業(yè)都是一次深刻影響，也是一次變局機會，如果以前說“變是唯一的不變”還略顯矯情，那么如此一來，“變是唯一的可能”已成定局。倒是還可以引一句經(jīng)典臺詞來冷卻一線城市的愣頭青們：

城外的人想進來，城里的人別出去。

本文作者：黃欣偉