時代周報記者：蔡穎

先去住建局登記，再到公安局報案，最后咨詢律師，近一周來，林欣（化名）一直為租房維權的事情四處奔波。

今年 6 月 10 日，在杭州工作的林欣通過杭州適享科技有限公司（下稱 " 適享 "），租下了濱江區(qū)的一套兩居室。

" 當時適享提供四種付款方式，其中年付的方式最便宜。租金可以降至 2600 元 / 月，算下來年付租金便宜了將近 4000 元，確實挺誘人。"9 月 4 日，林欣向時代周報記者表示。由于價格便宜，于是自己湊足 3.5 萬一次性付給適享，沒想到住了僅兩個月就出事了。

"8 月 30 號，房東主動聯(lián)系我，說從 8 月份開始，未收到該公司的租金，這時候我才得知，適享跑路了。" 林欣說道。

事實上，林欣的情況僅是國內(nèi)房屋租賃市場亂象的冰山一角。8 月，成都、杭州等城市連續(xù)爆發(fā)多起長租公寓企業(yè)詐騙跑路事件，數(shù)以萬計的房東和租客受騙。

9 月 7 日，樂乎公寓創(chuàng)始人羅意向時代周報記者表示，需要嚴打此類機構，不然劣幣驅逐良幣的現(xiàn)象會在長租行業(yè)發(fā)酵，今年春天聽說不少原正規(guī)長租機構的離職人員墮入這種掙快錢的 " 魔道 "。這些亂象不嚴打，房東、租客被坑騙的日子就不會有盡頭，正規(guī)從業(yè)機構就需要長期為這種惡行 " 背鍋 "。

新一輪集中爆雷

今年上半年，突如其來的疫情讓多家中小型長租公寓陷入經(jīng)營困境。8 月，長租公寓行業(yè)又出現(xiàn)新一輪集中爆雷。

在杭州，長租公寓 " 友客 " 于 8 月 27 日傳出爆雷，兩天后，杭州另一家長租公寓杭州巢客遇家科技有限公司（下稱 " 巢客遇家 "）也同樣爆雷。

在成都，多達十幾家包租公司失聯(lián)，疑似卷走房租跑路。

" 從 8 月開始，成都有十多家長租公寓包租公司都跑路了。" 王希（化名）是成都巢客的一名租客，9 月 4 日，他告訴時代周報記者，" 我在巢客住了一個多月，8 月底被房東趕出來，有不少租客跟我的境遇相同。"

9 月 2 日，王希在維權群里收到一份爆雷長租公寓名單。根據(jù)名單內(nèi)容，海南每天房屋租賃有限公司成都分公司、成都樂租叢林公寓管理有限公司、成都宜尚家居房屋租賃有限公司、成都小北房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司等 12 家租房中介公司已 " 跑路 "。

名單最后也做出了相應提醒，" 請有租這些公司的業(yè)主及時到派出所備案。"

事實上，受到損失的不僅有租客，還有房東。

今年 5 月，陳先生將自家位于杭州西湖區(qū)的一間 66 平米的房子委托給巢客遇家出租。雙方約定月租金為 4500 元。

最開始的 3 個月，巢客遇家會按時支付租金，而在 8 月，陳先生就未收到該公司的租金。隨后，陳先生同一眾業(yè)主奔到該公司，才發(fā)現(xiàn)巢客遇家已人去樓空。

事實上，不只是杭州和成都，重慶、長沙、廣州等地，近期也相繼曝出長租公寓平臺失聯(lián)、關閉的消息。

據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，8 月，全國有近 20 家長租公寓爆雷。

" 我在重慶渝北這邊的律師事務所上班，在今天一天就接待了四撥咨詢，全是咨詢長租托管公司跑路的事情。"9 月 4 日，一位房地產(chǎn)律師告訴時代周報記者。

天眼查專業(yè)版風險數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，我國約有 22% 的長租公寓相關企業(yè)存在過經(jīng)營異常，近 5% 的相關企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

" 高進低出 " 模式惹爭議

羅意指出，長租公寓之所以爆雷，主要還是 " 高進低出 " 所導致。

" 高進低出 " 是指長租公寓公司作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客。

在羅意看來，" 高進低出 " 分為兩類，一類是早些年惡性競爭和高杠桿使然，一些包租機構對租價走勢誤判，后來又遭遇市場收縮和租價下跌，為保證現(xiàn)金流和持續(xù)經(jīng)營不得不 " 低出 "。而另一類就是以卷錢為目的，以 " 高進低出 " 為手段的詐騙行為。

9 月 6 日，一位長租公寓運營人士向時代周報記者揭秘 " 高進低出 " 背后的運營套路。

" 長租公司注冊之后，馬上從房東手里高價收房，往往高出市場價 10 個百分點甚至更高， 用低于市場價的價格租給那些租房經(jīng)驗經(jīng)較少的租客，但條件是年付，比如一套房子中介從房東手里收過來是 5000 元每月，年付租給租客平均每月只要 4000 元。"

該人士透露，長租公寓企業(yè)使用低價策略壟斷所有網(wǎng)絡平臺，使得其它中介和房東自己發(fā)布的房源價格過高而鮮有人關注，然后用高額提成讓其他中介公司的業(yè)務員偷偷帶客戶過來，最后擇機卷款跑路。

9 月 7 日，貝殼研究院高級分析師黃卉向時代周報記者表示，除 " 高進低出 " 外，公寓運營商通常還搭配 " 長收短付 " 手法，企業(yè)向租客一次性收取半年度或年度租金，然后按照季度或月度支付給房東，將差額部分用于自身經(jīng)營或其他用途，這也為之后的捐款逃跑創(chuàng)造了機會。

天眼查 APP 顯示，爆雷的長租公寓，基本都頻繁發(fā)生工商變更。以巢客的關聯(lián)公司適享為例，今年以來，該公司共發(fā)生兩次法定代表人變更。4 月，公司原法定代表人張嘉龍退出，由黃大坤接任；8 月，黃大坤退出，由陳挺繼任。

這并非個案，在 8 月爆雷的上海嵐越企業(yè)管理咨詢有限公司，也于今年 4 月開始發(fā)生數(shù)次法定代表人、監(jiān)事、投資人的工商變更。

在此情況下，房東和房客要如何維護自己的權益？

9 月 6 日，北京金訴律師事務所主任王玉臣向時代周報記者指出，" 這種案子最大的難度在于公寓方將收取的租金挪作它用，無法及時回籠，所以可能會遇到哪怕打贏了官司也拿不到錢的問題。"

王玉臣指出，無論是房東還是租客，一定要積極維權，采用法律手段保護自己的權利。遇到這種情況，相關部門也要積極行動起來，很多房主和租客做不了的事情，相關部門可以依職權進行。

面對接連不斷的爆雷潮，目前，多個城市相關部門、協(xié)會已密集發(fā)布公告提示風險。

9 月 1 日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《住房租賃市場風險提示》，提醒有公寓運營商采取 " 高進低出、長收短付 " 的經(jīng)營模式，一旦出現(xiàn) " 爆倉 " 后又金蟬脫殼一走了之。而廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會、成都市住房和城鄉(xiāng)建設局也提醒廣大租客加強風險防范，避免經(jīng)濟損失。

房屋租賃市場遇冷

從 2015 年進入爆發(fā)期到近兩年的迅速降溫，長租公寓已經(jīng)歷數(shù)次嚴峻考驗。

今年上半年，租賃市場季節(jié)周期規(guī)律被打破，傳統(tǒng)的租賃旺季并不旺，集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯，中小企業(yè)更是面臨資金困境。爆雷、倒閉、掙扎成為當下長租公寓企業(yè)最真實的寫照。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年 TOP10 品牌新開門店共 93 家，新開店率為 8.2%，部分品牌門店數(shù)量負增長，部分門店關停，門店拓展速度趨于停滯。

停滯背后，是房屋租賃市場遇冷的現(xiàn)實。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2 月重點城市的租賃市場交易觸底，節(jié)后旺季推遲到 3 月出現(xiàn)，6 月疫情反復，18 城成交量環(huán)比下降 7.3%。此外，上半年疫情對租金水平也影響明顯，租金情況總體呈現(xiàn)趨勢性下降，其中，6 月租金環(huán)比下降 3.2%，同比下降 10.9%。

在疫情考驗下，部分長租公寓為加快融資，采取 " 高收低租 " 的模式迅速獲取房源和租客，并以 " 長收短付 " 的方式獲得沉淀資金。

黃卉指出，這種現(xiàn)象主要存在于經(jīng)營能力不足的中小企業(yè)，在受到疫情影響的外部沖擊下，風險就會加速暴露，尤其是尾部中小長租公寓的抗風險能力更弱。

羅意則表示，對爆雷事件，不應該輕易跟 " 長租公寓 " 四個字聯(lián)系在一起，不是所有長租企業(yè)都是 " 壞蛋 "，不能將 " 孩子和臟水 " 一并倒掉。城市的發(fā)展離不開住房租賃，人們需要認識這個行業(yè)，并積極和健康的機構展開合作。

盡管目前行業(yè)存在的問題較多，但對于長租公寓的未來，黃卉的看法仍趨于樂觀。

" 雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會變。品質(zhì)居住是消費升級背景下的必然需求，市場需求才是長租公寓發(fā)展的根本動力，這種動力從未改變。" 黃卉說道。

但目前看來，何時才能回歸理性發(fā)展，仍是擺在長租公寓企業(yè)面前的一道難題。

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