樓市下行,三大新問題擋在眼前,購房者藏好兜里的錢

一轉(zhuǎn)眼再過三個(gè)月2020年也要過完了,時(shí)間過的真快,今年對(duì)很多人來說都記憶深刻,各行各業(yè)均遭到不同程度的打擊,前幾天還看到美國300家必勝客計(jì)劃永久關(guān)閉的消息,不得不說感嘆天有不測(cè)風(fēng)云,人有旦夕禍福,這樣風(fēng)云變化的市場(chǎng)不是我們只看表象就能了解的,而今年以來國內(nèi)樓市也給很多人狠狠地上了一課。

從人民法院公告的官方數(shù)據(jù)能看到,截至目前,今年全國已有近400家房企宣布破產(chǎn),雖然基本集中在三四線城市,而且和全國登記注冊(cè)在案的房企數(shù)量相比,這個(gè)數(shù)值只是很少一部分,但是我們要警惕,因?yàn)樗麄兤飘a(chǎn)的原因正是所有房企面臨的問題,高負(fù)債、融資難、資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工,這些問題在大房企身上也很突出,只不過他們抗壓的能力更強(qiáng)一些,可不代表不存在問題。

開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)問題最直接影響的就是普通購房者,沒人希望自己拿全部身家買的房子最后以爛尾收?qǐng)?,所以在樓市下行周期里,房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯已經(jīng)改變,未來市場(chǎng)不會(huì)再重復(fù)原來的老路,想要看明白接下來的路徑,先把橫在眼前的這三個(gè)新問題想清楚,沒明白前藏好兜里的錢。

1、房子總量過剩,難買變難賣!

前幾天在和一位中介朋友溝通北京市場(chǎng)行情的時(shí)候,他表示現(xiàn)在二手房的掛牌房源量和往年相比增加明顯,一些年前就掛出來的房子,到現(xiàn)在也沒怎么成交,賣方一開始信心還是蠻大的,但疫后市場(chǎng)開放后就能看出業(yè)主著急賣房的想法了,讓價(jià)空間大,但是從成交周期來看,購房者的觀望態(tài)度比較濃厚。

很多人覺得這只是疫情帶來的短期影響,市場(chǎng)還會(huì)恢復(fù),但整體來看,房子總量過剩確實(shí)是個(gè)無法反駁的事實(shí),看看我們現(xiàn)在的人均居住面積,已經(jīng)達(dá)到了39平米,這還是之前的數(shù)據(jù),現(xiàn)在估計(jì)還有增長(zhǎng),已經(jīng)遠(yuǎn)超其他國家,還有前段時(shí)間統(tǒng)計(jì)的人均住房套數(shù),已經(jīng)達(dá)到1.5套,這兩組數(shù)據(jù)還不能證明什么嗎?

另一方面,國家為了防止房地產(chǎn)快速發(fā)展帶來的弊端,近三年一直在出臺(tái)調(diào)控措施,像最近無錫、南京、深圳等城市為了防止假離婚來惡意換取購房資格行為紛紛出臺(tái)新政,嚴(yán)控市場(chǎng)“假”需求。所以真假需求都在減少的同時(shí),房子怎么可能好賣?

2、人口流動(dòng)新變化

不知道大家有沒有看到最近關(guān)于“中國房?jī)r(jià)最低30城”的統(tǒng)計(jì),其中共有30個(gè)地市州房?jī)r(jià)低于每平方米4500元,14個(gè)城市低于每平方米4000元。鶴崗以每平方米2392元成為房?jī)r(jià)最便宜的地市。你能想到現(xiàn)在還有房?jī)r(jià)這么便宜的城市嗎?可事實(shí)就是如此,沒有自身消耗能力和外部需求的涌入房子怎么會(huì)被成交?房?jī)r(jià)當(dāng)然也不會(huì)高到哪去。

所以我們現(xiàn)在看到最多的就是各城搶人大戰(zhàn),因?yàn)榇蠹叶贾烙腥瞬庞行枨?,留不住人的城市必然?huì)不斷收縮。

3、購房需求轉(zhuǎn)變

一般購房需求分為三類,剛需型、改善型、投資型,隨著住房不炒的方針定調(diào),投資型購房需求被打壓,市場(chǎng)大致剩下其他兩類,但是我們細(xì)品,時(shí)間越往后推移改善型購房需求的占比就會(huì)越大,大部分人以后面對(duì)的不是缺房子,而是缺合適的房子,尤其新生代對(duì)房子的需求已經(jīng)不是家長(zhǎng)留下的老房子能滿足的,想想舊改取代棚改的原因,就能想明白了。

樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)變,人們的需求也在轉(zhuǎn)化,買房前考慮清楚自己的情況。

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