無錫“組合拳”加碼樓市調(diào)控圍堵“假離婚”二套房首付六成起

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-01 14:41

本報(bào)記者郭陽琛張玉上海報(bào)道

緊隨省會南京，房價(jià)漲幅全國第四的江蘇無錫也開啟新一輪的樓市調(diào)控。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 7月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，7月，無錫新建住宅環(huán)比上漲1.3%，位列第四；二手房環(huán)比上漲1.2%，位列第五。

8月30日，無錫市發(fā)布的《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）顯示，將從加強(qiáng)土地市場管控、支持居民合理自住需求、堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析等五個(gè)方面穩(wěn)定樓市。

《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者注意到，無錫持續(xù)升溫的土地市場也引起了省級部門的關(guān)注。8月19日，江蘇省自然資源廳官網(wǎng)發(fā)布《省廳部署做好住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作》，無錫等三市名列其中，將重點(diǎn)加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)監(jiān)測、評價(jià)和考核。

對此，多名業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示，無錫不但進(jìn)一步升級了限購政策，還對房屋交易的稅費(fèi)內(nèi)容、貸款政策等也有收緊。一系列限購“組合拳”體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融要執(zhí)行審慎管理制度的導(dǎo)向，將對無錫樓市擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮積極作用。

土拍戴上“緊箍”

《通知》指出，2020年度，無錫市普通住宅用地出讓面積比上年度增加不少于50公頃。同時(shí)，建立房價(jià)、地價(jià)聯(lián)動機(jī)制，有效管控土地價(jià)格，熱點(diǎn)區(qū)域嚴(yán)格執(zhí)行 “限房價(jià)、競地價(jià)”出讓模式。嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)企業(yè)購地使用自有資金規(guī)定，金融監(jiān)管部門開展購地資金來源穿透式核查。

在無錫市房地產(chǎn)協(xié)會副會長沈洵看來，增加土地供應(yīng)量，讓市場增加新房供應(yīng)量，購房者選擇面更廣，房企間的競爭也會更加激烈。這將協(xié)同“雙限”政策，防止房價(jià)上升過快，以達(dá)到平抑房價(jià)的效果。

易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，此次新政重新提出了“購地資金來源穿透式核查”，具有非常強(qiáng)的信號意義。這符合中央及江蘇省的政策導(dǎo)向，即央行住建部近期房企座談會精神，以及江蘇近期剛提及的住宅用地分類調(diào)控的導(dǎo)向，有助于打擊無錫近期地價(jià)炒作的現(xiàn)象，也是相關(guān)房企所需要注意的內(nèi)容。

沈洵告訴記者，今年以來，無錫土拍地價(jià)刷新紀(jì)錄，上半年土地供應(yīng)量也基本接近2019年全年供應(yīng)量。“無錫此前最高地價(jià)為18050元/平方米，現(xiàn)在單價(jià)突破了19000元。新房單價(jià)也開始‘破三’甚至‘破四’。”

上述“地王”正是無錫土地市場火爆的一個(gè)縮影。6月17日，三盛控股擊敗多家品牌房企，以成交樓面價(jià)19542元/平方米、溢價(jià)率44.8%拿下河埒口郁巷地塊，成為無錫市新的“單價(jià)地王”。據(jù)了解，該地塊出讓面積5.26萬平方米，用途為住宅用地，容積率1.8，建筑面積9.47萬平方米。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年前8個(gè)月，無錫土地出讓金額530億元，同比上漲91%，位列全國第16位。

“雙限政策能否達(dá)到預(yù)期效果，關(guān)鍵在于合理確定上限價(jià)格。”沈洵認(rèn)為，上限價(jià)格應(yīng)綜合市場供需情況、周邊市場價(jià)格的實(shí)際情況以及未來的價(jià)格走勢進(jìn)行科學(xué)評估?！叭绻舷迌r(jià)格定得低，起不到降溫的作用；定得高了，會影響市場信心?！?/p>

打壓違規(guī)亂象

無錫土拍持續(xù)升溫的另一面，便是熱浪滾滾的樓市。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，無錫市商品住宅成交20815套，備案均價(jià)為19553元/平方米，住宅成交255.45萬平方米，成交金額499.49億元。其中，6月商品房住宅備案均價(jià)20222元/平方米，環(huán)比增長3.33%，首次突破2萬元大關(guān)，2.5萬元/平方米以上高價(jià)段占比環(huán)比增加4.9%。

價(jià)格上行的同時(shí)，違規(guī)挪用消費(fèi)貸、假結(jié)婚等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。例如，7月初，記者曾走訪位于無錫市錫山區(qū)太湖大道與華夏南路交匯處的三盛星悅城。該項(xiàng)目置業(yè)顧問承諾，如果每月公積金繳納額度較高，且在國營單位工作，可以幫忙以3.5%的利率貸款30萬元，而條件不佳的客戶貸款利率需要6.5%。

“公寓產(chǎn)品不限房不限貸，很多上海客戶也成功貸款在我這兒買到房了，只要拿到貸款在不同銀行的賬戶多倒騰幾次就行了?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問如是說道。

對此，一名在無錫多年從事房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士向記者直言，疫情之后，由于房價(jià)在蘇南城市中尚處低洼區(qū)，同時(shí)號稱“小上?！苯煌?、基建等配套都很不錯(cuò)，無錫樓市恢復(fù)得較為迅速?！艾F(xiàn)在房價(jià)很多本地人都負(fù)擔(dān)不起，違規(guī)現(xiàn)象也趁勢抬頭，確實(shí)需要政府調(diào)控讓樓市冷靜冷靜。”

記者注意到，今年以來，嚴(yán)禁消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等流入房地產(chǎn)市場一直被人民銀行、銀保監(jiān)會等部門重點(diǎn)關(guān)注，相關(guān)部門多次就此召開座談會等進(jìn)行研討。

此次《通知》也要求，金融監(jiān)管部門要嚴(yán)格審查購房資金來源，監(jiān)控消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款資金去向，嚴(yán)防居民挪用消費(fèi)貸款和其他貸款用于購房。

與此同時(shí)，《通知》指出，夫妻離異后2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算；將市區(qū)（不含棚戶區(qū)改造重點(diǎn)地區(qū)）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年；對已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請個(gè)人住房商貸的，最低首付比例調(diào)整為不低于60%。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，根據(jù)無錫既有的購房政策，本地戶籍允許認(rèn)購兩套，外地戶籍在有2年社保條件下允許認(rèn)購一套，防范假離婚“騙購”也是今年限購“打補(bǔ)丁”的重要體現(xiàn)。而住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限的調(diào)整與深圳此前的政策類似，預(yù)計(jì)后續(xù)被其他城市借鑒的可能性較大。

值得注意的是，7月24日，國務(wù)院召開房地產(chǎn)工作座談會，共10個(gè)城市參會；8月28日，住建部召開房地產(chǎn)工作會商會，強(qiáng)烈地傳遞出了“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控基調(diào)。

“無錫新政出臺后，監(jiān)管方加強(qiáng)監(jiān)測，市場主體行為更加理智規(guī)范，樓市將長期健康穩(wěn)定發(fā)展?！鄙蜾A(yù)計(jì)，下半年無錫房地產(chǎn)市場供應(yīng)充足，將有40多個(gè)新樓盤上市，市場需求旺盛。隨著長三角一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施改善，改善性需求將持續(xù)釋放。

（鄒黃晶對本文亦有貢獻(xiàn)）

（編輯：石英婧校對：翟軍）

（責(zé)任編輯：李顯杰）